2024_GR_00006 - Gebouw met terrein in de Sportlaan. Verlenging erfpachtrecht. Goedkeuring.

Gelet op artikel 293 van het decreet over het lokaal bestuur dat stelt dat onroerende goederen van de gemeente en van de autonome gemeentebedrijven altijd vervreemd worden volgens de principes van mededinging en transparantie, behalve als er een motivering wordt gegeven voor een afwijking daarvan;

Gelet op artikel 296 van het decreet lokaal bestuur dat stelt dat de gemeente een landmeter-expert kan aanstellen om schattingsverslagen op te stellen in het kader van de onroerende verrichtingen die door hen worden gesteld;

Gelet op de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht;

Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 15 september 2023 over de regeling voor de toekenning van investeringssubsidies voor strategische cultuur- en jeugdinfrastructuur;

Gelet op de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 betreffende de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten;

Gelet op de omzendbrief OMG/VEKA 2022/1 van 23 december 2022 betreffende het toepassingsgebied van de renovatieverplichting voor residentiële en niet-residentiële gebouwen;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van het prefusiebestuur Aalter van 10 juli 2001 betreffende het afsluiten van een nieuw erfpachtcontract en een nieuwe gebruiksovereenkomst met de vzw Sjelterimmo, ter vervanging van het contract van 4 juli 1983, voor het perceel grond met gebouw in de Sportlaan, gekend in het kadaster als 2^de afdeling Sectie D nummer 336 H;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van het prefusiebestuur Aalter van 3 juli 2017 betreffende het principieel akkoord tot het vervangen van het bestaande erfpachtcontract door het afsluiten van een nieuw erfpachtcontract voor een duur van 99 jaar met de mogelijkheid tot voorkooprecht;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 16 december 2019 betreffende het opheffen van de gemeenteraadsbeslissing van het prefusiebestuur Aalter van 3 juli 2017 en de erfpachtakte en de gebruikersovereenkomst van 20 juli 2001 verder te zetten in zijn huidige vorm;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 19 december 2022 betreffende de aanpassing van het meerjarenplan 2023/1 2020 – 2025 van het lokaal bestuur; ACT-1776: Afsluiten van overeenkomsten, zodat jeugdverenigingen actief zijn in veilige en nette jeugdlokalen;

Gelet op de collegebeslissing van het prefusiebestuur Aalter van 12 maart 2018 betreffende de opmaak van een metingsplan en de aanvraag van een schattingsverslag voor het vernieuwen van het erfpachtcontract met de vzw Sjelterimmo voor de gebouwen en terreinen in de Sportlaan;

Gelet op de collegebeslissing van het prefusiebestuur Aalter van 11 juni 2018 betreffende de lopende onderhandelingen rond het nieuwe erfpachtcontract met vzw Sjelterimmo over de gebouwen en terreinen in de Sportlaan;

Gelet op de collegebeslissing van 6 mei 2019 betreffende het opvragen van bijkomende schattingsverslagen voor het vernieuwen van het erfpachtcontract met de vzw Sjelterimmo voor de gebouwen en terreinen in de Sportlaan;

Gelet op de collegebeslissing van 18 november 2019 betreffende het behouden van de huidige erfpachtakte en de gebruikersovereenkomst met de vzw Sjelterimmo voor de gebouwen en terreinen in de Sportlaan;

Gelet op de collegebeslissing van 4 december 2023 betreffende het principieel akkoord met de verlenging van het erfpachtrecht van de vzw Sjelterimmo voor het gebouw met terrein in de Sportlaan;

Gelet op de gebruiksovereenkomst van 20 juli 2001 voor het regelen van het erfpachtrecht aan de vzw Sjelterimmo;

Gelet op de authentieke akte van 20 juli 2001 tot vaststelling van de toekenning van het erfpachtrecht aan de vzw Sjelterimmo; 

Gelet op het metingsplan van 26 juni 1980, opgemaakt door het studiebureau Jan Van Reeth;

Gelet op de open brief van 2 september 2023, van de vzw Sjelterimmo en KSA Aalter;

Gelet op het kadastraal plan en legger van de site;

Gelet op de mail van 30 oktober 2023 van GD&A Advocaten met daarin een overzicht betreffend de verschillen tussen een verlenging en een vernieuwing van het erfpachtrecht, opgemaakt door GD&A Advocaten;

Gelet op het Businessplan, opgemaakt door vzw Sjelterimmo;

Overwegende dat vzw Sjelterimmo een erfpachtrecht heeft sinds 2001 op het gebouw en het terrein gelegen in de Sportlaan; dat de erfpachtakte werd afgesloten voor een termijn van 30 jaar; dat het huidige erfpachtrecht van rechtswege eindigt op 31 juli 2031; 

Overwegende dat er samen met de erfpachtakte van 2001 een gebruiksovereenkomst werd afgesloten; dat deze overeenkomst als doel had om de authentieke akte van 2001 te regelen; dat enkele bepalingen van in deze overeenkomst reeds achterhaald zijn; dat het wenselijk zou zijn om met de verlenging van het erfpachtrecht de gebruiksovereenkomst op te heffen;

Overwegende dat vzw Sjelterimmo de vraag stelt om het erfpachtrecht nu reeds te verlengen in functie van een over tijd gespreide renovatie van het gebouw; dat er een investeringssubsidie werd uitgeschreven voor strategische cultuur- en jeugdinfrastructuur door de Vlaamse Regering; dat één van de voorwaarden om in aanmerking te komen voor deze investeringssubsidie is dat de organisatie beschikt over een aantoonbaar beschikkingsrecht voor de infrastructuur dat niet kan eindigen binnen 20 jaar na toekenning van de investeringssubsidie; 

Overwegende dat het verschil tussen het verlengen en het vernieuwen van het erfpachtrecht werd onderzocht door GD&A Advocaten; dat hiervoor een overzicht werd opgemaakt; dat er in de mail van 30 oktober 2023 eveneens werd gesteld dat een verlenging van het recht in principe ten allen tijde mogelijk is, mits de partijen hier beide mee akkoord gaan;

Overwegende dat de verlenging van de erfpachttermijn niet voorzien werd in de oorspronkelijke akte van 2001, waardoor dit een wezenlijke wijziging inhoudt van het erfpachtrecht; dat hierdoor een nieuwe onroerende transactie plaatsvindt in de zin van de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019; 

Overwegende dat bij een nieuwe onroerende transactie elke geïnteresseerde een gelijke kans dient te krijgen; dat enkel om redenen van het algemeen belang kan worden afgeweken; dat volgende redenen kunnen worden opgegeven om de transactie zonder concurrentie te laten verlopen:

• de huidige erfpachter, vzw Sjelterimmo, beschikt over een dominante grondpositie; dat indien zij geen verlenging van het erfpacht zouden krijgen, zij geen investeringen in het pand zouden uitvoeren gedurende de resterende 10 jaar van de erfpacht, wat verloedering/verwaarlozing zou kunnen veroorzaken;
• met de renovatie aan het onroerend goed verwezenlijkt de vzw een bijdrage aan de klimaatdoelstellingen 2030/2050, het zorgt met name op korte termijn voor verduurzaming/vergroening van het patrimonium; 
• de precaire situatie van jeugdverenigingen, blijkt uit de stopzetting op sommige locaties, dit kan onder meer te wijten zijn aan het feit zij over geen kwalitatieve infrastructuur beschikken;
• jeugdverenigingen hebben een positieve impact op de gemeenschapsvorming en ontwikkeling van kinderen. Het lijkt beleidsmatig wenselijk om jeugdverenigingen met een bewezen goede werking te koesteren en verder te ondersteunen. Een kwalitatieve infrastructuur bevordert de aantrekkingskracht van deze jeugdverenigingen;

Overwegende dat door het plaatsvinden van een nieuwe onroerende transactie, er een geldig en recent schattingsverslag voorhanden dient te zijn, volgens de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019; dat er volgens de erfpachtwetgeving van 10 januari 1824 een verplichte vergoeding (canon) betaald dient te worden; dat geopteerd wordt om Studieburo Goegebeur opdracht te geven tot het opmaken van een schattingsverslag; 

Overwegende dat de oorspronkelijke akte spreekt van een oppervlakte van 7.826,61 m², dat uit de kadastrale gegevens blijkt dat deze oppervlakte in het verleden reeds wijzigde; dat er geopteerd wordt om Studieburo Goegebeur opdracht te geven tot het opmaken van een metingsplan, om de situatie aldaar te actualiseren en te regulariseren;

Overwegende dat volgens de omzendbrief OMG/VEKA 2022/1 van 23 december 2022, blijkt dat wanneer er een bestaande erfpacht louter wordt verlengd tussen dezelfde partijen, dit gebouw niet valt binnen het toepassingsgebied van de renovatieverplichting; dat, hoewel een verlenging wenselijk is, het eveneens wenselijk is dat het gebouw gerenoveerd wordt; dat de vzw Sjelterimmo aangeeft het gebouw te willen renoveren met de mogelijks te verkrijgen investeringssubsidies; dat geopteerd wordt om de mogelijkheid te onderzoeken om eveneens een verplichting tot renovatie op te nemen in de authentieke akte voor de verlenging van het erfpachtrecht van 2001; 

Overwegende dat indien de verlenging van het erfpachtrecht wordt verleend, dit conform de oude erfpachtwetgeving van 10 januari 1824 zal verlopen; dat geopteerd wordt om het erfpachtrecht te van 2001 te verlengen en niet te hernieuwen op basis van de hiervoor opgegeven argumenten; dat geopteerd wordt om het erfpachtrecht te verlengen met een periode van 50 jaar; dat een verlenging van 50 jaar, de gecumuleerde termijn van 99 jaar niet overschrijdt;

Overwegende dat geopteerd wordt om het notariaat Guisson aan te stellen voor het opmaken en het verlijden van de akte voor de verlenging van het erfpachtrecht;