2022_CBS_03064 - Collegebeslissing betreffende de kennisname van het schattingsverslag en het bepalen van de instelprijs voor de online openbare verkoop van de site parkresidentie Hemelrijkstraat 50 en de BKO-site (inclusief dagopvang) Kerkstraat 50

Gelet op artikel 293 van het decreet over het lokaal bestuur dat stelt dat onroerende goederen van de gemeente en van de autonome gemeentebedrijven altijd vervreemd worden volgens de principes van mededinging en transparantie, behalve als er een motivering wordt gegeven voor een afwijking daarvan;

Gelet op het besluit van de administrateur-generaal houdende de vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed, goedgekeurd op 28 november 2014;

Gelet op het gemeentelijk RUP Knesselare Centrum, goedgekeurd op 13 september 2017;

Gelet op de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 over de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten;

Gelet op het besluit van de directeur-generaal van de administratie gezin en maatschappelijk welzijn van 27 augustus 2004 houdende de erkenning als serviceflatgebouw van de Parkresidentie van 1 juli 1999 tot en met 30 juni 2009 onder nr. CE 2387 voor maximaal 30 wooneenheden;

Gelet op het besluit van de administrateur-generaal van het agentschap Zorg en Gezondheid van 15 juli 2016 houdende de erkenning als groep van assistentiewoningen van de Parkresidentie met ingang van 1 mei 2013 voor onbepaalde duur onder nr. CE 2387 voor maximaal 30 wooneenheden;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 16 december 2019 betreffende de goedkeuring van het strategisch meerjarenplan 2020-2025 van het lokaal bestuur en latere wijzigingen met daarin opgenomen ACT-1633: verkoop van de site Hemelrijk Kerkstraat 50, 9910 Knesselare en ACT-1642 verkoop Parkresidentie Hemelrijkstraat 50 Knesselare;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 15 juli 2020 betreffende het principieel akkoord tot de openbare verkoop van de eigendom van de assistentiewoningen, de garages en aanhorigheden, inclusief de dienstverlening, het maken van de nodige afspraken met de vzw Parkresidentie tot stopzetting van de vzw-structuur, de opzeg van de beheersovereenkomst en de opdracht aan de landmeter voor het opmaken van een schattingsverslag;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 11 oktober 2021 betreffende de goedkeuring van het meerjarenplan 2021/1 2020-2025 van het lokaal bestuur;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 20 december 2021 betreffende de aanpassing van het meerjarenplan 2022/1 2020 – 2025 van het lokaal bestuur;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 20 december 2021 betreffende het principieel akkoord met het online biedingssysteem voor de gebeurlijke verkopen en de verdere afhandeling (metingsplan, schattingsverslag) ervan;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van 12 juli 2022 betreffende de goedkeuring van de overeenkomst omtrent de verkoop van de eigendom en uitbating van de assistentieflats;

Gelet op de collegebeslissing van 31 mei 2021 betreffende het voorstel tot gelijktijdige openbare verkoop van zowel de site parkresidentie Hemelrijkstraat 50 als de BKO-site Kerkstraat 50;

Gelet op de collegebeslissing van 16 augustus 2021 betreffende de goedkeuring van het metingsplan voor de openbare verkoop van de site parkresidentie Hemelrijkstraat 50 en de BKO-site Kerstraat 50;

Gelet op de collegebeslissing van 13 juni 2022 betreffende de goedkeuring van de overeenkomst omtrent de verkoop van de eigendom en uitbating van de assistentieflats van vzw de Parkresidentie;

Gelet op het uittreksel uit het kadastraal plan en de kadastrale leggers;

Gelet op het metingsplan van 12 juli 2021, opgemaakt door het Studieburo Goegebeur voor de online openbare verkoop van 2 loten uit de percelen Hemelrijkstraat 50 en Kerkstraat 50;

Gelet op het schattingsverslag van 9 september 2021, opgemaakt door het Studieburo Goegebeur voor de online openbare verkoop van de site Hemelrijkstraat 50 en Kerkstraat 50;

Gelet op de overeenkomst omtrent de verkoop van de eigendom en het beheer van de serviceflats, tussen het gemeentebestuur en Parkresidentie vzw;

Gelet op het ontwerp van gebruikersovereenkomst voor het verder gebruik van de site Kerkstraat 50;

Gelet op de bodemattesten voor de site Hemelrijkstraat 50 en Kerkstraat 50;

Gelet op de Inventaris Onroerend Erfgoed Vlaanderen;

Gelet op het advies van Onroerend Erfgoed voor de eigendom Kerkstraat 50;

Overwegende dat de site gelegen is in het gemeentelijk RUP Knesselare centrum in een zone waar geen nieuwe meergezinswoningen zijn toegestaan; dat dit inhoudt dat de koper van de site enkel horizontaal mag uitbreiden (assistentiewoningen toegelaten, assistentieflats niet toegelaten);

Overwegende dat het Hemelrijkpark, de muur, het vijvertje en het pad niet mee worden verkocht omwille van de publieke doorgang over meerdere percelen, het publiek gebruik en de ligging volgens het gewestplan in een woonuitbreidingsgebied; dat het tevens niet opportuun is voor de koper om hierover te beschikken;

Overwegende dat de beoogde verkoop zou bestaan uit twee afzonderlijke, doch aan elkaar gekoppelde koop-verkoopovereenkomsten: 

• Enerzijds een koop-verkoopovereenkomst tussen de koper en gemeentebestuur Aalter betreffende de verkoop van het onroerend goed; 
• Anderzijds een overeenkomst tussen de koper en Parkresidentie betreffende de overdracht van het Beheer, te kwalificeren als “handelsfonds”, waarbij de verschillende vermogensbestanddelen van Parkresidentie overgedragen worden als een geheel van goederen;

Overwegende dat het handelsfonds als voornaamste bestanddelen de vergunningen en erkenningen omvat voor het uitbaten van de serviceflats (meer in het bijzonder de erkenning met nummer CE2387 – zie Besluit van de administrateur-generaal tot erkenning van een groep assistentiewoningen van 15 juli 2016), de lopende huurovereenkomsten, zowel met de bewoners als met betrekking tot de garages; dat de overdracht van de erkenning met nummer CE 2387 als opschortende voorwaarde wordt gekoppeld aan de verkoop van het onroerend goed en de overdacht van het beheer;

Overwegende dat als blijkt dat de vergunningen en erkenningen voor het uitbaten van de GAW (Groep Assistentiewoningen), niet van rechtswege overdraagbaar zijn in het kader van de overdracht van het handelsfonds van de Parkresidentie, de nieuwe koper verplicht is om een nieuwe erkenning en vergunningen aan te vragen;

Overwegende dat in de notariële akte eveneens volgende elementen worden opgenomen:

• De koper van de site verleent een tijdelijk en kosteloos gebruik aan het gemeentebestuur tot 31 december 2025 voor de site Kerkstraat 50 (inclusief directeurswoning, bureelgebouw, afgesloten speelplaats vooraan, bijgebouw met elektriciteitscabine, verharde speelplaats aan zijde Hemelrijkstraat en volledig omheinde speelruimte achteraan), zoals weergegeven op het metingsplan van 12 juli 2021;
• Het gemeentebestuur zal de site verder gebruiken voor de inrichting van dagopvang en de voor- en naschoolse kinderopvang en hiervoor een overeenkomst afsluiten met de nieuwe eigenaar;
• Het is het gemeentebestuur toegelaten om de aanpassingen/ investeringen te doen die noodzakelijk zijn voor het behoud van de erkenning door Kind & Gezin tegen de gestelde periode van 31 december 2025;

Overwegende dat het schattingsverslag bepalend is voor de vervreemding van de site; dat in het schattingsverslag volgende positieve overwegingen werden opgenomen voor de prijsbepaling:

• De te schatten eigendom heeft een goede ligging en bereikbaarheid;
• Parkresidentie is in goede staat;
• Elke flat is voorzien van een keuken en een badkamer;
• Permanente bewoning/ verhuring van de residentie;
• Afzonderlijke garages met verlichting en verharde toegang;

Overwegende dat in het schattingsverslag volgende negatieve overwegingen werden opgenomen voor de prijsbepaling:

• BKO-site is in verouderde en slechte staat. Er zijn heel wat onderhouds- herstellings- en/of verbeteringswerken. De verdieping van de directeurswoning is niet in gebruik, deze is in zeer slechte toestand;
• BKO-site is aangeduid als vastgesteld bouwkundig erfgoed dd. 14/09/2009;
• De garages en de parking van de Parkresidentie zijn vanaf de Hemelrijkstraat enkel toegankelijk over gemeentelijk eigendom;
• De te schatten eigendom is gelegen in het RUP Knesselare Centrum, in een zone waar geen nieuwe meergezinswoningen zijn toegestaan;

Overwegende dat het Studieburo Goegebeur beroep doet op een voor hen ter beschikking gestelde databank met opgave van de prijzen van recente aan- en verkopen in de nabije omgeving; dat ze de twee loten zoals vastgesteld op het metingsplan van 12 juli 2021, gewaardeerd heeft op een totale prijs van 4.235.000 euro; dat geopteerd wordt om de schattingsprijs te nemen als instelprijs voor de online openbare verkoop;

Overwegende dat het notariaat Mondelaers is aangesteld voor het opmaken en het verlijden van de akte verkoop;