2023_VB_00357 - Beslissing van het vast bureau betreffende het principieel akkoord om de nieuwe instelprijs te bepalen op basis van een actueel schattingsverslag voor de verkoop van de site Maldegemseweg 3

Gelet op artikel 293 van het decreet over het lokaal bestuur dat stelt dat onroerende goederen van de gemeente en van de autonome gemeentebedrijven altijd vervreemd worden volgens de principes van mededinging en transparantie, behalve als er een motivering wordt gegeven voor een afwijking daarvan;

Gelet op het koninklijk besluit van 24 maart 1978 betreffende de goedkeuring van het gewestplan Eeklo-Aalter;

Gelet op het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Knesselare Centrum, goedgekeurd op 13 september 2017, waarbij het perceel gelegen is binnen een zone waar geen meergezinswoningen zijn toegestaan;

Gelet op de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 over de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 20 december 2021 betreffende het principieel akkoord met het online biedingssysteem voor de gebeurlijke verkopen en de verdere afhandeling (metingsplan, schattingsverslag) ervan;

Gelet op de beslissing van de raad voor maatschappelijk welzijn van 19 december 2022 betreffende de goedkeuring van het meerjarenplan 2023/1 2020 - 2025 van het lokaal bestuur in het bijzonder:  ACT-1937: Verkoop site Maldegemseweg (OCMW-gebouw), Aalter;

Gelet op de beslissing van het vast bureau van 13 juni 2022 betreffende de kennisname van het schattingsverslag en het bepalen van de instelprijs voor de online openbare verkoop van de site Maldegemseweg 3;

Gelet op de beslissing van het vast bureau van 22 augustus 2022 betreffende het resultaat van de eerste biedingsfase voor de online openbare verkoop van de site Maldegemseweg 3 en de verlenging van de biedingstermijn;

Gelet op de beslissing van het vast bureau van 17 oktober 2022 betreffende het resultaat van de eerste biedingsfase (inclusief verlenging) voor de online openbare verkoop van de site Maldegemseweg 3 en de bijkomende verlenging van de biedingstermijn;

Gelet op de beslissing van het vast bureau van 12 juli 2023 betreffende het van de website halen van de site Maldegemseweg 3 en verder onderzoek te verrichten naar de mogelijkheden voor de verkoop van het pand;

Gelet op de beslissing van het vast bureau van 25 september 2023 betreffende het onderzoek naar de mogelijkheden voor de verkoop van de site Maldegemseweg 3 en de opdracht aan de landmeter tot het opmaken van een nieuw schattingsverslag;

Gelet op het uittreksel uit het kadastraal plan en de kadastrale legger;

Gelet op het bodemattest van 20 mei 2022;

Gelet op het schattingsverslag van 7 juni 2022, opgemaakt door het Studieburo Goegebeur voor de online openbare verkoop van het onroerend goed Maldegemseweg 3;

Gelet op het actueel schattingsverslag van 19 oktober 2023, opgemaakt door het Studieburo Goegebeur voor de online openbare verkoop van het onroerend goed Maldegemseweg 3;

Gelet op de e-mail van Covast van 11 augustus 2022 betreffende de feedback van de immobiliënkantoren en de mogelijkheden voor de verkoop van het onroerend goed;

Gelet op de e-mail van Covast van 11 oktober 2022 betreffende de motivatie om de biedingstermijn te verlengen;

Gelet op de stedenbouwkundige inlichtingen van 20 oktober 2023;

Gelet op het EPC-attest van 20 april 2023;

Gelet op het asbestattest van 15 maart 2023;

Overwegende dat de vorige instelprijs bepaald werd op basis van het schattingsverslag van 7 juni 2022; dat het Studieburo Goegebeur de site Maldegemseweg 3 toen waardeerde op een totale prijs van 621.000 euro; 

Overwegende dat de site Maldegemseweg 3 sinds 23 juni 2022 op de website van Covast stond; dat de site ruim 25 weken open stond voor biedingen; dat er in deze periode vier biedingen werden geplaatst; dat het hoogste bod 405.000 euro bedroeg; dat de volgende feedback werd gegeven door de immobiliënkantoren: 

• De instelprijs is te hoog omwille van de kosten/werken die nog moeten gebeuren;
• De vraagprijs werd minimum 10% te duur ingesteld;
• Er is weinig interesse omwille van de beperkte bestemmingsmogelijkheden;
• De vraagprijs is omgekeerd evenredig met de staat van het gebouw, waardoor een kandidaat afhaakte; 
• De niet-conforme elektriciteit en de bijkomende kost voor het voorzien van een eigen verwarmingsinstallatie is voor vele kopers een afknapper en de kost is behoorlijk hoog om dit in orde te brengen; 

Overwegende dat ingevolge de beslissing van het vast bureau van 12 juli 2023 de mogelijkheden voor de verkoop van de site Maldegemseweg 3 werden onderzocht; dat het onroerend goed Maldegemseweg 3 tijdelijk van de website van Covast werd gehaald; dat eveneens de publiciteitsborden werden weggenomen van het pand;

Overwegende dat de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 aangeeft dat een recent schattingsverslag (maximum 2 jaar oud) vereist is; dat het schattingsverslag van Studieburo Goegebeur werd opgemaakt op 7 juni 2022;

Overwegende dat het advies van GD&A Advocaten eruit bestond om een nieuw (actueel) schattingsverslag te laten opmaken door de landmeter, alvorens de site Maldegemseweg 3 opnieuw te koop wordt aangeboden op het online vastgoedplatform van Covast;

Overwegende dat het nieuwe (actuele) schattingsverslag van 19 oktober 2023 bepalend is voor de vervreemding van de site; dat in het schattingsverslag volgende positieve overwegingen werden opgenomen voor de prijsbepaling:

• Goede bereikbaarheid;
• Goede centrale ligging;
• Parkeerplaatsen op eigen terrein;
• Goederenlift;
• Na eventuele sloop van het gebouw kunnen er een aantal ééngezinswoningen worden opgericht.

Overwegende dat in het schattingsverslag volgende negatieve overwegingen werden opgenomen voor de prijsbepaling:

• Lift is niet te gebruiken voor personeel. Kost voor het aanpassen van de noodtelefoon in de lift.
• Centrale verwarmingsinstallatie staat in de berging van de aanpalende school.  Aanzienlijke kost voor de afkoppeling en verplaatsing van de installatie;
• Elektriciteit gekeurd maar niet conform bevonden, kost voor aanpassing / verbetering ten laste van potentiële koper;
• Gebouw met weinig comfort;
• Oprichten van meergezinswoning is niet toegelaten (volgens RUP Centrum);

Overwegende dat het Studieburo Goegebeur het onroerend goed gewaardeerd heeft op een totale prijs van 425.000 euro; dat geopteerd wordt om deze actuele schattingsprijs te nemen als instelprijs voor de online openbare verkoop;

Overwegende dat het notariaat Roel Mondelaers werd aangesteld voor de opmaak en het verlijden van de akte;