2023_GR_00026 - Bedrijventerrein Moerakker. Nieuwe samenwerkingsovereenkomst. Goedkeuring.

Gelet op het decreet lokaal bestuur, artikel 350 betreffende de algemene principes bij het samenvoegen van gemeenten over de roerende en onroerende goederen;

Gelet op het decreet van 13 juli 2012 inzake ruimtelijke economie, inzonderheid artikel 16, dat stelt dat provincies en gemeenten kunnen overgaan tot onteigening voor de (her)aanleg van bedrijventerreinen, alsook van de toegangswegen en de bijkomende infrastructuur voor die bedrijventerreinen;

Gelet op het Vlaams onteigeningsdecreet van 24 februari 2017, inzonderheid artikel 11, betreffende het onteigeningsplan en inzonderheid artikel 46, inzake het aanhangig maken van een dagvaarding bij de vrederechter;

Gelet op de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 over de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten;

Gelet op het koninklijk besluit van 24 maart 1978 houdende de definitieve vaststelling van het gewestplan Eeklo-Aalter;

Gelet op het ministerieel besluit van 13 april 2011 betreffende het verlenen van een onteigeningsmachtiging aan Veneco voor de (gedeeltelijke) onteigening van de Moerakker;

Gelet op de beslissing van de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen van 1 juli 2010 betreffende het goedkeuren van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Moerakker;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van prefusiebestuur Knesselare van 14 april 2010 betreffende het definitief vaststellen van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Moerakker;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van prefusiebestuur Knesselare van 8 september 2010 betreffende het aanduiden van een ontwikkelaar en onteigend bestuur ter realisatie van het gemeentelijk uitvoeringsplan Moerakker;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van prefusiebestuur Knesselare van 25 juli 2018 betreffende het verlenen van een machtiging aan Veneco om een definitief onteigeningsbesluit vast te stellen voor Moerakker;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 19 december 2022 betreffende het akkoord met de principes van de nieuwe op te maken samenwerkingsovereenkomst met Veneco voor het project bedrijventerrein Knesselare – Moerakker;

Gelet op de collegebeslissing van 5 juli 2021 betreffende de werkwijze bij het cassatieberoep in verband met onteigeningsprocedure RUP Moerakker;

Gelet op de collegebeslissing van 28 november 2022 betreffende de principeovereenkomst inzake de ruimtelijke ontwikkeling Moerakker;

Gelet op de collegebeslissing van 27 februari 2023 betreffende de principiële goedkeuring aan de nieuwe samenwerkingsovereenkomst met Veneco voor het project bedrijventerrein Knesselare-Moerakker;

Gelet op de beslissing van de raad van bestuur van Veneco van 7 december 2010 betreffende definitieve vaststelling van het onteigeningsplan; dat op basis hiervan Veneco op 23 maart 2011 de onteigeningsmachtiging aanvroeg;

Gelet op de beslissing van de raad van bestuur van Veneco van 8 februari 2018 betreffende het voorlopig onteigeningsbesluit Moerakker met onteigeningsplan en projectnota;

Gelet op de beslissing van de raad van bestuur van Veneco van 21 juni 2018 betreffende het verslag van het openbaar onderzoek van 13 juni 2018;

Gelet op de beslissing van de raad van bestuur van Veneco van 30 augustus 2018 betreffende het definitief onteigeningsbesluit voor het lokaal bedrijventerrein Moerakker in Knesselare;

Gelet op de beslissing van de raad van bestuur van Veneco van 1 december 2022 betreffende het principeakkoord om een nieuwe samenwerkingsovereenkomst op te maken;

Gelet op het verslag van 3 februari 2021 tussen Veneco en het gemeentebestuur waarin de afspraken voor de onteigeningsprocedure inzake ruimtelijk uitvoeringsplan Moerakker werden vastgelegd; dat deze afspraken inhouden dat:

• Het gemeentebestuur akkoord is dat Veneco verdere stappen zet om de resterende gronden te verwerven. Als de gesprekken niet leiden tot een akkoord, is er een akkoord tussen Aalter en Veneco dat de onteigeningsprocedure wordt ingeleid.
• Het gemeentebestuur akkoord is dat ze geen initiatieven zullen nemen die de positie van Veneco in de onteigeningsprocedure zullen verzwakken.
• Het gemeentebestuur en Veneco verder met elkaar overleg zullen plegen over de stappen m.b.t. Moerakker nadat de onteigeningsprocedure tot een goed einde is gebracht. Het is belangrijk dat in de burgerlijke procedure geen stappen worden gezet door Veneco of door de gemeente Aalter die de positie van één van hen zou verzwakken.
• Het gemeentebestuur en Veneco akkoord zijn dat er nog financiële afspraken tussen hen moeten gemaakt worden over de prijs van de grond (die te beschouwen is als uitgeruste industriegrond) voor het stukje van de zone voor gemeenschapsvoorzieningen;

Gelet op de nota van 21 november 2022 betreffende de principeovereenkomst tussen het gemeentebestuur en Veneco;

Gelet op de nieuwe samenwerkingsovereenkomst met bijhorende bijlagen (plan met aanduiding van het projectgebied, onteigeningsplan, plan met stand van zaken verwervingen, schetsontwerp inrichtingsplan), opgemaakt door Veneco;

Overwegende dat het bestaande bedrijventerrein Moerakker conform is met het gewestplan Eeklo-Aalter en getypeerd wordt als 'zone voor ambachtelijke bedrijven en kmo’s';

Overwegende dat Veneco met het ministerieel besluit van 13 april 2011 gemachtigd werd om het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Moerakker te verwezenlijken door onteigening bij hoogdringende omstandigheden;

Overwegende dat Veneco door de gemeenteraad van het prefusiebestuur Knesselare gemachtigd werd tot het onteigenen van de onroerende goederen voor de aanleg en ontwikkeling van het bedrijventerrein alsook van de toegangswegen en voor de bijkomende infrastructuur voor die bedrijventerreinen;

Overwegende dat het ruimtelijk uitvoeringsplan Moerakker aansluit op het bestaande bedrijventerrein langsheen de Knokkebaan, tussen de Aalterseweg en Stekelhoek, een gemengd bedrijventerrein waar zowel kleinere (< 5.000 vierkante meter) als grotere (> 5.000 vierkante meter) bedrijven gevestigd zijn; dat het ruimtelijk uitvoeringsplan Moerakker als doel heeft om de ontwikkeling van een nieuw lokaal bedrijventerrein mogelijk te maken ten zuidwesten van dit bestaande bedrijventerrein (tussen Stekelhoek en bestaande bedrijventerrein);

Overwegende dat het ruimtelijk uitvoeringsplan Moerakker een totale oppervlakte kent van bij benadering 16,6 hectare; dat van deze 16,6 hectare al 11,2 hectare bestemd was als bedrijventerrein en er nog 5,4 hectare landschappelijk waardevol agrarisch gebied (gewestplan) omgezet dient te worden in bedrijventerrein; dat de daaruit volgende onteigening nodig is voor de globale aanleg, ontwikkeling en uitrusting van het nieuw lokaal bedrijventerrein, de weginfrastructuur en alle andere noodzakelijke bijkomende uitrustingen; dat het onteigeningsdoel binnen de zone uitsluitend van algemeen nut is;

Overwegende dat Veneco een globaal minnelijk akkoord bereikte met de partijen in onteigening; dat hierdoor de gerechtelijke procedure voor de Rechtbank van Eerste Aanleg Oost-Vlaanderen, tegen Veneco, het gemeentebestuur, het Vlaamse gewest en de provincie Oost-Vlaanderen werd ingetrokken;

Overwegende dat uit de globale haalbaarheid van Veneco voor de ontwikkeling van het project Bedrijventerrein Knesselare – Moerakker blijkt dat er een structureel tekort is van 18,34 euro per vierkante meter bij een verkoopsprijs van 130 euro per vierkante meter of een afgerond bedrag van 670.000 euro; dat voor het opvangen van het tekort van 670.000 euro volgende pistes mogelijk zijn:

• Investeringen beperken;
• Verkoopprijs verhogen;
• Ontwikkelen van een eigen bedrijfsverzamelgebouw en bijgevolg een deel van de oppervlakte duurder verkopen;
• Principeakkoord dat het gemeentebestuur het mogelijk tekort afdekt na oplevering, nadat de verkoop een drietal jaar heeft gelopen;

Overwegende dat een ontwerp van samenwerkingsovereenkomst werd opgemaakt door Veneco met de volgende kernvoorwaarden:

• Het gemeentebestuur zal de zone voor gemeenschapsvoorzieningen met een oppervlakte van 7.890 m² aankopen aan een marktconforme prijs (op heden minimaal 130 euro per vierkante meter); dat voor het bepalen van de aankoopprijs een schattingsverslag zal worden aangevraagd; dat de schattingsprijs de maximale aankoopprijs is;
• Het principieel akkoord van het gemeentebestuur om garant te staan voor het mogelijk projectrisico van de ontwikkeling. Dat Veneco en het gemeentebestuur ernaar zullen streven om dit projectrisico zo klein mogelijk te houden en om het project minstens break even te realiseren. De inschatting van de uitgifteprijs bij een break even scenario situeert zich heden in een vork tussen 130 en 150 euro per vierkante meter.
• Het bedrijventerrein Moerakker wordt in zijn totaliteit bekeken. Partijen zullen samen een Programma opmaken van investeringen, noodzakelijk in het bestaande bedrijventerrein op het vlak van riolering, regenwaterhuishouding, nutsvoorzieningen en signalisatie. Deze investeringen maken geen deel uit van de ontwikkeling van het nieuwe lokale bedrijventerrein en zullen afzonderlijk gefinancierd worden door de gemeente Aalter, al dan niet met eventuele subsidies via Vlaio (heraanleg verouderde bedrijventerreinen).
• Het gemeentebestuur ondersteunt het onteigeningsplan en levert mede inspanningen voor de onteigening van de delen van de percelen die nodig zijn voor het verleggen van de waterloop Woestijnebeek.

Overwegende dat voor de aankoop van de grond van 7.890 m² kredieten voorzien zijn in het meerjarenplan 2023/1;