2023_CBS_01015 - Collegebeslissing betreffende het principieel akkoord om de pastorij in Knesselare in erfpacht te geven voor een termijn van 33 jaar en de restauratiewerken aan het dak niet meer op te starten

Gelet op artikel 293 van het decreet over het lokaal bestuur dat stelt dat onroerende goederen van de gemeente en van de autonome gemeentebedrijven altijd vervreemd worden volgens de principes van mededinging en transparantie, behalve als er een motivering wordt gegeven voor een afwijking daarvan;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, goedgekeurd op 15 mei 2009, in het bijzonder artikels: 4.4.9/1. en 4.4.23.; 

Gelet op het besluit en plan van de Vlaamse regering houdende bescherming van monument, stads- en dorpsgezichten, goedgekeurd op 13 maart 1996 waarbij de parochiekerk en de pastorij met ommuurde tuin van het prefusiebestuur Knesselare als monument en dorpsgezicht worden beschermd omwille van het algemeen belang wegens de historische waarde;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering (tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen), goedgekeurd op 28 november 2003, in het bijzonder artikel 10;

Gelet op het besluit van de administrateur-generaal houdende de vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed, goedgekeurd op 28 november 2014; 

Gelet op het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013;

Gelet op de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 over de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten;

Gelet op het Onroerenderfgoedbesluit van 16 mei 2014;

Gelet op het Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) Centrum NO De Kouter, goedgekeurd op 15 december 1982;

Gelet op het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Knesselare Centrum, goedgekeurd op 13 september 2017;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 19 december 2022 betreffende de goedkeuring van het meerjarenplan 2023/1 2020 - 2025 van het lokaal bestuur in het bijzonder actie 2120: (Her)invullen van de pastorij van Knesselare, en actie 2079: Instandhoudingswerken uitvoeren aan de pastorij van Knesselare;

Gelet op de collegebeslissing van 11 april 2022 betreffende de instandhoudingwerken aan de pastorij van Knesselare;

Gelet op de collegebeslissing van 13 juni 2022 betreffende de verhuis van de pastoor van Knesselare;

Gelet op de collegebeslissing van 8 augustus 2022 betreffende een verzoek om geïnformeerd en gehoord te worden over de plannen met de pastorie en tuin in Knesselare;

Gelet op de collegebeslissing van 8 augustus 2022 betreffende de uitbreiding van de gunning van de opdracht ‘Organisatie online biedingen verkoop van onroerende goederen’ met opdrachten over erfpachtdossiers, concessies en opstalrechten;

Gelet op de inventaris bouwkundig erfgoed, waarbij de pastorie Sint-Willibrordusparochie met tuin is aangeduid als vastgesteld bouwkundig erfgoed sinds 14 september 2009;

Gelet op de aanvraag van 1 december 2014 van de restauratiepremie voor monumenten bij Agentschap Onroerend Erfgoed, opgemaakt door Architectenbureau Bressers bvba en ingediend door het prefusiebestuur Knesselare;

Gelet op het beheersplan van 20 mei 2019: Sint-Willibrordusparochie en omliggend dorpsgezicht;

Gelet op het bouwkundig inspectierapport van 5 januari 2021 van Monumentenwacht;

Gelet op de brief van 4 mei 2022 met een kopie van het ministerieel besluit van 19 april 2022, met daarin de toekenning van het voorlopig premiebedrag;

Gelet op het kadastraal plan en legger waaruit blijkt dat de pastorij in eigendom is van het gemeentebestuur en een kadastrale oppervlakte heeft van 226 m²;

Gelet op het advies van de Juridische Helpdesk Schulinck Omgevingsrecht (Wolters Kluwer Belgium nv) over de afwijkingsmogelijkheid voor verouderde BPA’s (meer dan 15 jaar oud) en de zonevreemde functiewijzigingen;

Overwegende dat de pastorij van Knesselare werd opgenomen in de lijst van het vastgesteld bouwkundig erfgoed; dat de pastorij beschermd is als monument omwille van het algemeen belang gevormd door de historische en artistieke waarde; dat de parochiekerk Sint-Willibrordus en de pastorij met ommuurde pastorietuin beschermd zijn als dorpsgezicht;

Overwegende dat de pastorij in Knesselare gelegen is in het BPA Centrum Noord De Kouter (van 1982) in een strook voor gebouwen met een openbare bestemming (hoofdbestemming); dat volgens de stedenbouwkundige voorschriften van het BPA de hoofdbestemming als volgt kan worden ingevuld: kantoorruimte, diensten, verzorging- en onderwijsdiensten, cultuur en eredienst; dat er naast de hoofdbestemming geen nevenbestemmingsfuncties zijn toegestaan, met uitzondering van een woning voor dienstpersoneel; 

Overwegende dat geopteerd wordt om een erfpachtrecht te vestigen op de pastorij in Knesselare; dat deze keuze gebaseerd is op het feit dat de erfpachter het meest ruime gebruik en genot van het goed krijgt, inclusief het recht om verbouwingen en aanpassingen uit te voeren; dat de erfpachter een zakelijk recht heeft en voor de duurtijd van de erfpacht ‘eigenaar’ wordt van het goed; 

Overwegende dat het erfpachtrecht als nadeel heeft dat er geen te beslissende invloed op de realisatie en exploitatie mag uitgeoefend worden; dat wanneer dit wel het geval zou zijn, er een herkwalificatie nodig is naar een overheidsopdracht of een concessie voor werken of diensten, waarop de wet overheidsopdrachten van toepassing is; dat het gemeentebestuur geen beslissende invloed wenst uit te oefenen over de eventuele aanpassingen, renovatie of herinrichting van het gebouw, noch met het concept of de uitbating;

Overwegende dat het erfpachtrecht een minimumduur van 15 jaar dient te hebben en een maximumduur van 99 jaar; dat de beëindiging van het erfpachtrecht voor de minimumduur mogelijk is bij (bijvoorbeeld) de realisatie van een ontbindend beding, de ontbinding wegens wanprestatie, een wederzijds akkoord, …; dat geopteerd wordt om de pastorij in Knesselare in erfpacht te geven voor een termijn van 33 jaar;

Overwegende dat er geen metingsplan noodzakelijk is, omdat het kadastraal perceel van de pastorij zich beperkt tot het gebouw; dat de rondom liggende grond geïntegreerd is in het openbaar domein; dat er een mogelijkheid is tot het plaatsen van een terras; dat de erfpachter de modaliteiten zoals vastgelegd in het gemeentelijk terrasreglement dient te volgen; dat dit los staat van de beoogde transactie;

Overwegende dat een schattingsverslag bepalend is voor de vervreemding van het goed, namelijk voor de bepaling van de jaarlijkse vergoeding (canon);

Overwegende dat de principes van mededinging en transparantie van toepassing zijn voor het vervreemden van een onroerend goed; dat elke geïnteresseerde de kans heeft om mede te dingen; dat geopteerd wordt om dit erfpachtdossier op te nemen in de opdracht van Covast; dat geopteerd wordt om een leidraad en een erfpachtovereenkomst in samenspraak op te maken met GD&A Advocaten;

Overwegende dat voor de pastorie van Knesselare een restauratiepremie werd toegekend in functie van de restauratie van het dak; dat de werken aan het dak nog niet opgestart werden; dat een begunstigdewijziging mogelijk is vóór de start van de werken; dat de restauratiewerken van het dak idealiter worden afgestemd op de toekomstplannen van de nieuwe erfpachter; dat geopteerd wordt om de restauratie van het dak door de erfpachter te laten uitvoeren; dat het goedgekeurde restauratiedossier wordt overgenomen door de erfpachter; dat het premiepercentage aangepast zal worden van 80% naar 32,50%;

Overwegende dat de geldigheidstermijn van de premie 5 jaar bedraagt; dat de termijn startte op 4 mei 2022 en loopt tot 4 mei 2027; dat de premienemer in de maanden vóór het verstrijken van de vervaldatum een gemotiveerde aanvraag voor een termijnverlenging kan indienen, met een indicatie van de periode wanneer de eindafrekening kan ingediend worden;