2022_GR_00069 - Site Oud Gemeentehuis. Herbestemming en vestigen erfpachtrecht. Principiële goedkeuring.

Gelet op artikel 293 van het decreet over het lokaal bestuur dat stelt dat onroerende goederen van de gemeente en van de autonome gemeentebedrijven altijd vervreemd worden volgens de principes van mededinging en transparantie, behalve als er een motivering wordt gegeven voor een afwijking daarvan;

Gelet op de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 over de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 16 december 2019 betreffende de goedkeuring van het strategisch meerjarenplan 2020-2025 van het lokaal bestuur en latere wijzigingen met daarin opgenomen ACT-1880: Herbestemmen oud gemeentehuis en schuilkelder;

Gelet op het gemeenteraadsbesluit van 21 december 2020 betreffende de goedkeuring van het meerjarenplan 2020/2 2020-2025;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 20 december 2021 betreffende de aanpassing van het meerjarenplan 2022/1 2020 – 2025 van het lokaal bestuur;

Gelet op de collegebeslissing van 30 augustus 2021 betreffende de goedkeuring van de gunning van de opdracht 'Juridische bijstand opmaak concessies’ aan Gysen-De Keyser-Swerts Advocaten (GD&A) in Mechelen;

Gelet op de collegebeslissing van 29 november 2021 betreffende de goedkeuring van de gunning van de opdracht (raamcontract) 'Aanstellen van een landmeter' aan Studieburo Goegebeur - Van den Bulcke in Aalter;

Gelet op de collegebeslissing van 28 maart 2022 betreffende het principieel akkoord met de herbestemming van de site Oud Gemeentehuis en het vestigen van een erfpachtrecht;

Gelet op het kadastraal plan en legger van de site;

Gelet op het juridisch advies van 7 februari 2022 van GD&A betreffende het advies voor de herbestemming van de site Oud Gemeentehuis;

Overwegende dat er op basis van het advies van GD&A geopteerd wordt om de site Oud Gemeentehuis, Boomgaard 1 in Aalter te herbestemmen naar een horecazaak; dat geopteerd wordt om hiervoor een erfpachtrecht te vestigen;

Overwegende dat deze keuze gebaseerd is op het meest ruime gebruik en genot, inclusief recht om (ook grote) verbouwingen/aanpassingen aan het goed uit te voeren; dat de erfpachter een zakelijk recht heeft en voor de duurtijd van de erfpacht “eigenaar” wordt van het goed; 

Overwegende dat het erfpachtrecht met betrekking tot het goed een minimumduur van 15 jaar dient te hebben en een maximumduur van 99 jaar; dat de beëindiging van het erfpachtrecht voor de minimumduur wel mogelijk blijft bij (bijvoorbeeld) realisatie van een ontbindend beding, ontbinding wegens wanprestatie, wederzijds akkoord en andere;

Overwegende dat het lokaal bestuur geen verregaande/beslissende invloed wenst uit te oefenen met betrekking tot de eventuele aanpassing/renovatie/herinrichting van het gebouw, noch met het concept of de uitbating van de horecazaak;

Overwegende dat het mogelijk is om contractueel te voorzien in beperkte randvoorwaarden lastens de erfpachter en in specifieke bestemming van het goed als horeca-aangelegenheid;

Overwegende dat er een aantal beperkte randvoorwaarden zullen worden opgelegd, namelijk:

• het verbod op nachtelijke openingsuren, omwille van de residentiële omgeving;
• de verplichting om het glasvezelnetwerk te (blijven) voeden;
• het verbod om een bijgebouw op te richten naast het goed;

Overwegende dat zowel een domeinconcessie als recht van erfpacht als nadeel hebben dat er geen te beslissende invloed op de realisatie en exploitatie mag uitgeoefend worden; dat indien dit wel het geval zou zijn, er een herkwalificatie nodig is naar een overheidsopdracht of een concessie voor werken of diensten, waarop de wet overheidsopdrachten van toepassing is;

Overwegende dat er geen metingsplan noodzakelijk is omdat het kadastraal perceel van de site Oud Gemeentehuis zich beperkt tot het gebouw; dat de rondom liggende grond (en parking) geïntegreerd is in het openbaar domein; dat een schattingsverslag noodzakelijk zal zijn om de erfpachtwaarde te bepalen;

Overwegende dat aan de voorzijde van het gebouw de mogelijkheid bestaat voor het plaatsen van een terras; dat de private uitbater echter de modaliteiten zoals vastgelegd in het gemeentelijk terrasreglement zal moeten volgen; dat dit los staat van de beoogde transactie tussen het gemeentebestuur en de private partner;

Overwegende dat bij het vestigen van een erfpachtrecht met volgende criteria zal rekening gehouden worden:

• de voorafgaande vastlegging van de regels voor de selectie van de private partner;
• de organisatie van een passende bekendmaking:
  • van het voornemen om de bedoelde vastgoedtransactie te sluiten; én
  • van de toewijzingsregels;
• de gelijke behandeling van alle deelnemers tijdens de gehele procedure;
• de gunning op basis van objectieve en niet-discriminerende criteria;