2020_CBS_03927 - Collegebeslissing betreffende de aanvraag van het verkoopbaarheidsattest voor deelgebied 2 in de verkaveling Stationsomgeving

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten, inzonderheid artikel 4.2.16. waarin gesteld wordt dat een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase slechts kan verhandeld worden, nadat de verkavelingsakte verleden is, dat de verkavelingsakte pas verleden kan worden na voorlegging van een verkoopbaarheidsattest, dat een verkoopbaarheidsattest wordt afgeleverd op voorwaarde dat de opgelegde lasten door de verkavelaar uitgevoerd of gewaarborgd zijn;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten, inzonderheid artikel 4.3.5. waarin gesteld wordt dat een stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, “handel”, “horeca”, “kantoorfunctie”, “diensten”, “industrie”, “ambacht”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen” slechts kan worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat, behoudens in het geval de bouwheer instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, waarbij de stedenbouwkundige vergunning voor de gebouwen kan worden afgeleverd zodra de stedenbouwkundige vergunning voor de wegeniswerken is verleend;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van prefusiebestuur van Aalter van 15 december 2014 betreffende de goedkeuring van de verkavelingsovereenkomst voor de verkaveling van de Stationsomgeving;

Gelet op de collegebeslissing van 1 december 2014 van prefusiebestuur van Aalter betreffende het verlenen van de verkavelingsvergunning voor de ontwikkeling van de Stationsomgeving;

Gelet op de collegebeslissing van 13 maart 2017 betreffende het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning (44001/1182/B/2016/312) aan L.S. Construct voor het bouwen van zes koppelwoningen;

Gelet op de collegebeslissing van 13 mei 2019 betreffende het verlenen van een omgevingsvergunning (OMV_2019029744) aan L.S. Construct bvba voor het wijzigen van een reeds vergunde bouwaanvraag in Aalter voor het bouwen van zes koppelwoningen;

Gelet op de collegebeslissing van 12 oktober 2020 betreffende het verlenen van een omgevingsvergunning (OMV_2020107410) aan L.S. Construct bvba voor het samenvoegen van 2 loten;

Gelet op de voorwaarden voor de afgifte van het verkoopbaarheidsattest in deel 2 (letterlijk geciteerd):

“Om een verkoopbaarheidsattest te bekomen voor een deelgebied is het noodzakelijk dat voldaan is aan volgende zaken:

Borg voor uitvoering fase X en Xbis voor het betreffende deelgebied werd gesteld + (financieel) akkoord met de nutsmaatschappijen over het betreffende deelgebied + naam van de notaris is gekend

ofwel

Fase X voor het betreffende deelgebied werd uitgevoerd en voorlopig opgeleverd + borg voor uitvoering fase Xbis voor het betreffende deelgebied werd gesteld + naam van de notaris is gekend”

Gelet op de voorwaarden tot afgifte van het bouwrijpheidsattest voor deel 2 zoals vermeld in de verkavelingsovereenkomst (letterlijk geciteerd):

“Om een bouwrijpheidsattest te bekomen voor een deelgebied is het noodzakelijk dat voldaan is aan volgende zaken:

Blanco voorlopige oplevering voor uitvoering van fase X voor het betreffende deelgebied + borg voor uitvoering fase Xbis voor het betreffende deelgebied werd gesteld”;

Gelet op het proces-verbaal van voorlopige oplevering voor deel 2 (fase X) van 14 december 2016;

Gelet op de borgakte van 19 juni 2015 van ING België nv betreffende de onroerende goederen Stationsomgeving Aalter, meer bepaald bankgarantie nr. 01-380609 voor een bedrag van 46.800,00 euro, hetzij het aandeel van LS construct in de bijdrage voor de aanvullende infrastructuur van deel 7 – stationsplein;

Gelet op de borgakte van 22 juni 2015 van ING België nv betreffende de onroerende goederen Stationsomgeving Aalter, meer bepaald waarborg nr. 01-380672 voor een bedrag van 31.200,00 euro, hetzij het aandeel van LS construct in de bijdrage voor de aanvullende infrastructuur van deel 8 – rond punt;

Gelet op de ontbrekende waarborgen voor de infrastructuur van deel 2 bis op naam van LS Construct en M-project; 

Gelet op de bevestiging van Telenet, Farys, Fluvius en Proximus dat de verkavelaar aan de financiële verplichtingen heeft voldaan en dat de loten aansluitbaar zijn op hun netten;

Gelet op de mededeling dat notaris Mondelaers werd aangesteld voor het verlijden van de verkavelingsakte en de verkoop van de entiteiten van deel 2 voor M-project en LS Construct;

Gelet op de vaststelling dat er geen borg werd gesteld voor deel 2bis;

Gelet op de vaststelling dat de afkoppelings- en aanpassingswerken in Houtem, zoals opgenomen als last in de verkavelingsvergunning en -overeenkomst, nog niet zijn uitgevoerd;

Gelet op de verklaring van de verkavelaars waarin zij zich engageren om de afkoppelings- en aanpassingswerken in Houtem, zoals opgenomen als last in de verkavelingsvergunning en -overeenkomst, uit te voeren uiterlijk tegen 1 april 2021;

Overwegende dat de infrastructuur in deelgebied 2 werd aangelegd, maar de afkoppelings- en aanpassingswerken in Houtem nog niet zijn uitgevoerd; dat bijgevolg al het regenwater van de wegenis en woningen in deelgebied 2 geloosd wordt op een gemengde riolering, wat uitdrukkelijk verboden werd in de vergunning en overeenkomst; dat deze gemengde leiding aangesloten is op de collector die naar de waterzuivering loopt, waardoor deze extra belast wordt en er problemen kunnen ontstaan met Aquafin en de Vlaamse milieumaatschappij;

Overwegende dat de verkavelaars zich met een ondertekende verklaring opnieuw engageerden om de afkoppelings- en aanpassingswerken in Houtem uit te voeren voor 1 april 2021;

Overwegende dat vastgesteld werd dat er nog geen waarborg werd gesteld voor deel 2 bis, wat een voorwaarde is voor het verlenen van het verkoopbaarheidsattest;

Overwegende dat één van de ontwikkelaars, LS Construct, ondertussen initiatieven genomen heeft om deze waarborg te stellen; dat de andere ontwikkelaar, M-project, de waarborg in vraag stelt;

Overwegende dat LS Construct aandringt op het afleveren van het verkoopbaarheidsattest omwille van aanwezige kopers;

Overwegende dat nog niet aan alle voorwaarden voldaan is voor de afgifte van het verkoopbaarheidsattest conform de verkavelingsovereenkomst; dat omwille van de genomen engagementen (aanvraag borg, verklaring uit te voeren werken in Houtem), overwogen kan worden om het verkoopbaarheidsattest voor deelgebied 2 alsnog af te leveren om de voorliggende compromis / verkoopakte niet te belemmeren, op voorwaarde dat deze voorwaarden wel in orde moeten zijn vooraleer het bouwrijpheidsattest wordt afgeleverd;

Overwegende dat vastgesteld werd dat de bouw van de woningen in deelgebied 2 al werd gestart, terwijl het bouwrijpheidsattest voor deelgebied 2 nog niet werd verleend, wat strijdig is met de verkavelingsovereenkomst;

Overwegende dat er geen verdere bouwwerken in deelgebied 2 kunnen opgestart worden zolang het bouwrijpheidsattest voor dit deelgebied niet afgeleverd is; dat het bouwrijpheidsattest pas wordt afgeleverd als de afkoppelings- en aanpassingswerken in Houtem zijn uitgevoerd en de waarborg voor deel 2 bis is gesteld;

Overwegende dat het definitieve as builtdossier voor de gehele verkaveling nog aangevuld moet worden nadat alle werken uitgevoerd zijn tot een volledig dossier;