2023_GR_00107 - Verkaveling Oostmolen II. Wegenistracé en rooilijnplan. Goedkeuring.

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten, meer bepaald artikel 4.2.15. §1 waarin gesteld wordt dat niemand zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond mag verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt;

Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 31 waarin gesteld wordt dat als de vergunningsaanvraag wegeniswerken omvat waarover de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft en het vergunningverlenende bestuursorgaan oordeelt dat de omgevingsvergunning kan worden verleend, de gemeenteraad een beslissing neemt over de zaak van de wegen, alvorens het vergunningverlenende bestuursorgaan een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 27 november 2015 en latere wijzigingen tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, meer bepaald artikel 29 §1 en artikel 47 waarin wordt gesteld dat als een beslissing van de gemeenteraad vereist is over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg, de gemeenteraad kennis neemt van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek;

Gelet op het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen meer bepaald artikel 8 waarin wordt gesteld dat niemand een gemeenteweg kan aanleggen, wijzigen, verplaatsen of opheffen zonder voorafgaande goedkeuring van de gemeenteraad;

Gelet op het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen meer bepaald artikel 11 §1 waarin wordt gesteld dat de gemeenten de ligging en de breedte van de gemeentewegen op hun grondgebied vastleggen in gemeentelijke rooilijnplannen, ongeacht de eigenaar van de grond; 

Gelet op het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen meer bepaald artikel 12 §2 waarbij in afwijking van artikel 11 de aanleg, de wijziging, de verplaatsing of de opheffing van een gemeenteweg met overeenkomstige toepassing van artikel 31 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning kan opgenomen worden in een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, voor zover die wijziging past in het kader van de realisatie van de bestemming van de gronden; dat die mogelijkheid geldt voor zover het aanvraagdossier een ontwerp van rooilijnplan bevat dat voldoet aan de bij en krachtens dit decreet gestelde eisen op het vlak van de vorm en inhoud van gemeentelijke rooilijnplannen of voor zover het een grafisch plan met aanduiding van de op te heffen rooilijn bevat; 

Gelet op de collegebeslissing van 22 mei 2023 betreffende de verkaveling Oostmolen II - zaak der gemeentewegen;

Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 3 april 2023 door nv IMMO BELINVEST, Park ter Kouter 16 in Destelbergen voor het verkavelen van een perceel grond met de aanleg van nieuwe wegenis voor het realiseren van 178 kavels voor open, halfopen en gesloten bebouwing en 8 kavels voor het oprichten van een meergezinswoning met 151 woonentiteiten in Aalter, Oostmolenstraat zn en gekend in het kadaster als Aalter, afd. 1, sectie B, nrs. 497, 498, 499, 500, 502B, 503, 506B, 507C, 507D, 508C, 509A, 510A, 510B, 511B, 512A, 513, 514, 515A, 516, 517, 522A, 523, 524A en 540B;

Gelet op het rooilijnplan van 22 februari 2023 opgemaakt door bvba studieburo Goegebeur;

Gelet op het grondplan afstand van wegen met nummer 98801901 A (2023) van 22 februari 2023 opgemaakt door bvba studieburo Goegebeur;

Gelet op de verbintenis van 2 maart 2023 van de verkavelaar betreffende het kosteloos afstaan aan het gemeentebestuur van de gronden bestemd voor het aanleggen van de openbare wegenis en riolering, groenvoorzieningen en aanhorigheden ter hoogte van en binnen de verkaveling;

Gelet op de verbintenis van 2 maart 2023 van de verkavelaar betreffende het kosteloos afstaan aan het gemeentebestuur van de gronden bestemd voor openbare groenzone ten zuiden van de Kouterloop en aansluitend op de aangevraagde verkaveling;

Gelet op de verbintenis van 2 maart 2023 van de verkavelaar betreffende het kosteloos afstaan aan het gemeentebestuur van de gronden bestemd voor het aanleggen van de openbare wegenis ter hoogte van Houtem en aansluitend op de bestaande verkaveling Ten Bosse;

Gelet op het verkavelingsplan en de algemene en specifieke verkavelingsvoorschriften;

Gelet op het openbaar onderzoek dat georganiseerd werd van 13 april 2023 tot en met 12 mei 2023; dat er 13 bezwaarschriften ingediend werden, waarvan één analoog;

Overwegende dat de gemeenteraad zich overeenkomstig artikel 31 van het Omgevingsvergunningsdecreet moet uitspreken over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, alsook de eventuele opname in het openbaar domein; dat daarbij de doelstellingen en principes uit artikel 3 en 4 van het Decreet Gemeentewegen in rekening moeten worden gebracht;

Overwegende dat een verkavelingsaanvraag werd ingediend waarin de aanleg van een nieuwe gemeenteweg wordt voorzien; dat dergelijke aanleg overeenkomstig artikel 12, §2 van het Decreet Gemeentewegen met toepassing van artikel 31 van het Omgevingsvergunningsdecreet kan opgenomen worden in een vergunningsaanvraag, op voorwaarde dat een rooilijnplan aan het aanvraagdossier wordt toegevoegd dat voldoet aan de vereisten zoals voorop gesteld voor gemeentelijke rooilijnplannen;

Overwegende dat overeenkomstig artikel 16, §2 van het Decreet Gemeentewegen een gemeentelijk rooilijnplan minstens 1) de actuele en toekomstige rooilijn van de gemeenteweg, 2) de kadastrale gegevens en oppervlakte van de getroffen percelen en 3) de naam van de eigenaars van de getroffen kadastrale percelen moet omvatten; dat in voorkomend geval ook een berekening van de eventuele waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden ten gevolge van de aanleg, wijziging of verplaatsing van een gemeenteweg kan worden toegevoegd;

Overwegende dat het rooilijnplan ‘verkaveling Oostmolen II’ van 22 februari 2023, zoals opgemaakt door bvba studieburo Goegebeur, aan deze formele vereisten voldoet; dat hierop vooreerst de bestaande rooilijnen van de bestaande gemeentewegen waarop de nieuwe aan te leggen gemeenteweg aansluit, weergeeft (groene lijnen); dat daarnaast ook de nieuwe toekomstige rooilijnen voor de aan te leggen gemeenteweg worden weergegeven (rode lijnen); dat hiermee op duidelijke en rechtszekere wijze de actuele en toekomstige rooilijnen worden weergegeven; dat verder ook een tabel met de kadastrale gegevens en eigenaars werd toegevoegd, waarop alle vereiste gegevens alsook de oppervlakte van de getroffen percelen wordt weergegeven; 

Overwegende dat geen vergoedingen voor een waardevermindering op het rooilijnplan werden opgenomen; dat uit de verbintenis van 2 maart 2023 kan blijken dat de aanvrager de grondstroken binnen de rooilijnen kosteloos zal overdragen naar het gemeentebestuur; dat dit een vergoeding voor de waardevermindering van deze gronden overbodig maakt, gezien deze overgedragen zullen worden naar het openbaar domein; dat dit de aangewezen realisatiewijze vormt voor de aanleg van een nieuwe gemeenteweg, zodat de voorziene kosteloze grondafstand kan worden goedgekeurd;

Overwegende dat het rooilijnplan zodoende voldoet aan de vereisten van het Decreet Gemeentewegen, zodat de voorwaarde om de geïntegreerde procedure te hanteren vervuld is;

Overwegende dat artikel 12, §2 van het Decreet Gemeentewegen hier vervolgens nog aan toevoegt dat dit slechts geldt voor zover de voorgenomen wijziging aan het gemeentewegennet past in het kader van de realisatie van de bestemming van de gronden; dat dit ook één van de eerdere beroepskritieken vormde voor de Vlaamse Regering, met name dat door een vermeende onwettigheid van het PRIAK de wegenis in strijd zou zijn met de bestemmingsvoorschriften;

Overwegende dat de beoordeling van verenigbaarheid van het aangevraagde inclusief nieuwe gemeenteweg met de bestemmingsvoorschriften, aan de vergunningverlenende overheid toekomt; dat de gemeenteraad niet bevoegd is om zich over dergelijke stedenbouwkundige vergunningsaspecten uit te spreken; dat de Raad voor Vergunningsbetwistingen intussen wel verduidelijkte dat de voorwaarde dat de wijziging moet passen in het kader van de bestemming van de gronden, bedoeld is voor de situatie waarin de weg bestemmingsmatig is vastgelegd in een RUP of bestemmingsplan; dat in dat geval een daarmee strijdige aanvraag wat de gemeenteweg betreft niet kadert in de realisatie van deze bestemming en dus niet in aanmerking komt om via de geïntegreerde procedure te worden behandeld;

Overwegende dat de voorziene gemeenteweg hier gelegen is in een WUG conform het gewestplan; dat er zodoende geen sprake is van een bestemmingszone voor wegenis die expliciet in een RUP of ander bestemmingsplan is verankerd; dat zodoende besloten kan worden dat de voorziene aanleg van een gemeenteweg weldegelijk past in het kader van de bestemming van de gronden, als voorwaarde opdat van de geïntegreerde procedure gebruik kan worden gemaakt; dat de stedenbouwkundige verenigbaarheid met de bestemmingsvoorschriften door de vergunningverlenende overheid zal dienen te worden onderzocht;

Overwegende dat vervolgens de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg moet worden beoordeeld, rekening houdend met de doelstellingen en principes uit artikel 3 en 4 van het Decreet Gemeentewegen; dat deze luiden als volgt:

• “Art. 3 Dit decreet heeft tot doel om de structuur, de samenhang en de toegankelijkheid van de gemeentewegen te vrijwaren en te verbeteren, in het bijzonder om aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit te voldoen.

Om de doelstelling, vermeld in het eerste lid, te realiseren voeren de gemeenten een geïntegreerd beleid, dat onder meer gericht is op:

1° de uitbouw van een veilig wegennet op lokaal niveau;

2° de herwaardering en bescherming van een fijnmazig netwerk van trage wegen, zowel op recreatief als op functioneel vlak.”

• “Art. 4 Bij beslissingen over wijzigingen van het gemeentelijk wegennet wordt minimaal rekening gehouden met de volgende principes:

1° wijzigingen van het gemeentelijk wegennet staan steeds ten dienste van het algemeen belang;

2° een wijziging, verplaatsing of afschaffing van een gemeenteweg is een uitzonderingsmaatregel die afdoende wordt gemotiveerd;

3° de verkeersveiligheid en de ontsluiting van aangrenzende percelen worden steeds in acht genomen;

4° wijzigingen aan het wegennet worden zo nodig beoordeeld in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief;

5° bij de afweging voor wijzigingen aan het wegennet wordt rekening gehouden met de actuele functie van de gemeenteweg, zonder daarbij de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen.”;

Overwegende dat de verkavelingsaanvraag een verdere invulling voorziet van het woonuitbreidingsgebied, ingesloten tussen de bestaande bebouwing langsheen de Oostmolenstraat, de verkaveling Raasakker/Ten Bosse en de bestaande waterloop O335; dat de totale oppervlakte van het plangebied ca. 12,8 ha bedraagt en op heden niet is bebouwd; dat het terrein deels in gebruik is als akker en deels als weiland; dat centraal zich een beboste zone situeert, waarvan naast de verkaveling ten zuiden van de Kouterloop bijkomend 2,2 ha groen wordt overgedragen, bestaande uit bos en open groene ruimte; dat het terrein ingesneden wordt door een zijloop van de Kouterloop en een oprijlaan die de verbinding vormt tussen een hoeve en de Oostmolenstraat;

Overwegende dat de verkavelingsaanvraag 178 kavels voor open, halfopen en gesloten bebouwing en 8 kavels voor meergezinswoning (met in totaal 151 woonentiteiten) betreft; dat binnen het plangebied de noodzakelijke wegen- en rioleringswerken en de aanleg van groenzones dienen te worden uitgevoerd;

Overwegende dat de nieuw aan te leggen wegenis aansluit enerzijds op de wegenis verkaveling Raasakker/Ten Bosse en anderzijds op de Oostmolenstraat;

Overwegende dat een bijkomende fietsverbinding wordt gerealiseerd aansluitend op Houtem; dat de ontsluiting weergegeven wordt in '98801901 AW ontsluiting Houtem'; dat voor de zaak der wegen van deze ontsluiting een aparte procedure dient gevolgd te worden daar deze zich niet bevindt binnen de projectzone van de omgevingsvergunningsaanvraag; dat mede door deze nieuw te voorziene verbinding, er voor de voetgangers en de fietsers voldoende trage wegen worden aangelegd om het gebied op een veilige manier te doorkruisen en aan te sluiten op de stationsomgeving; dat er een doorgang naar elk nieuw ontworpen straatdeel wordt voorzien; dat derhalve de noodzaak voor de aparte procedure voor de zaak der wegen van deze bijkomende fietsverbinding enkel voortvloeit uit het realiseren van de voorliggende verkavelingsaanvraag en daarom pas na het definitief verlenen van de omgevingsvergunning hiervoor zal opgestart worden;

Overwegende dat er in het bijzonder een intern zacht netwerk in het projectgebied zelf wordt voorzien (MOBER bij vergunningsaanvraag p. 13 - 3.1.1.), naast een aantakking op de verkaveling Raasakker; dat zodoende een zachte doorsteek wordt voorzien richting Houtem; dat het feit dat deze buiten de verkaveling gesitueerd is geen afbreuk doet aan de vaststelling dat de nieuwe gemeenteweg hierop een aansluiting voorziet; dat bijkomend afdoende blijkt dat in de naastgelegen verkaveling eveneens een fiets- en voetgangersverbinding voorzien wordt richting Houtem; dat zodoende voorliggende aanleg bijdraagt tot de uitbouw van een veilig wegennet, met voldoende aandacht voor trage wegen en verbindingen;

Overwegende dat de rooilijnbreedte van de wegenis verder varieert tussen 5 m en 28 m; dat binnen deze rooilijnbreedte zowel de aanleg van voet- en fietsverbindingen als wegenis met parkeerzones is begrepen;

Overwegende dat de nieuwe weg wordt aangelegd in een asfaltverharding in combinatie met betonstraatstenen; dat een onderscheid in materialen aansluit bij de functie van de wegenis, zijnde een ontsluitingsweg of enkel een bestemmingsweg;

Overwegende dat de nieuw aan te leggen wegenis qua uitvoering en breedte voldoet aan de normen om een vlotte ontsluiting van het plangebied mogelijk te maken;

Overwegende dat het verkavelingsontwerp voldoende inzet op groenaanleg, met grote centrale vakken die ingericht worden als parkzone, gebruiksgroen, speelgroen, buffergroen en waterelementen;

Overwegende dat de nieuwe wegenis en de groenvoorzieningen bijdragen tot het realiseren van een aangename woonomgeving; dat voldoende aandacht wordt besteed aan een differentiatie van woningen die op een kwaliteitsvolle wijze kunnen worden ontsloten;

Overwegende dat dit bijdraagt aan het algemeen belang;

Overwegende dat de verkeersveiligheid voorts in acht werd genomen; dat de Oostmolenstraat een lokale ontsluitingsweg is terwijl Ten Bosse een lokale erftoegangsweg vormt; dat de voorziene nieuwe gemeenteweg eveneens een loutere erftoegangsweg vormt; dat het voorziene kruispunt met de Oostmolenstraat voldoet aan het Vademecum Veilige Wegen en Kruispunten; dat een verhoogd plateau niet noodzakelijk wordt bevonden gezien het een erftoegangsweg betreft die zal aansluiten op een weg van hogere categorie (lokale ontsluitingsweg); dat een T-kruispunt met voorrangsregeling hiervoor volstaat;

Overwegende dat de voorziene aanleg geen ontsluiting van aangrenzende percelen in het gedrang brengt;

Overwegende dat het gaat om een nieuwe gemeenteweg, zonder dat hierdoor behoeften van toekomstige generaties in het gedrang worden gebracht; dat integendeel de aanleg van een nieuwe gemeenteweg noodzakelijk is voor de ontsluiting van dit gebied, opdat een nieuwe residentiële woonomgeving kan worden gerealiseerd;

Overwegende tot slot dat een openbaar onderzoek georganiseerd werd omtrent de aanvraag; dat 13 bezwaarschriften werden ingediend;

Overwegende dat het overeenkomstig artikel 47 van het Omgevingsvergunningsbesluit aan de gemeenteraad toekomt om kennis te nemen van de bezwaren zoals ingediend tijdens het openbaar onderzoek, waarbij de gemeenteraad diegene behandelt die betrekking hebben op de aspecten van de gemeentewegen; dat deze bevoegdheid onderscheiden moet worden van deze in hoofde van de vergunningverlenende overheid, in die zin dat de gemeenteraad zich niet uitspreekt over de vergunningsaanvraag en -aspecten zelf;

Overwegende dat zodoende de bezwaren die betrekking hebben op de aanleg van de gemeenteweg, bij besluit van de gemeenteraad gemotiveerd behandeld worden; dat volgende bezwaren werden ingediend met betrekking tot de nieuwe gemeenteweg, de mobiliteit en ontsluiting:

•   Het terrein heeft een mobiscore van slechts 6,4/10.

De site is voldoende bereikbaar met het openbaar vervoer. Er bevinden zich twee bushaltes op 350 meter en het gebied is op wandelafstand gelegen van het treinstation van Aalter. Tot slot is de site goed bereikbaar met de wagen via de Oostmolenstraat, die aansluit op de N499.

•   Volgens de mobiliteitsnota zal 60% van het verkeer ontsluiten via de Oostmolenstraat. De verkaveling zal aanleiding geven tot 1116 bijkomende verkeersbewegingen. 

Het aantal autoverplaatsingen op dagbasis in de eindfase van het project wordt geraamd op 1.116. Deze verkeersgeneratie verdeelt zich echter over een volledige dag. Hierdoor zal de impact van deze bijkomende verkeersgeneratie tijdens de drukste spitsuren zich beperken tot ca.106 à 111 autoverplaatsingen per spitsuur. Daarenboven wordt het verkeer verdeeld over beide ontsluitingen (60% rechtstreeks via Oostmolenstraat, 40% via Ten Bosse/Raasakker). Zowel qua verkeersgeneratie als qua verkeersleefbaarheid worden geen grote problemen verwacht.

•   De Oostmolenstraat is al bijzonder druk.

Zie supra.

•   De Oostmolenstraat is geen veilige route voor fietsers. Hier ligt geen volledig fietspad. 

De Oostmolenstraat maakt deel uit van de zuidelijke lus tussen de hoofdroute van het BFF en de fietssnelweg langs de spoorlijn. Ook lokaal werd deze geselecteerd als fietsroute. Ter hoogte van de kruising met Oostmolenhoek start langs weerszijden van de weg een verhoogd fietspad conform met de richtlijnen van het Vademecum Fietsvoorzieningen. De fietspaden zijn afwisselend afgescheiden van de rijbaan (door middel van struiken en later parkeerstroken) en dan weer aanliggend aan de rijbaan. Deze fietspaden sluiten aan op het station van Aalter. 

Alleszins valt de Oostmolenstraat zelf buiten het voorwerp van de aanvraag, terwijl binnen de aanvraag wel een nieuwe veilige verbinding voor traag wegverkeer wordt voorzien (FIG 9 MOBER). Fietsers (en voetgangers) kunnen via 4 toegangen de projectsite inrijden: 

-    via een ontsluitingsweg aan Oostmolenstraat, gemengd met autoverkeer; 

-    via de ontsluitingsweg aan Ten Bosse, gemengd met autoverkeer; 

-    via de ontsluiting van de voetgangers- en fietsersas op de Oostmolenstraat, vrij van gemotoriseerd verkeer; 

-    via de ontsluiting van de voetgangers- en fietsersas ter hoogte van Raasakker, vrij van gemotoriseerd verkeer en waarbij de voetgangers- en fietsersas via Houtem doorgetrokken wordt tot aan het station Aalter. 

•   De Oostmolenbeek stroomt doorheen het gebied. De bezwaarindieners vrezen wateroverlast. De bijkomende verharding en ophogingen van het terrein zullen dit met zich meebrengen. De verharde ruimte dient zoveel mogelijk beperkt te worden. 

Wat de aanleg van de nieuwe wegenis zelf betreft, wordt deze maximaal in waterdoorlatende verharding voorzien.

•   De verkeersafwikkeling van de geplande 329 wooneenheden zal verlopen via twee wegen. Via de Oostmolenstraat en via de wijk Ten Bosse / Raasakker. Uit de MOBER blijkt dat er 1.116 autobewegingen per dag gegenereerd zullen worden. 

    Zie supra

•   Bij dergelijke grote ontwikkelingen dient de impact van de nieuwe genererende verkeersstromen onderzocht te worden op de bestaande infrastructuur.

Er werd een MOBER toegevoegd aan het dossier waarin de mobiliteitsimpact grondig werd onderzocht.

•   Het laatste stuk van de Oostmolenstraat heeft nog geen fiets- of voetpad en is dus bijzonder gevaarlijk voor de zwakke weggebruiker. Dit werd de laatste tijd nog versterkt door het verkeersluw maken van de Bellemstraat. In de nieuwe verkavelingsaanvraag staan geen maatregelen om dit probleem aan te pakken.

    Zie supra;

Overwegende dat zodoende moet worden vastgesteld dat de voorziene aanleg van een gemeenteweg het algemeen belang dient en het gekozen ontwerp de verkeersveiligheid in acht neemt; dat de aanvraag tevens bijdraagt aan de uitbouw van een veilig wegennet alsook de inrichting van een fijnmazig netwerk van trage wegen, door in een interne verbindingsweg te voorzien; dat dit het algemeen belang en de verkeersveiligheid ten goede komt;

Overwegende dat zodoende moet worden besloten dat de aangevraagde gemeenteweg in overeenstemming is met de doelstellingen en principes uit het decreet van 3 mei 2019 houdende de Gemeentewegen;