2025_CBS_00488 - Collegebeslissing betreffende het bijkomend onderzoek naar de perceelsgrens ter hoogte van Stationsstraat 137

Gelet op de wet van 4 februari 2020, houdende boek 3 ‘Goederen’ van het Burgerlijk Wetboek, inzonderheid Titel 5. - Burenrelaties Ondertitel 1. – Burenhinder en Titel 7 – Erfpachtrecht;

Gelet op het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) 'Stationsstraat', goedgekeurd op 18 oktober 2012;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 18 november 2024 betreffende de goedkeuring van het meerjarenplan 2025/1 2020-2025 van het lokaal bestuur in het bijzonder: ACT-1626: Slopen gebouw Academie Stationsstraat en omvormen naar groenruimte met ondergrondse parking;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 9 september 2024 betreffende de goedkeuring van de authentieke akte, voor het verlenen van een erfpachtrecht van 99 jaar op de site Stationsstraat 137;

Gelet op het kadastraal plan en legger;

Gelet op het opmetingsplan van 1 maart 2022 van de site Stationsstraat 137-141, opgemaakt door het landmeetkantoor Studieburo Goegebeur;

Gelet op de getekende erfpachtovereenkomst voor het verlenen van een erfpachtrecht van 99 jaar op de site Stationsstraat 137;

Gelet op de authentieke akte van 11 oktober 2024, voor het verlenen van een erfpachtrecht van 99 jaar;

Gelet op de melding van het bouwteam aangesteld door Aalternatief dat er onduidelijkheden gerezen zijn rond de perceelsgrens en dat de netto bouwbreedte die vereist is conform hun omgevingsvergunning in het gedrang lijkt te komen;

Gelet op de verrekening VV01 van 10 januari 2025 opgemaakt door Mevaco en gericht aan Aalternatief voor de afbraak van de tuinmuur;

Gelet op het opmetingsplan van 13 januari 2025 opgemaakt door studiebureau Goegebeur naar aanleiding van de extra opmetingen op 7 en 13 januari 2025;

Gelet op de nota van 17 januari 2025 rond het bijkomend onderzoek en de opmetingen van de boven- en ondergrondse constructies op het perceel van de voormalige Academie in functie van het bouwproject Aalternatief;

Overwegende dat het gemeentebestuur met de akte van 11 oktober 2024 een erfpachtrecht van 99 jaar vestigde op de site Stationsstraat 137, ten voordele van de erfpachter, Aalternatief vzw;

Overwegende dat er vanuit Aalternatief vzw gesteld wordt dat er onduidelijkheden zijn rond de perceelgrens en er vragen komen over de beschikbare ruimte voor het bouwproject; dat er een plaatsbezoek is doorgegaan in opdracht van het studiebureau aangesteld door Aalternatief vzw; dat hierbij extra opmetingen zijn gebeurd door de landmeter aangesteld door Aalternatief vzw;

Overwegende dat er volgens de eerste bevindingen van het studiebureau, aangesteld door Aalternatief vzw, geen 12 meter netto breedte beschikbaar zou zijn door de breedte van de bestaande muur op de grens met het aanpalende perceel (‘residentie Rubens’); dat zij stellen dat dit een impact heeft op hun bouwproject, met effect op het aanpalende gemeentelijk perceel met park en ondergrondse parking, namelijk: een overkraging over de secanspalenwand;

Overwegende dat het metingsplan van 1 maart 2022, dat tevens gehecht werd aan de authentieke akte van 11 oktober 2024, rekening houdt met een breedte van 12 meter, inclusief de bestaande muur tussen de voormalige academie en het aanpalende perceel ‘residentie Rubens’;

Overwegende dat het bouwproject van Aalternatief in hun plannen rekening hield met een gemene muur op het perceel waarop het erfpachtrecht werd gevestigd met een breedte van 20cm; dat voor de realisatie van het bouwproject Aalternatief conform de goedgekeurde omgevingsvergunning een netto bouwbreedte van 11,80 meter vereist is;

Overwegende dat bij aanvang van het bouwproject ‘Aalternatief’ werd vastgesteld dat de bestaande muur vermoedelijk breder is dan de vooropgestelde 20cm, waardoor de netto bouwbreedte niet realiseerbaar lijkt binnen de huidige grenzen van het erfpachtrecht;

Overwegende dat er bij de opmaak van het metingsplan van 1 maart 2022 van uitgegaan werd dat de linker perceelsgrens (tussen het gemeentelijk perceel en het perceel in eigendom van residentie Rubens) gelegen is op de buitenzijde van de tuinmuur, op basis van de vaststelling dat de constructies die tegen de tuinmuur aangebouwd waren, volledig afwateren richting het perceel van de voormalige academie; dat deze lijn vervolgens werd doorgetrokken over de diepte van het perceel, waardoor de perceelsgrens thv de bebouwing / doorrit gesitueerd werd in het midden van de spouw tussen de gevelsteen en de muur in metselwerk;

Overwegende dat aan de hand van visueel onderzoek van de bestaande wand en bijkomende opmetingen de positie van deze perceelgrens zoals ingetekend op het metingsplan van 1 maart 2022 in vraag kan gesteld worden; dat er evenwel voldoende elementen zijn om aan te nemen dat de positie van deze perceelsgrens wel correct werd vastgelegd (cfr. nota onderzoek dd. 17/01/2025);

Overwegende dat het project voor de aanleg van parking Altr’A en het Altr’A-plein geconcipieerd en uitgevoerd is volgens het metingsplan van 1 maart 2022; dat voor de uitvoering van de bouwput ter hoogte van de Stationsstraat gewerkt is met secanspalen; dat deze secanspalen op het gemeentelijk perceel werden ingeplant conform het metingsplan van 1 maart 2022;

Overwegende dat de secanspalenwand niet-dragend ontworpen werd, maar enkel een grondkerende functie had voor de uitgraving van de bouwput; dat boven de secanspalenwand een kopbalk werd gestort, waarop de waterdichting van de kelder werd verdicht; dat aan deze kopbalk bijgevolg niet mag geraakt worden; dat om de secanspalenwand te verankeren trekankers werden geboord, die zich wel op het perceel ‘Aalternatief’ bevinden;

Overwegende dat de bestaande wand langs de perceelsgrens niet of niet eenvoudig kan worden afgebroken (cfr. nota onderzoek dd. 17/01/2025); Overwegende dat indien het bouwproject Aalternatief conform de omgevingsvergunning met een netto bouwbreedte van 11,80 meter wordt opgericht NAAST de bestaande wand, dit impliceert dat de footprint (vloerplaat en gevel) van het gebouw de perceelgrens een paar centimeter zal overschrijden en het gebouw bijgevolg gedeeltelijk boven de secanspalenwand zal worden opgericht;

Overwegende dat er een principedetail van de doorsnede ter hoogte van de aansluiting dient opgemaakt te worden door het bouwteam van Aalternatief; dat de uitvoering zo dient opgevat te worden dat beide constructies voldoende los van elkaar kunnen bewegen en differentiële zettingen kunnen opgevangen worden;

Overwegende dat voorgesteld wordt om toelating te verlenen aan Aalternatief om hun bouwproject op te richten tot enkele centimeter voorbij de perceelsgrens tussen Aalternatief en parking Altr’A onder volgende voorwaarden:

• De toelating gebeurt onder voorbehoud van positief advies van de stabiliteitsingenieur over het aan te leveren principedetail voor de aansluiting ter hoogte van de secanspalenwand.
• Het gebouw mag mits de nodige voorzorgen boven de secanspalenwand opgericht worden, maar mag er niet op afdragen.
• De kopbalk boven de secanspalenwand mag niet worden opgebroken, aangezien de waterdichting van de kelder hierop werd afgedicht.
• Het gebouw mag IN GEEN ENKEL GEVAL opgericht worden boven de betonconstructie van de kelder.
• Dit bouwrecht dient geformaliseerd te worden, en kan door middel van een bijkomend recht van opstal gerealiseerd worden, voor de oppervlakte die benodigd is en die ingeschat kan worden aan de hand van het op te maken principedetail (vermoedelijk breedte van 18 cm over de diepte van het perceel).

Overwegende dat indien er toestemming wordt gegeven aan Aalternatief vzw voor het werken met een overkraging over het gemeentelijk onroerend goed, er een recht van opstal gevestigd moet worden; dat geopteerd wordt om, onder voorbehoud van positief advies van het studiebureau, enkel toestemming te geven om een recht van opstal te vestigen boven de secanswand en in geen geval over de betonwand van de kelder; dat artikel 3.177. uit het Burgerlijk Wetboek, boek 3 ‘Goederen’, volgende definitie geeft aan een opstalrecht: “Het opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben”;

Overwegende dat in de omgevingsvergunning van parking Altr’A een gedeelte van de tuinmuur als ‘te slopen’ werd aangeduid; dat deze tuinmuur niet werd gesloopt aangezien de aanpalende bewoners / eigenaars hier niet voor te vinden waren, er gedurende de werken geen afdoende afsluiting tussen het aanpalende perceel en de werf zou zijn, en het op dat moment nog niet duidelijk was wanneer de effectieve uitvoering van het bouwproject Aalternatief van start zou gaan;

Overwegende dat een gedeelte van de tuinmuur in elk geval gesloopt moet worden om het bouwproject ‘Aalternatief’ te kunnen realiseren, aldus hun bouwteam; dat de aannemer aangesteld door Aalternatief een offerte voor de sloop van de tuinmuur indiende ten bedrage van 20.147,14 euro exclusief btw, opgesplitst in 3 delen, waarvan deel A ten bedrage van 7.481,44 euro excl. btw zeker dient gesloopt te worden;

Overwegende dat Aalternatief aan het lokaal bestuur vraagt om tussen te komen in de kosten voor de sloop van de tuinmuur, aangezien voorzien was om deze binnen het project van de parking te slopen; dat voor de sloop van de tuinmuur echter geen aparte post voorzien was in het project van de parking;

Overwegende dat het Burgerlijk Wetboek, boek 3 ‘Goederen’, onder artikel 3.111. ‘Bijzondere bevoegdheden op de gemene muur’, stelt dat: “Iedere mede-eigenaar mag tegen een gemene muur aanbouwen en daarin alle werken of beplantingen aanbrengen tot de helft van de dikte ervan, met het voorafgaande akkoord van de aangrenzende mede-eigenaar of, in geval van weigering, na bij vonnis de noodzakelijke modaliteiten te hebben laten vastleggen om niet aan de rechten van de andere te schaden”;

Overwegende dat op basis van het metingsplan van 1 maart 2022 ervan uitgegaan wordt dat de tuinmuur in volle eigendom op het perceel Aalternatief staat en dus geen ‘gemene muur’ betreft; dat bijgevolg geen formeel akkoord van de aanpalende eigenaar nodig is om tot sloop over te gaan; dat de aanpalende eigenaars wel verwittigd zullen worden door Aalternatief van de geplande werken en de te verwachten hinder;

Overwegende dat de kosten verbonden aan de gevoerde onderzoeken en de nog te ondernemen stappen met betrekking tot het bijkomend zakelijk recht ten laste van de aanvragende partij, Aalternatief, gelegd kunnen worden;