2023_CBS_03801 - Collegebeslissing betreffende de opstart van de onderhandelingen op basis van het schattingsverslag van de landmeter voor de aankoop van de grond voor de uitbreiding van het kerkhof Ursel

Gelet op het decreet houdende de Vlaamse vastgoedcodex van 19 december 2014, inzonderheid artikel 11 §2: De Vlaamse commissarissen zijn gemachtigd om alle noodzakelijke of nuttige handelingen te verrichten met het oog op een efficiënte en volledige afhandeling van de opdracht;

Gelet op het koninklijk besluit van 24 maart 1978 betreffende de goedkeuring van het gewestplan Eeklo-Aalter;

Gelet op het ministerieel besluit van 2 juni 2006 betreffende de goedkeuring van het BPA “Kerkhof Ursel”;

Gelet op de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 betreffende de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten;

Gelet op het bijzonder plan van aanleg (BPA) Kerkhof Ursel, omvattend de bestaande toestand, de  juridische toestand, het bestemmingsplan, het onteigeningsplan en de stedenbouwkundige voorschriften, goedgekeurd op 2 juni 2006;

Gelet op het gemeentelijk rooilijnplan Schaperstraat, goedgekeurd op 4 november 1975;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 8 november 2021 betreffende het principieel akkoord met de aankoop voor openbaar nut van de grond voor de uitbreiding van het kerkhof van Ursel (BPA van 2006);

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 19 december 2022 betreffende de goedkeuring van het meerjarenplan 2023/1 2020 - 2025 van het lokaal bestuur in het bijzonder ACT-1841: Optimaliseren van de begraafplaatsen Ursel en Aalter-centrum;

Gelet op de collegebeslissing van 1 maart 2021 betreffende een principiële beslissing voor plan van aanpak voor het kerkhof van Ursel;

Gelet op de collegebeslissing van 13 september 2021 betreffende de principiële goedkeuring voor de aankoop van de grond in het kader van de uitbreiding van het kerkhof van Ursel;

Gelet op de collegebeslissing van 27 september 2021 betreffende het opvragen van de interesse aan de eigenaars tot verkopen van een perceel grond gelegen hoek van de Schaperstraat en de Pamels Kerkweg voor de uitbreiding van het kerkhof van Ursel;

Gelet op de collegebeslissing van 20 december 2021 betreffende het akkoord van de eigenaars tot het opvragen van een schattingsverslag voor de aankoop van de grond voor de uitbreiding van het kerkhof Ursel;

Gelet op de collegebeslissing van 25 april 2022 betreffende de kennisname van de waardebepaling en de opstart van de onderhandelingen voor de aankoop van de grond voor de uitbreiding van het kerkhof Ursel;

Gelet op de collegebeslissing van 20 februari 2023 betreffende het resultaat van de onderhandelingen voor de aankoop van de grond voor de uitbreiding van het kerkhof Ursel en de opties voor de verdere afhandeling van het dossier;

Gelet op de collegebeslissing van 25 september 2023 betreffende het akkoord tot het opmaken van een schattingsverslag door een landmeter voor de aankoop van de grond voor de uitbreiding van het kerkhof Ursel;

Gelet op het kadastraal plan waaruit blijkt dat de aan te kopen grond een oppervlakte heeft van 2.354 m²;

Gelet op de gevoerde onderhandelingen op 9 januari 2023 door de afdeling Vastgoedtransacties;

Gelet op de brieven van 7 oktober 2021 gericht aan de eigenaars voor het opvragen van de interesse tot verkoop van het perceel grond gelegen op de hoek van de Schaperstraat en de Pamels Kerkweg;

Gelet op de brief van 5 april 2022 van de afdeling Vastgoedtransacties over de waardebepaling van de te verkopen grond;

Gelet op het onderhoud van 8 december 2021 met de afdeling Vastgoedtransacties en de betrokken eigenaars (2) waarbij een toelichting gegeven werd over het dossier;

Gelet op de e-mail van 13 januari 2023 van de afdeling Vastgoedtransacties waaruit blijkt dat er geen minnelijk akkoord kan bekomen worden met de betrokken eigenaars;

Gelet op het overleg van 19 september 2023 betreffend het advies van GD&A Advocaten, om een schattingsverslag te laten opmaken bij de landmeter en alsnog tot een minnelijk akkoord trachten te komen met de eigenaars;

Gelet op het schattingsverslag van 3 oktober 2023, opgemaakt door het Studieburo Goegebeur voor de aankoop van het perceel gekend in het kadaster als 8^ste afdeling, sectie A, perceelnummer 628D; 

Overwegende dat de grond, gekend in het kadaster als 8^ste afdeling, sectie A, perceelnummer 628D, gelegen is in het BPA Kerkhof Ursel; dat deze grond een volgende stedenbouwkundige bestemming heeft: “Zone voor kerkhof”; dat deze grond zou aangekocht worden om een erkende reden van openbaar nut, namelijk voor de uitbreiding van het kerkhof van Ursel;

Overwegende dat op het kerkhof van Ursel, voor elke manier van begraven, de plaatsen momenteel zeer beperkt zijn; dat de huidige begraafplaats enkele essentiële onderdelen mist, namelijk een afgebakende zone voor kindergraven en een toegankelijke en verzorgde strooiweide; 

Overwegende dat de omzendbrief KB/ABB van 3 mei 2019 bepaalt dat bij de aankoop van een onroerend goed de geschatte prijs, de maximumprijs is die betaald mag worden; dat gering kan worden afgeweken van deze schattingsprijs, aan de hand van objectieve redenen;

Overwegende dat de afdeling Vastgoedtransacties de grond gelegen op de hoek van de Schaperstraat en de Pamels Kerkweg, waardeerde op een prijs van 23.000 euro (9,77 euro per m²); dat rekening houdend met de wederbeleggingsvergoeding en de wachtintresten de totale waardebepaling geraamd werd op 28.600 euro (12,15 euro per m²);

Overwegende dat de waardebepaling van de afdeling Vastgoedtransacties bepalend was voor het voeren van de eerste onderhandelingen met de eigenaars; dat de afdeling Vastgoedtransacties de onderhandelingen aanvatte op 25 april 2022;

Overwegende dat de eigenaars een landmeter aanstelden in de onderhandelingsprocedure; dat deze landmeter de grond schatte op een prijs van 35.310 euro (15 euro per m²), te vermeerderen met de wederbeleggingsvergoeding en wachtintresten, wat in totaal neerkwam op 42.822,20 euro (18,19 euro per m²); 

Overwegende dat ingevolge het collegebesluit van 20 februari 2023 de te nemen initiatieven bij een gerechtelijke procedure werden onderzocht; dat er volgens het Vlaams Onteigeningsdecreet een bestuurlijke en een gerechtelijke fase doorlopen dient te worden; dat rekening houdende met de te nemen stappen, dit een tijdrovende en dure procedure is; dat deze onteigeningsprocedure de dringendheid van dit dossier niet ten goede komt; 

Overwegende dat uit de gevoerde onderhandelingen tussen de afdeling Vastgoedtransacties en de eigenaars blijkt dat prijs het enige struikelblok is voor deze transactie; 

Overwegende dat de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 aangeeft dat een recent schattingsverslag (maximum 2 jaar oud) vereist is; dat de waardebepaling van de afdeling Vastgoedtransacties werd opgemaakt op 5 april 2022; 

Overwegende dat GD&A Advocaten adviseerde om een schattingsverslag te laten opmaken door de landmeter; dat een schattingsverslag van de landmeter transparanter is dan de waardebepaling van de afdeling Vastgoedtransacties; dat er in een schattingsverslag wordt gewerkt met vergelijkingspunten en negatieve- en positieve overwegingen; dat het feit dat er al geruime tijd een onteigening rust op deze grond kan meespelen in de waardering; 

Overwegende dat het schattingsverslag van 3 oktober 2023 bepalend is voor de aankoop van de site; dat in het schattingsverslag volgende positieve overwegingen werden opgenomen voor de prijsbepaling: 

• Goede ligging en bereikbaarheid;

Overwegende dat in het schattingsverslag volgende negatieve overwegingen werden opgenomen voor de prijsbepaling:

• Beperkte grootte van het perceel voor gebruik als landbouwgrond;
• Perceel met kleinere oppervlakte heeft bijgevolg een hogere eenheidsprijs;
• De eigendom is gelegen in BPA Kerkhof Ursel met bestemming “zone voor kerkhof” à beperkte bestemming;

Overwegende dat het Studieburo Goegebeur de grond, gekend in het kadaster als 8^ste afdeling, sectie A, perceelnummer 628D, gewaardeerd heeft op een totale prijs van 30.600 euro (12,99 euro per m²); 

Overwegende dat, om zo efficiënt mogelijk met de middelen om te gaan, er geopteerd wordt om alsnog tot een minnelijk akkoord te komen met de eigenaars, op basis van een schattingsverslag van de landmeter; dat mits objectieve redenen kan worden afgeweken van het schattingsverslag;

Overwegende dat de onderhandelingen met de eigenaars intern zullen worden gevoerd op basis van het schattingsverslag van de landmeter;

Overwegende dat het notariaat Guisson werd aangesteld voor, mits het bereiken van een akkoord, het opmaken en het verlijden van de akte;