2024_CBS_01383 - Collegebeslissing betreffende de principiële goedkeuring aan het metingsplan, de jaarlijkse vergoeding en de ontwerpakte voor het verlengen van het erfpachtrecht op het terrein in de Sportlaan

Gelet op artikel 293 van het decreet over het lokaal bestuur dat stelt dat onroerende goederen van de gemeente en van de autonome gemeentebedrijven altijd vervreemd worden volgens de principes van mededinging en transparantie, behalve als er een motivering wordt gegeven voor een afwijking daarvan;

Gelet op de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht;

Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 15 september 2023 over de regeling voor de toekenning van investeringssubsidies voor strategische cultuur- en jeugdinfrastructuur;

Gelet op de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 betreffende de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten;

Gelet op de omzendbrief OMG/VEKA 2022/1 van 23 december 2022 betreffende het toepassingsgebied van de renovatieverplichting voor residentiële en niet-residentiële gebouwen;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van het prefusiebestuur Aalter van 10 juli 2001 betreffende het afsluiten van een nieuw erfpachtcontract en een nieuwe gebruiksovereenkomst met de vzw Sjelterimmo;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 16 december 2019 betreffende het opheffen van de gemeenteraadsbeslissing van het prefusiebestuur Aalter van 3 juli 2017 en de erfpachtakte en de gebruikersovereenkomst van 20 juli 2001 verder te zetten in zijn huidige vorm;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 18 december 2023 betreffende de goedkeuring van het meerjarenplan 2024/1 2020-2025 van het lokaal bestuur in het bijzonder: ACT-1776: Afsluiten van overeenkomsten, zodat jeugdverenigingen actief zijn in veilige en nette jeugdlokalen;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 18 december 2023 betreffende de goedkeuring om het erfpachtrecht te verlengen met een termijn van 50 jaar;

Gelet op de collegebeslissing van 18 november 2019 betreffende het behouden van de huidige erfpachtakte en de gebruikersovereenkomst met de vzw Sjelterimmo voor de gebouwen en terreinen in de Sportlaan;

Gelet op de collegebeslissing van 4 december 2023 betreffende het principieel akkoord met de verlenging van het erfpachtrecht van de vzw Sjelterimmo voor het gebouw met terrein in de Sportlaan;

Gelet op de gebruiksovereenkomst van 20 juli 2001 voor het regelen van het erfpachtrecht aan de vzw Sjelterimmo;

Gelet op de authentieke akte van 20 juli 2001 tot vaststelling van de toekenning van het erfpachtrecht aan de vzw Sjelterimmo; 

Gelet op het metingsplan van 26 juni 1980, opgemaakt door het studiebureau Jan Van Reeth;

Gelet op de open brief van 2 september 2023, van de vzw Sjelterimmo en KSA Aalter;

Gelet op de bouwtechnische analyse van het gebouw gelegen te Sportlaan 87, naar aanleiding van het plaatsbezoek op 12 oktober 2023;

Gelet op het metingsplan van 17 januari 2024, opgemaakt door het Studieburo Goegebeur voor de opmeting van het terrein gelegen in de Sportlaan;

Gelet op het schattingsverslag van 19 januari 2024, opgemaakt door het Studieburo Goegebeur voor de bepaling van de jaarlijkse vergoeding (canon) op basis van de bestemming van de eigendom;

Gelet op het addendum van het schattingsverslag van 25 januari 2024, opgemaakt door het Studieburo Goegebeur voor de bepaling van de jaarlijkse vergoeding (canon) op basis van het huidige gebruik van de eigendom;

Gelet op de vraag met betrekking tot het vestigen van een nieuwe erfpacht in de e-mail van 19 maart 2024 en het antwoord van Sjelterimmo vzw op 21 maart 2024;

Gelet op het advies van GD&A Advocaten van 21 maart 2024;

Gelet op het kadastraal plan en legger van de site;

Gelet op het Businessplan, opgemaakt door Sjelterimmo vzw;

Gelet op de overlegmomenten met Sjelterimmo vzw op: 6 november 2023, 29 november 2023 en 6 maart 2024;

Gelet op de nota, opgemaakt in overleg met de vzw Sjelterimmo;

Gelet op het ontwerp van akte, opgemaakt door het notariaat Guisson voor de verlenging van het erfpachtrecht en de nieuwe erfpacht op lot 2; 

Overwegende dat vzw Sjelterimmo een erfpachtrecht heeft sinds 2001 op het gebouw en het terrein gelegen in de Sportlaan; dat deze erfpachtakte werd afgesloten voor een termijn van 30 jaar; dat het huidige erfpachtrecht van rechtswege eindigt op 31 juli 2031; 

Overwegende dat er samen met de erfpachtakte van 2001 een gebruiksovereenkomst werd afgesloten; dat deze overeenkomst als doel had om de authentieke akte van 2001 te regelen; dat enkele bepalingen in deze overeenkomst reeds achterhaald zijn; dat met de verlenging van het erfpachtrecht in 2024 de gebruiksovereenkomst wordt opgeheven;

Overwegende dat vzw Sjelterimmo de vraag stelt om het erfpachtrecht nu reeds te verlengen in functie van een over tijd gespreide renovatie van het gebouw; dat het lokaal bestuur de vzw heeft gevraagd om zeer concreet te maken waarom de reeds lopende erfpachtovereenkomst moet vernieuwd worden en waarom dit urgent is; dat er een investeringssubsidie werd uitgeschreven voor strategische cultuur- en jeugdinfrastructuur door de Vlaamse Regering; dat één van de voorwaarden om in aanmerking te komen voor deze investeringssubsidie is, dat de organisatie beschikt over een aantoonbaar beschikkingsrecht voor de infrastructuur dat niet kan eindigen binnen de 20 jaar na toekenning van de investeringssubsidie; dat de vzw op 16 oktober 2023 voor het eerst vermeld heeft dat ze een subsidieaanvraag bij de Vlaamse overheid zal indienen om subsidies te bekomen voor renovatiewerken aan het gebouw;

Overwegende dat de oorspronkelijke akte spreekt van een oppervlakte van 7.826,61 m², dat uit de kadastrale gegevens blijkt dat deze oppervlakte in het verleden reeds wijzigde; dat er opdracht gegeven werd aan het Studieburo Goegebeur tot het opmaken van een metingsplan om de situatie aldaar te actualiseren en te regulariseren;

Overwegende dat uit het metingsplan van 17 januari 2024 blijkt dat het terrein met gebouw gelegen in de Sportlaan een totale oppervlakte heeft van 7.766,32 m²; dat er op het metingsplan sprake is van 2 loten; dat lot 2 oorspronkelijk toebehoorde bij het aanpalende gemeentelijk perceel; dat deze historisch gegroeide toestand met de toevoeging van de nieuwe erfpacht op lot 2 op deze manier wordt geregulariseerd; 

Overwegende dat volgens de omzendbrief OMG/VEKA 2022/1 van 23 december 2022, blijkt dat wanneer een bestaande erfpacht louter wordt verlengd tussen dezelfde partijen, dit gebouw niet valt binnen het toepassingsgebied van de renovatieverplichting; 

Overwegende dat, hoewel een verlenging wenselijk is, het eveneens wenselijk is dat het gebouw gerenoveerd wordt; dat vzw Sjelterimmo zich ertoe verbindt om minimale renovatiewerkzaamheden uit te voeren, zoals opgelegd door en overeenkomstig wettelijke voorschriften; dat geopteerd wordt om de verplichting tot het uitvoeren van een aantal minimale renovatiewerken op te nemen in de authentieke akte voor de verlenging van het erfpachtrecht, namelijk:

• Isolatie buitenschil (dakisolatie: bestaande dakisolatie en opbouw checken en optimaliseren – dakstructuur bestaand plat dak controleren – muurisolatie: spouwmuurisolatie/ vervanging parement door isolerende schil met nieuwe bekleding, gevelafwerking topgevels en isolatie regelwerk);
• Dakbedekking + onderdak;
• Buitenschrijnwerk (+ herstel/ aanpak parement);
• Technieken: gasconvectors, verlichting, ventilatie;

Overwegende dat uit intern juridisch advies blijkt dat bij het verlengen van een erfpachtrecht onder andere geen EPC-attest, bodemattest, asbestattest en stedenbouwkundige inlichtingen nodig zijn;

Overwegende dat de verlenging van de erfpachttermijn niet voorzien werd in de oorspronkelijke akte van 2001, waardoor dit een wezenlijke wijziging inhoudt van het erfpachtrecht; dat hierdoor een nieuwe onroerende transactie plaatsvindt in de zin van de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019; 

Overwegende dat door het plaatsvinden van een nieuwe onroerende transactie, er redenen van algemeen belang en een geldig en recent schattingsverslag voorhanden dienen te zijn, volgens de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019; dat er volgens de erfpachtwetgeving van 10 januari 1824 een verplichte vergoeding (canon) betaald dient te worden; dat er opdracht gegeven werd aan het Studieburo Goegebeur tot het opmaken van een schattingsverslag; 

Overwegende dat er in het schattingsverslag van 19 januari 2024 volgende positieve overwegingen werden opgenomen voor de prijsbepaling:

• Goede ligging en ontsluiting naar centrum Aalter, Knokkeweg en E40;

Overwegende dat er in het schattingsverslag van 19 januari 2024 volgende negatieve overwegingen werden opgenomen voor de prijsbepaling:

• Matige bereikbaarheid, toegang over aanpalend perceel 335L (eigendom gemeente);
• Erfdienstbaarheid van Aquafinriolering op de toegang;
• Gelegen in tweede bouwzone;
• Gedeeltelijk gelegen in woongebied en gedeeltelijk in gebied voor dagrecreatie;
• Gebouw met weinig comfort, hoge kost voor omvorming tot woongelegenheid;
• Totaalrenovatie dringt zich op om het aan de actuele energienormen te laten voldoen;

Overwegende dat de landmeter de jaarlijkse vergoeding (canon) voor het onroerend goed en terrein in de Sportlaan gewaardeerd heeft op 18.000 euro; dat deze waardebepaling gebaseerd is op de bestemming en niet op het huidige gebruik van de eigendom; dat er rekening gehouden werd met de duur van de overeenkomst van 50 jaar, en de kosteloos bedongen afstand bij het einde van de overeenkomst; 

Overwegende dat er bijgevolg een schattingsverslag werd opgevraagd aan de landmeter voor de waardebepaling van de eigendom op basis van het huidige gebruik; dat de landmeter hiervoor een addendum opmaakte aan het schattingsverslag van 19 januari 2024; dat dit addendum de waarde van de erfpacht schat op 9.600 euro, gebaseerd op het huidige gebruik; dat er rekening gehouden werd met de duur van de overeenkomst van 50 jaar, en de kosteloos bedongen afstand bij het einde van de overeenkomst; 

Overwegende dat er echter volgende objectieve redenen van algemeen belang aanwezig zijn die een afwijking van het schattingsverslag motiveren en een erfpachtvergoeding van 1 euro per jaar verantwoorden:

• Het wordt als een taak van het gemeentebestuur aanzien om overeenkomsten af te sluiten met jeugdverenigingen, zodat deze jeugdverenigingen actief kunnen zijn in veilige en nette jeugdlokalen (actie -1776);
• Jeugdverenigingen hebben een positieve impact op de gemeenschapsvorming en ontwikkeling van kinderen. Het wordt daarom als beleidsmatig wenselijk aanzien om jeugdverenigingen te blijven ondersteunen;
• De verlenging van de erfpacht voorziet geen wettelijke renovatieverplichting. Mits verlenging van de erfpacht verbindt de vzw Sjelterimmo zich echter tot een renovatieprogramma dat op termijn zal bijdragen tot het verduurzamen van het patrimonium.
• Het gemeentebestuur dient behoudens de verlenging van de erfpacht zelf geen investeringskosten en inspanningen op zich te nemen aangezien de vzw Sjelterimmo hiervoor zal instaan. Deze investeringen komen op het einde van de erfpacht kosteloos ten goede van het gemeentebestuur;
• De vzw Sjelterimmo betaalt momenteel, op basis van de oorspronkelijke erfpacht van 2001, jaarlijks een canon van 0,02 euro (voormalig 1 frank) tot het van rechtswege eindigen van de erfpacht op 31 juli 2031; dat de continuïteit inzake een beperkte canon belangrijk is voor het gemeentebestuur;
• De vzw Sjelterimmo beschikt als jeugdvereniging over beperkte financiële middelen;
• Uitsluitend jeugdwerkactiviteiten en activiteiten die niet strijdig zijn met de jeugdwerkactiviteiten, er ondergeschikt aan blijven en ertoe bijdragen, zijn toegelaten;

Overwegende dat het notariaat Guisson werd aangesteld voor het verlijden van de akte;