2023_GR_00014 - RUP Moerakker. Onteigeningsprocedure Veneco. Principes samenwerkingsovereenkomst. Goedkeuring.

Gelet op het decreet van 13 juli 2012 inzake ruimtelijke economie, inzonderheid artikel 16, dat stelt dat provincies en gemeenten kunnen overgaan tot onteigening voor de (her)aanleg van bedrijventerreinen, alsook van de toegangswegen en de bijkomende infrastructuur voor die bedrijventerreinen. Dat de gemeenteraad van de gemeente op wiens grondgebied het voorwerp van de onteigening zich bevindt, hiertoe ook de verenigingen van gemeenten en de autonome gemeentebedrijven, geval per geval kan machtigen;

Gelet op het decreet van 24 februari 2017 en latere wijzigingen betreffende onteigening voor het algemeen nut, inzonderheid artikel 11, betreffende het onteigeningsplan en inzonderheid artikel 46, inzake het aanhangig maken van een dagvaarding bij de vrederechter;

Gelet op het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur, inzonderheid artikel 350, dat de algemene principes bij het samenvoegen van gemeenten over de roerende en onroerende goederen vooropstelt;

Gelet op het koninklijk besluit van 24 maart 1978 houdende de definitieve vaststelling van het gewestplan Eeklo-Aalter;

Gelet op het ministerieel besluit van 13 april 2011 betreffende het verlenen van een onteigeningsmachtiging aan Veneco voor de (gedeeltelijke) onteigening van de Moerakker;

Gelet op de beslissing van de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen van 1 juli 2010 betreffende het goedkeuren van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Moerakker;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van prefusiebestuur Knesselare van 14 april 2010 betreffende het definitief vaststellen van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Moerakker;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van prefusiebestuur Knesselare van 8 september 2010 betreffende het aanduiden van een ontwikkelaar en onteigend bestuur ter realisatie van het gemeentelijk uitvoeringsplan Moerakker;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van prefusiebestuur Knesselare van 25 juli 2018 betreffende het verlenen van een machtiging aan Veneco om een definitief onteigeningsbesluit vast te stellen voor Moerakker;

Gelet op de collegebeslissing van 5 juli 2021 betreffende de werkwijze bij het cassatieberoep in verband met onteigeningsprocedure RUP Moerakker;

Gelet op de collegebeslissing van 28 november 2022 betreffende de principeovereenkomst inzake de ruimtelijke ontwikkeling Moerakker;

Gelet op de beslissing van de raad van bestuur van Veneco van 7 december 2010 betreffende definitieve vaststelling van het onteigeningsplan; dat op basis hiervan Veneco op 23 maart 2011 de onteigeningsmachtiging aanvroeg;

Gelet op de beslissing van de raad van bestuur van Veneco van 8 februari 2018 betreffende het voorlopig onteigeningsbesluit Moerakker met onteigeningsplan en projectnota;

Gelet op de beslissing van de raad van bestuur van Veneco van 21 juni 2018 betreffende het verslag van het openbaar onderzoek van 13 juni 2018;

Gelet op de beslissing van de raad van bestuur van Veneco van 30 augustus 2018 betreffende het definitief onteigeningsbesluit voor het lokaal bedrijventerrein Moerakker in Knesselare;

Gelet op de beslissing van de raad van bestuur van Veneco van 1 december 2022 betreffende het principeakkoord om een nieuwe samenwerkingsovereenkomst op te maken;

Gelet op het schorsings- en vernietigingsberoep van 27 juni 2011 ingediend bij de Raad van State tegen de onteigeningsmachtiging; dat bij arrest van 24 oktober 2011 de Raad van State de verordening tot schorsing bij gebreke werd verworpen; dat bij arrest van 28 mei 2013 ook de verordening tot nietigverklaring werd verworpen;

Gelet op de dagvaarding van 29 maart 2017 door Veneco bij de Vrederechter met het oog op de onteigening; dat met vonnis van 1 september 2017 de vordering door Veneco werd afgewezen daar aan de vereiste van hoogdringendheid niet (langer) voldaan was;

Gelet op het vonnis van 1 september 2017 door de Vrederechter van het kanton Zomergem waarbij de vordering van de verwerende partij tot onteigening van de zevende verzoekende partij en de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent werd bevestigd;

Gelet op het arrest van de Raad voor Vergunningenbetwistingen van 10 december 2020 door de twaalfde kamer met nummer RvVb-A-2021-0422 in de zaak met rolnummer 1819-RvVb-0342-A waarin wordt beslist dat:

1. Het verzoek tot tussenkomst van de gemeente Aalter ontvankelijk is;
2. De Raad de vordering tot vernietiging van de bestreden beslissing verwerpt;

Gelet op het verslag van 3 februari 2021 tussen Veneco en het gemeentebestuur waarin de afspraken voor de onteigeningsprocedure inzake ruimtelijk uitvoeringsplan Moerakker werden vastgelegd; dat deze afspraken inhouden dat:

• Het gemeentebestuur akkoord is dat Veneco verdere stappen zet om de resterende gronden te verwerven. Als de gesprekken niet leiden tot een akkoord, is er een akkoord tussen Aalter en Veneco dat de onteigeningsprocedure wordt ingeleid.
• Het gemeentebestuur akkoord is dat ze geen initiatieven zullen nemen die de positie van Veneco in de onteigeningsprocedure zullen verzwakken.
• Het gemeentebestuur en Veneco verder met elkaar overleg zullen plegen over de stappen m.b.t. Moerakker nadat de onteigeningsprocedure tot een goed einde is gebracht. Het is belangrijk dat in de burgerlijke procedure geen stappen worden gezet door Veneco of door de gemeente Aalter die de positie van één van hen zou verzwakken.
• Het gemeentebestuur en Veneco akkoord zijn dat er nog financiële afspraken tussen hen moeten gemaakt worden over de prijs van de grond (die te beschouwen is als uitgeruste industriegrond) voor het stukje van de zone voor gemeenschapsvoorzieningen;

Gelet op de dagvaarding in onteigening van 25 juni 2021 door Veneco; dat twee partijen niet langer werden gedagvaard in onteigening omdat in het kader van een minnelijk onderhandelingstraject reeds een akkoord werd bereikt houdende minnelijke aankoop van hun percelen;

Gelet op de dagvaarding van 25 juni 2021 betreffende de onteigening op verzoek van Veneco aan 6 partijen, waar het machtigingsbesluit van 25 juli 2018 en het definitief onteigeningsbesluit van 30 augustus 2018 aan hen werden overgemaakt; dat de dagvaarding concludeert dat de onteigening noodzakelijk is en het algemeen belang dient; dat het onteigeningsdoel niet gerealiseerd kan worden indien niet alle gronden verworven zijn; dat het ontbreken van gronden onder meer verhindert dat de waterhuishouding integraal wordt aangepakt, de interne wegenis wordt aangelegd, de groenbuffers worden gerealiseerd en dat dus het lokaal bedrijventerrein en het containerpark kunnen worden gerealiseerd volgens de voorschriften van het RUP 'Moerakker'; dat om reden van algemeen nut de verwerving van de nog niet verworven onroerende goederen binnen het RUP Moerakker noodzakelijk is en de onteigening door Veneco zich opdringt;

Gelet op de memorie van 4 juli 2021 opgesteld door advocatenkantoor Publius, aan de Raad van State waarin zij verzoeken het cassatieberoep van de verzoekende partijen af te wijzen als zijnde onontvankelijk, minstens ongegrond;

Gelet op de nota van 21 november 2022 betreffende de principeovereenkomst tussen het gemeentebestuur en Veneco;

Overwegende dat het bestaande bedrijventerrein Moerakker conform is met het gewestplan Eeklo-Aalter en getypeerd wordt als 'zone voor ambachtelijke bedrijven en kmo’s';

Overwegende dat Veneco met het ministerieel besluit van 13 april 2011 gemachtigd werd om het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Moerakker te verwezenlijken door onteigening bij hoogdringende omstandigheden;

Overwegende dat Veneco door de gemeenteraad van het prefusiebestuur Knesselare gemachtigd werd tot het onteigening van de onroerende goederen voor de aanleg en ontwikkeling van het bedrijventerrein alsook van de toegangswegen en voor de bijkomende infrastructuur voor die bedrijventerreinen;

Overwegende dat het ruimtelijk uitvoeringsplan Moerakker aansluit op het bestaande bedrijventerrein langsheen de Knokkebaan, tussen de Aalterseweg en Stekelhoek, een gemengd bedrijventerrein waar zowel kleinere (< 5.000 vierkante meter) als grotere (> 5.000 vierkante meter) bedrijven gevestigd zijn; dat het ruimtelijk uitvoeringsplan Moerakker als doel heeft om de ontwikkeling van een nieuw lokaal bedrijventerrein mogelijk te maken ten zuidwesten van dit bestaande bedrijventerrein (tussen Stekelhoek en bestaande bedrijventerrein) en om de realisatie van een gemeentelijk containerpark mogelijk te maken;

Overwegende dat het ruimtelijk uitvoeringsplan Moerakker een totale oppervlakte kent van bij benadering 16,6 hectare; dat van deze 16,6 hectare al 11,2 hectare bestemd was als bedrijventerrein en er nog 5,4 hectare landbouwgebied omgezet dient te worden in bedrijventerrein; dat de daaruit volgende onteigening nodig is voor de globale aanleg, ontwikkeling en uitrusting van het nieuw lokaal bedrijventerrein, het containerpark, de weginfrastructuur en alle andere noodzakelijke bijkomende uitrustingen; dat het onteigeningsdoel binnen de zone uitsluitend van algemeen nut is;

Overwegende dat Veneco een globaal minnelijk akkoord bereikte met de partijen in onteigening; dat hierdoor de gerechtelijke procedure voor de Rechtbank van Eerste Aanleg Oost-Vlaanderen, tegen Veneco, het gemeentebestuur, het Vlaamse gewest en de provincie Oost-Vlaanderen wordt ingetrokken;

Overwegende dat uit de globale haalbaarheid van Veneco voor de ontwikkeling van de project Bedrijventerrein Knesselare – Moerakker blijkt dat er een structureel tekort is van 18,34 euro per vierkante meter bij een verkoopsprijs van 130 euro per vierkante meter of een afgerond bedrag van 670.000 euro; dat voor het opvangen van het tekort van 670.000 euro volgende pistes mogelijk zijn:

• investeringen beperken,
• verkoopprijs verhogen,
• ontwikkelen van een eigen bedrijfsverzamelgebouw en bijgevolg een deel van de oppervlakte duurder verkopen,
• principeakkoord dat Aalter het mogelijk tekort afdekt na oplevering, nadat de verkoop een drietal jaar heeft gelopen;

Overwegende dat wordt voorgesteld om een nieuwe samenwerkingsovereenkomst op te maken tussen Veneco en het gemeentebestuur; dat deze overeenkomst volgende kernvoorwaarden zal bevatten:

• Het principieel akkoord van het gemeentebestuur, dat de zone van 7.890 m² wordt voorbehouden als zone voor gemeenschapsvoorzieningen en dat het gemeentebestuur deze grond aankoopt aan een marktconforme prijs (minimum 130 euro/ vierkante meter).
• Het principieel akkoord van het gemeentebestuur om garant te staan voor het mogelijk projectrisico van de ontwikkeling. Dat Veneco en het gemeentebestuur ernaar zullen streven om dit projectrisico zo klein mogelijk te houden en om het project minstens break even te realiseren. Dat de toekomstige uitgifteprijs van de te verkopen kavels, zoals actueel ingeschat, zich zal situeren in een vork tussen 130 en 150 euro/ vierkante meter. 
• Het project Moerakker dient bekeken te worden in zijn totaliteit: transformatieproject bestaande bedrijventerrein (subsidies Vlaio + rest bijdrage Aalter) en het nieuw bedrijventerrein (Veneco).
• Het gemeentebestuur levert inspanningen voor de onteigening van delen van de percelen van 4 eigenaars die nodig zijn om te onteigenen voor het verleggen van de waterloop.
• Veneco en het gemeentebestuur zullen met elkaar overleg plegen over de inhoud en timing van de communicatie van het toekomstig samenwerkingsakkoord inzake het bedrijventerrein Knesselare Moerakker.

Overwegende dat voor de aankoop van de grond van 7.890 m² kredieten voorzien zijn in het meerjarenplan 2023/1;