2023_CBS_01368 - Collegebeslissing betreffende de principiële goedkeuring aan de leidraad en de ontwerpovereenkomst voor het vestigen van een erfpachtrecht op de site Stationsstraat 137

Gelet op artikel 293 van het decreet over het lokaal bestuur dat stelt dat onroerende goederen van de gemeente en van de autonome gemeentebedrijven altijd vervreemd worden volgens de principes van mededinging en transparantie, behalve als er een motivering wordt gegeven voor een afwijking daarvan;

Gelet op de wet van 4 februari 2020, houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, inzonderheid Titel 7 – Erfpachtrecht;

Gelet op het ministerieel besluit van 19 december 2018 betreffende de registratie van ouderinitiatieven in het kader van de persoonsvolgende financiering;

Gelet op de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 21 mei 2019 betreffende de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten;

Gelet op het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) 'Stationsstraat', goedgekeurd op 18 oktober 2012;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 19 december 2022 betreffende de goedkeuring van het meerjarenplan 2023/1 2020 - 2025 van het lokaal bestuur in het bijzonder actie 1626: Slopen gebouw Academie Stationsstraat en omvormen naar groenruimte met ondergrondse parking;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 8 november 2021 betreffende de principiële goedkeuring aan het project: ‘Slopen gebouw academie Stationsstraat en omvormen naar groenruimte met ondergrondse parking’, gelegen in de Stationsstraat 137-141;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 8 november 2021 betreffende de opname van het woonproject van vzw Aalternatief in het totale project ‘slopen gebouw academie Stationsstraat en omvormen naar groenruimte met ondergrondse parking’;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 14 februari 2022 betreffende de goedkeuring aan het voorstel van opdeling van de site academie Stationsstraat;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 9 mei 2022 betreffende de goedkeuring aan het metingsplan en de principiële goedkeuring aan het toekennen van een opstalrecht met voorwaarden;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 11 april 2023 betreffende de principiële goedkeuring aan de wijziging van een opstalrecht naar een erfpachtrecht van de site Stationsstraat 137 voor een termijn van 99 jaar;

Gelet op de collegebeslissing van 31 mei 2021 betreffende de goedkeuring van de scope 'slopen gebouw academie Stationsstraat en omvormen naar groenruimte met ondergrondse parking';

Gelet op de collegebeslissing van 18 oktober 2021 betreffende de vraag van vzw Aalternatief naar een zorgsite in het centrum van Aalter (Stationsstraat);

Gelet op de collegebeslissing van 22 november 2021 betreffende de kandidatuur van vzw VillaVip tot het aankopen van de grond gelegen in de Stationsstraat 143;

Gelet op de collegebeslissing van 31 januari 2022 betreffende het voorstel van opdeling van de site academie Stationsstraat voor het project ondergrondse parking en voor het project voor maatschappelijke doeleinden;

Gelet op de collegebeslissing van 25 april 2022 betreffende de principiële goedkeuring voor het toekennen van een opstalrecht met voorwaarden voor de site Stationsstraat 137;

Gelet op de collegebeslissing van 8 augustus 2022 betreffende de uitbreiding van de gunning van de opdracht ‘Organisatie online biedingen verkoop van onroerende goederen’ met opdrachten over erfpachtdossiers, concessies en opstalrechten;

Gelet op de collegebeslissing van 28 november 2022 betreffende de goedkeuring van de gunning van de opdracht ‘juridische bijstand Stationsstraat 137’;

Gelet op de collegebeslissing van 20 maart 2023 betreffende het principieel akkoord om de site Stationsstraat 137 in erfpacht te geven voor een termijn van 99 jaar;

Gelet op het kadastraal plan en legger;

Gelet op de bodemattesten van 4 april 2023, afgeleverd door OVAM voor deze grond;

Gelet op het opmetingsplan van 1 maart 2022 van de site Stationsstraat 137-141, opgemaakt door Studieburo Goegebeur;

Gelet op de inventaris onroerend erfgoed 2023;

Gelet op het schattingsverslag van 6 april 2023, opgemaakt door Studieburo Goegebeur, voor het vestigen van een erfpachtrecht op de site Stationsstraat 137;

Gelet op de leidraad en de ontwerpovereenkomst voor de vestiging van een erfpachtrecht op de site Stationsstraat 137, opgemaakt door GD&A Advocaten;

Overwegende dat de voormalige (muziek)academie met omliggende bijgebouwen en verhardingen integraal gesloopt worden met uitzondering van de centrale travee met ingangspoort en dakkapel; dat de waardevolle elementen uit de bestaande bebouwing behouden of heropgebouwd worden in zijn oorspronkelijke staat en geïntegreerd in het project; dat aansluitend daarop zou worden overgegaan tot het bouwen van een ondergrondse parking waarop een groenruimte wordt aangelegd; dat er tevens een deel van de site voorbehouden blijft voor maatschappelijke doeleinden;

Overwegende dat het metingsplan van 1 maart 2022, opgemaakt door Studieburo Goegebeur, de site Stationsstraat 137-141 in 2 loten verdeelt; dat lot 2 wordt voorbehouden voor maatschappelijke doeleinden; dat de site gelegen is in volle centrum en daardoor ideaal is voor de inclusie van mensen met een beperking, rekening houdende met het aansluitende groenpark en de parkeermogelijkheden;

Overwegende dat geopteerd werd om de site Stationsstraat 137 in erfpacht te geven; dat deze keuze gebaseerd is op het feit dat de erfpachter het meest ruime gebruik en genot van het goed krijgt, inclusief het recht om verbouwingen en aanpassingen uit te voeren; dat de erfpachter een zakelijk recht heeft en voor de duurtijd van de erfpacht ‘eigenaar’ wordt van het goed; 

Overwegende dat het erfpachtrecht een minimumduur van 15 jaar dient te hebben en een maximumduur van 99 jaar; dat de beëindiging van het erfpachtrecht voor de minimumduur mogelijk is bij (bijvoorbeeld) de realisatie van een ontbindend beding, de ontbinding wegens wanprestatie, een wederzijds akkoord, …; dat geopteerd wordt om de site Stationsstraat 137 in erfpacht te geven voor een termijn van 99 jaar;

Overwegende dat de voorwaarden van het erfpachtrecht werden uitgeschreven in een leidraad en een ontwerpovereenkomst; dat voor het vestigen van dit erfpachtrecht de volgende doelstelling gehanteerd wordt: de site is voorbehouden voor erkende/geregistreerde ouderinitiatieven bij het VAPH (volgens het Ministerieel besluit van 19 december 2018 betreffende de registratie van ouderinitiatieven in het kader van persoonsvolgende financiering) die zorg en ondersteuning willen organiseren voor een groep van maximaal 15 personen met een handicap; 

Overwegende dat volgens de omzendbrief KB/ABB 2019/3 een schattingsverslag noodzakelijk is voor de vervreemding van een onroerend goed; dat het Studieburo Goegebeur het schattingsverslag opmaakte met kwaliteitseisen voor schatters-experten; dat de jaarlijkse erfpachtvergoeding (= canon) voor de site Stationsstraat 137, bepaald is op 7.550 euro; dat geopteerd wordt om deze schattingsprijs te nemen als jaarlijkse erfpachtvergoeding;

Overwegende dat de principes van mededinging en transparantie van toepassing zijn voor het vervreemden van een onroerend goed; dat elke geïnteresseerde de kans heeft om mede te dingen; 

Overwegende dat in artikel 4 van het collegebesluit van 20 maart 2023 en in artikel 4 van het gemeenteraadsbesluit van 11 april 2023 het dossier werd opgenomen in de opdracht van Covast; dat geopteerd wordt om in beide besluiten het artikel 4 in te trekken, omwille van het doel van het erfpachtrecht, namelijk de ontwikkeling van een zorgsite in functie van het algemeen belang; dat biedingen daarom niet relevant zullen zijn in dit dossier; dat geopteerd wordt om de erfpacht te publiceren op e-Procurement; dat op deze manier de mededinging en transparantie alsnog gegarandeerd worden;

Overwegende dat omwille van het algemeen belang geopteerd wordt om de aktekosten in dit dossier ten laste te nemen; dat deze kosten niet zijn opgenomen in het meerjarenplan 2020-2025;