2021_GR_00160 - Verkaveling en ontwikkeling Stationsomgeving. Verplaatsing rijweg. Goedkeuring.

Gelet op het gemeentewegendecreet van 1 september 2019, waaronder artikel 2 rond de definities van de terminologie voor de toepassing van dit decreet en hoofdstuk 3 betreffende de aanleg, wijziging, verplaatsing en opheffing van gemeentewegen, in het bijzonder artikel 9: “Bij verplaatsing van een gemeenteweg geldt dat het bestaande tracé een gemeenteweg blijft totdat het nieuwe tracé openstaat voor het publiek.”

Gelet op de verduidelijking in de FAQ’s van 19 november 2020 ‘Relevante aspecten uit het nieuwe Gemeentewegendecreet voor het Omgevingsbeleid’, opgemaakt door departement Omgeving Vlaanderen, dat stelt dat een wijziging van de bedding een wijziging van de rooilijnbreedte impliceert en dat wijzigingen binnen de bestaande rooilijnbreedte bijgevolg niet onder toepassing van het gemeentewegendecreet vallen; 

Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 1 december 2010 en latere wijzigingen tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is (vrijstellingsbesluit), artikel 10 dat stelt:

Een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is niet nodig voor de uitvoering van de volgende handelingen op openbaar domein of op een terrein dat na de handelingen tot het openbaar domein zal behoren :

1° de aanleg van verhardingen waarvan de oppervlakte 300 vierkante meter of minder bedraagt, met een reliëfwijziging van minder dan 50 cm;

2° het geheel of gedeeltelijk wijzigen van een bestaande verharding. De vrijstelling geldt niet als de bestaande weg een aardeweg, grindweg, steengruisweg of kasseiweg is of als de bestaande weg een waterdoorlatend karakter heeft;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van prefusiebestuur Aalter van 15 december 2014 betreffende de definitieve vaststelling van het tracé en het rooilijnenplan voor de verkaveling Stationsomgeving;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van prefusiebestuur Aalter van 15 december 2014 betreffende de goedkeuring van de verkavelingsovereenkomst voor de verkaveling Stationsomgeving;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van prefusiebestuur Aalter van 3 juli 2017 betreffende de goedkeuring van de aangepaste samenwerkingsovereenkomst tussen de NMBS en het gemeentebestuur van Aalter voor de herinrichting van de stationsomgeving in Aalter;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van prefusiebestuur Aalter van 12 februari 2018 betreffende de samenwerkingsovereenkomst Burgerlijke bouwkunde voor de aanleg van het 3de en 4de spoor op de lijn L50a tussen Gent en Brugge - baanvak Aalter – Beernem - op grondgebied van gemeente Aalter tussen Infrabel, NMBS, gemeentebestuur Aalter en Aquafin;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van prefusiebestuur Aalter van 9 juli 2018 betreffende het addendum aan de samenwerkingsovereenkomst tussen de NMBS en het gemeentebestuur van Aalter voor de herinrichting van de stationsomgeving in Aalter;

Gelet op de collegebeslissing van prefusiebestuur Aalter van 1 december 2014 betreffende het verlenen van de verkavelingsvergunning voor de ontwikkeling van de stationsomgeving;

Gelet op de collegebeslissing van prefusiebestuur Aalter van 26 mei 2015 betreffende het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning aan Solid Real Estate voor het bouwen van 111 appartementen, commerciële units, fietsenstalling en ondergrondse parking met bijhorende omgevingsaanleg (44001/1667/B/2015/65);

Gelet op de collegebeslissing van prefusiebestuur Aalter van 11 september 2017 betreffende de goedkeuring van de gunning van de opdracht ‘Aanstellen ontwerper ‘Herinrichting stationsomgeving Aalter’’ waarbij architectenbureau ‘A33 architecten’ uit Leuven aangesteld werd voor de opdracht ‘Herinrichting stationsomgeving Aalter’;

Gelet op de collegebeslissing van prefusiebestuur Aalter van 5 maart 2018 betreffende het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning aan Solid Real Estate voor het bouwen van een meergezinswoning (44001/21876/B/2017/329);

Gelet op de collegebeslissing van prefusiebestuur Aalter van 25 juni 2018 betreffende de goedkeuring van de nota ‘Herinrichting stationsomgeving Aalter – mobiliteitsstudie en ruimtelijke studie’;

Gelet op de collegebeslissing van 7 juni 2021 betreffende de verplaatsing van de rijweg ter hoogte van het Stationsplein naar aanleiding van de realisatie van de verkaveling Stationsomgeving;

Gelet op het bezoek op 26 maart 2018 van mevrouw Sophie Dutordoir, gedelegeerd bestuurder van NMBS, aan het station van Aalter waarbij toekomstige ontwikkelingsopportuniteiten werden besproken;

Gelet op de verkavelingsovereenkomst voor de verkaveling Stationsomgeving, goedgekeurd door de gemeenteraad op 15 december 2014;

Gelet op de mobiliteitsstudie en ruimtelijke studie (masterplan) voor het herinrichten van de stationsomgeving in Aalter;

Gelet op de projectzone die afgebakend werd voor het parkeergebouw en aanpalende functies;

Gelet op het ontwerp voor de aangepaste verkeerssituatie ter hoogte van het Stationsplein van juni 2020 met referentie 321, opgemaakt door Studiebureau Infrastructuur en Ruimtelijke Planning Veiligheidscoördinatie en Keuring private riolering (Infraplan);

Gelet op de raming voor de uitvoering van de verplaatsing van de rijweg ten bedrage van 81.953,75 euro exclusief BTW;

Gelet op het e-mailbericht van 11 maart 2021 van ontwikkelaar Solid Real Estate betreffende het voorstel van kostenverdeling voor de verplaatsing van de rijweg;

Overwegende dat NMBS NV, naar aanleiding van het openbaar onderzoek voor het vaststellen van het tracé en rooilijn voor de verkaveling, op 7 november 2014 volgend advies verleende, letterlijk geciteerd:

“We stellen vast dat er een deel van blok HI, perceel 6 ter hoogte van het stationsplein zoals opgenomen in het verkavelingsplan is gesitueerd op grond in eigendom van de NMBS. De ontsluiting van de stationsomgeving dient echter ten allen tijde gevrijwaard te blijven. Wij vragen om een fasering in onderling overleg op te maken zodanig dat de toegang naar het stationsplein tijdens de vernieuwingswerken van het stationsplein vrij blijft. Voor wat betreft het gebruik van de gronden blok HI, perceel 6 kan er eventueel een zakelijk recht worden toegestaan aan de aanvrager. Bijgevolg verleent de NV NMBS een voorwaardelijk gunstig advies voor het ontwerp rooilijnenplan voor de nieuwe verkaveling Stationsomgeving Aalter, enkel op voorwaarde dat er een faseringsplan der werken wordt opgemaakt met alle betrokken partijen en dat de noodzakelijk zakelijke rechten door aanvrager van het verkavelingsplan effectief worden verworven van de NMBS”;

Overwegende dat de gronden, toen eigendom van NMBS, ondertussen verworven werden door de ontwikkelaar;

Overwegende dat het gemeentebestuur in 2017 het initiatief nam om de herinrichting van het Stationsplein op te starten en hiervoor een samenwerkingsovereenkomst met NMBS afsloot en een ontwerper aanstelde; dat de opdracht volgende aspecten omvat: de opmaak van een mobiliteitsstudie en masterplan voor de 3 deelprojecten met name het stationsplein (heraanleg van het plein inclusief kiss & ride zone en een vernieuwing en uitbreiding van fietsenstalling, met halteplaatsen voor De Lijn en de aanrijroutes voor het parkeergebouw), het verkeersknooppunt (ontsluiting van het stationsplein naar de Drogenbroodstraat) en het parkeergebouw (inplanting van een maximaal bovengronds te realiseren parkeergebouw voor pendelaars) en anderzijds voor de opmaak van de studie en het  voorontwerp en de uitvoering van het stationsplein en het verkeersknooppunt;

Overwegende dat bij uitwerking van de studieopdracht al snel is gebleken dat het behoud van het bestaande stationsgebouw niet aangewezen was omwille van plaatsgebrek in functie van draaicirkels voor de inrichting van het plein; dat de piste om het bestaande stationsgebouw op korte termijn te slopen en de functies op te nemen in een nieuw, beter ingeplant gebouw, een piste die voor NMBS aanvankelijk pas op lange termijn voorzien was, door NMBS bijgetreden werd; 

Overwegende dat er binnen het stationsgebouw infrastructuur aanwezig is van Infrabel; dat er investeringen vereist zijn om deze infrastructuur te verplaatsen; dat Infrabel volgens de berichtgeving begin 2019 het stationsgebouw zou kunnen verlaten tegen oktober 2021; dat omwille van technische moeilijkheden vertraging is opgelopen; dat de huidige planning van Infrabel voorziet om het stationsgebouw tegen oktober 2022 te kunnen vrijgeven;

Overwegende dat NMBS sinds 2019 bezig is met de opmaak van een PPS bestek voor de realisatie van het nieuwe parkeergebouw met aanpalende functies; dat het bestek vóór publicatie ter nalezing zal voorgelegd worden aan het gemeentebestuur omwille van de synergie voor de herinrichting van het plein; dat het gemeentebestuur dit bestek tot op heden niet ontvangen heeft;

Overwegende dat de herinrichting van het Stationsplein om evidente redenen idealiter pas wordt uitgevoerd aansluitend op de bouw van het parkeergebouw en aanpalende functies om schade en opbraak van reeds aangelegde infrastructuur te vermijden; dat de herinrichting van het plein volgens de huidige vooruitzichten ten vroegste in 2023 zal kunnen aangevat worden;

Overwegende dat een omgevingsvergunning verleend werd voor de meergezinswoning die zich deels situeert ter hoogte van de huidige rijweg (‘de punt’ of fase 3 van de Stadswaag); dat de private ontwikkelaar de bouw van dit gedeelte van de meergezinswoning in september 2021 wenst aan te vatten; dat de timing van de opbouw van de meergezinswoningen al eerder werd afgestemd op de werken rond het 3^e en 4^e spoor; dat verder uitstel van de bouwwerken voor de private ontwikkelaar financiële gevolgen heeft, impact heeft op de afwerking van het binnengebied en hinderlijk kan zijn voor de toekomstige kopers van de aanpalende appartementen;

Overwegende dat de vooropgestelde timing voor de bouw van de meergezinswoning (‘de punt’) dus niet overeen komt met de timing voor de heraanleg van het plein; 

Overwegende dat de toegangsweg naar het station tijdelijk (= tot de herinrichting van het stationsplein = voor enkele jaren) dient verplaatst te worden in functie van de bouw van deze meergezinswoning (‘de punt’); dat de verplaatsing van de nutsleidingen reeds werd uitgevoerd in oktober 2020, rekening houdend met het ontwerp voor de verplaatsing van de wegenis;

Overwegende dat het ontwerp voor de verplaatsing van de wegenis voorziet in:

• Rijweg in kws-verharding
• Omsluiting rijweg d.m.v. weggoten en opstaande boordsteen
• (Ver)plaatsen van 4-tal straatkolken
• Voetpad in betonstraatstenen

Overwegende dat de rijweg verschoven wordt richting de spoorweg, en aangelegd wordt in de zone van de voormalige fietsstallingen; dat de fietsstallingen verplaatst werden naar de zone gelegen voor het huidige stationsgebouw in functie van de werken voor het 3^e en 4^e spoor; dat afgesproken werd met alle betrokken partijen om de fietsstallingen op deze locatie te behouden in afwachting van de herinrichting van het Stationsplein;

Overwegende dat de zone waar de nieuwe rijweg komt momenteel globaal gezien verhard is en aangelegd is in betonstraatstenen; dat enkele plantvakken verdwijnen; dat de totale oppervlakte van deze plantvakken minder dan 300 m² bedraagt; dat de wijziging en aanleg van de verharding bijgevolg is vrijgesteld van omgevingsvergunningsplicht;

Overwegende dat de verplaatsing van de toegangsweg gerealiseerd wordt binnen de contouren van het huidig openbaar domein; dat er bijgevolg geen wijziging van de bedding van de gemeenteweg in de zin van het gemeentewegendecreet vereist is; dat de nieuwe rooilijn ter hoogte van de private ontwikkeling (‘de punt’) reeds werd vastgelegd door de gemeenteraad op 15 december 2014; dat artikel 9 van het gemeentewegendecreet stelt dat bij verplaatsing van een gemeenteweg geldt dat het bestaande tracé een gemeenteweg blijft totdat het nieuwe tracé openstaat voor het publiek; dat logischerwijze en in de geest van dit artikel de private bouwwerken pas kunnen aangevat worden wanneer de rijweg verplaatst is;

Overwegende dat het ontwerp voor de verplaatsing van de rijweg rekening houdt met de draaicirkels van de gelede bussen; dat de nieuwe (tijdelijke) rijweg zich deels situeert ter hoogte van de projectzone voor het bouwproject van NMBS (bouwkuip toegangshelling) omwille van deze draaicirkels en omwille van de inplanting van de meergezinswoning; 

Overwegende dat de toegangsweg bijgevolg niet in gebruik zal kunnen blijven tijdens (en mogelijks na) de bouw van deze toegangshelling; dat deze toegangsweg bijgevolg intrinsiek tijdelijk is en dat de uitvoering van de bouwkuip in deze zone dient afgestemd te worden op de herinrichting van het Stationsplein om de toegang tot het station van Aalter maximaal te vrijwaren;

Overwegende dat de ontwikkelaars zich in de verkavelingsovereenkomst geëngageerd hebben een aanvullende bijdrage in de kosten voor de heraanleg van het Stationsplein en de aanleg van een rond punt op zich te nemen tot een bedrag van 650.000 euro excl. btw; dat deze bijdrage gewaarborgd werd door middel van een bankwaarborg; dat deze bijdrage verdeeld werd met toepassing van volgende verdeelsleutel:

• M-Project: 32%, hetzij 208.000 euro
• LS Construct: 12%, hetzij 78.000 euro
• Solid Real Estate: 56%, hetzij 364.000 euro

Overwegende dat het gemeentebestuur zich in de verkavelingsovereenkomst geëngageerd heeft om de voorzieningen in functie van een goede verkeersontwikkeling, meer bepaald de heraanleg van het Stationsplein en de aanleg van een rond punt, tijdig te realiseren met inachtname van de noodzakelijke fasering van deze werken;

Overwegende dat de timing van de private ontwikkeling en de heraanleg van het Stationsplein niet op elkaar afgestemd kon worden waardoor een tijdelijke verplaatsing van de weg zich opdringt; dat dit extra kosten met zich meebrengt;

Overwegende dat onderhandelingen gevoerd werden rond de uitvoering en kostenverdeling voor deze wegverplaatsing; dat de ontwikkelaars het standpunt innemen dat de verplaatsing van de weg deel uitmaakt van de heraanleg van het Stationsplein, werken waarvoor reeds een financiële bijdrage werd overeengekomen en gewaarborgd; dat hiervoor dus geen gelden meer verschuldigd zijn door de ontwikkelaars;

Overwegende dat de ontwikkelaar Solid Real Estate omwille van hun belangen (de bouw van de meergezinswoning) en de jarenlange goede samenwerking met het gemeentebestuur bereid is om een bijkomende financiële inbreng te doen voor de verplaatsing van de weg ten bedrage van 22.950,00 euro en bereid is om de werken in hun opdracht te laten uitvoeren; 

Overwegende dat voorgesteld wordt om de waarborg gesteld door Solid Real Estate voor de aanvullende bijdrage voor de heraanleg van het Stationsplein ten bedrage van de werkelijke kostprijs van de verplaatsing van de rijweg, verminderd met een bedrag van 22.950,00 euro, zijnde de financiële bijdrage waartoe Solid Real Estate zich geëngageerd heeft, vrij te geven a rato van de betaalde bedragen en na voorlegging van de facturen en betaalbewijzen;

Overwegende dat dit neerkomt op volgend principe voor de uitvoering en kostenverdeling van de opdracht voor de verplaatsing van de rijweg:

• Solid Real Estate treedt op als bouwheer en opdrachtgever en staat in voor de voorbereiding, opvolging en betaling van de werken;
• Solid Real Estate heeft zich in de verkavelingsovereenkomst reeds geëngageerd om een bedrag van 364.000 euro voor de herinrichting van het Stationsplein en de aanleg van het rond punt bij te dragen, dit bedrag kan (gedeeltelijk) aangewend worden voor de verplaatsing van de rijweg en geeft dus aanleiding tot het (gedeeltelijk) vrijgeven van de waarborg;
• Solid Real Estate neemt een extra financiële bijdrage ten bedrage van 22.950,00 euro op zich voor de verplaatsing van de rijweg;
• Gemeentebestuur Aalter geeft de gestelde waarborg op naam van Solid Real Estate vrij ten bedrage van de werkelijke kostprijs van de verplaatsing van de rijweg, verminderd met een bedrag van 22.950,00 euro, a rato van de betaalde bedragen en na voorlegging van de facturen en betaalbewijzen;

Overwegende dat dit voorstel geen directe financiële impact heeft op het meerjarenplan 2020-2025; dat de financiële bijdrage van de ontwikkelaars voor de herinrichting van het Stationsplein weliswaar verminderd wordt voor een bedrag geraamd op 59.003,75 euro;