Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;
Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);
Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;
Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;
Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 11 maart 2020 door de bvba M-PROJECT, Stationsstraat 40 in Aalter voor de regularisatie van een gebouw met assistentiewoningen, woongelegenheden, een openbare functie en een ondergrondse parkeergarage in Aalter, Stationsplein 25 en 27 en gekend in het kadaster als Aalter 1 afd, sectie B, nr. 0867A;
Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag op 6 april 2020;
Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de gewone procedure;
Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 17 juni 2020 als volgt:
‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:
Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in een woongebied. Het perceel is ook gelegen binnen een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling. De aanvraag betreft de regularisatie van de wijzigingen aan het gebouw uitgevoerd tijdens de bouwwerken. Het betreft een gebouw met assistentiewoningen, woonentiteiten, ruimte voor kleinschalige handel, horeca en socio-culturele voorzieningen en een ondergrondse parkeergarage. Het gebouw wordt ingeplant conform de volgens het verkavelingsplan aangeduide bouwzone. Ook de vormgeving, de bestemming en de materialen voldoen aan de voorschriften. Enkel de bouwhoogte van het gebouw wijkt beperkt af van de geldende verkavelingsvoorschriften.
Met toepassing van artikel 4.4.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan de vergunningverlenende overheid bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning en na het organiseren van een openbaar onderzoek, beperkt afwijken van de geldende verkavelingsvoorschriften indien de afwijking onder meer betrekking heeft op de afmetingen van het gebouw.
De gevraagde afwijking valt onder het wettelijk kader van dit artikel. De aanvraag doorstaat de legaliteitstoets.
Openbaar onderzoek:
Een openbaar onderzoek werd georganiseerd van 7 mei 2020 tot en met 5 juni 2020. Er werden geen bezwaren ingediend.
Externe adviezen
De Hulpverleningszone Meetjesland verleende op 20 april 2020 een gunstig advies.
De volgende verordeningen zijn van toepassing:
gemeentelijke verordening houdende het vergunningsplichtig maken van meldingsplichtige werken goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 17 november 2011;
gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater;
gewestelijke verordening van 1 maart 2010 inzake de toegankelijkheid van gebouwen;
gemeentelijke verordening van 19 december 2013 inzake het plaatsen van windturbines;
gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 9 juni 2017 voor breedband.
De aanvraag doorstaat de toetsing aan de geldende verordeningen.
Historiek van de stedenbouwkundige vergunningen op het perceel:
Op 13 maart 2017 werd een stedenbouwkundige vergunning verleend voor het bouwen van assistentiewoningen met ruimte voor kleinschalige handel, horeca of socio-culturele voorzieningen en een ondergrondse parkeergarage.
Op 21 december 2018 werd een stedenbouwkundige vergunning verleend voor de regularisatie van wijzigingen tov eerste vergunning.
Project-MER-screening:
De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening .
Watertoets:
Het voorliggende project is gelegen in een infiltratiegevoelig en niet-overstromingsgevoelig gebied en heeft met andere woorden beperkte invloed op het watersysteem en zal geen schadelijk effect veroorzaken.
Toetsing aan de omgevingseffecten:
Niet van toepassing.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:
De bouwplaats is gelegen in de stationsomgeving van Aalter ten noorden van de spoorlijn. De omgeving kenmerkt zich door recente bouwprojecten die er op gericht zijn de strategische ligging van de site volledig te ondersteunen.
Het gebouw dat wordt opgericht op het perceel omvat assistentiewoningen, woonentiteiten, het gemeentelijk kunstencentrum en een ondergrondse parkeergarage. Het betreft een L-vormig gebouw ingeplant volgens de verplichte bouwlijnen aangeduid op het verkavelingsplan, bestaande uit maximaal 5 bouwlagen voor het zuidelijke deel en maximaal 4 bouwlagen voor het noordelijke deel. Het bouwvolume wordt afgewerkt met een plat dak.
De voorliggende aanvraag betreft de regularisatie van bijkomende wijzigingen die werden uitgevoerd gedurende de bouwwerken. De bouwhoogte van de woonentiteiten van de gelijkvloerse - en de eerste verdieping werd verlaagd. De hoogte van de ramen van de tweede verdieping werd plaatselijk aangepast om de horizontale gevellijn overal gelijk te krijgen. In de kelderverdieping werden twee bergingen samengevoegd voor een elektriciteitslokaal en werd het aanbod aan bergingen uitgebreid.
De wijzigingen hebben weinig of geen impact op het totale concept en het eigenlijke opzet van dit bouwproject. Het gebouw draagt nog steeds bij tot het versterken van de leefbaarheid van de omgeving waarbij de verbondenheid met het centrum van Aalter voorop staat. Het centrumgebeuren en de verzorgingsfuncties blijven behouden alsook de uitstraling van het project naar de omgeving. De beoogde dichtheid wordt aangehouden. De aanvraag is voor vergunning vatbaar.’
Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:
Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen kan worden verleend.'
De omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen te verlenen aan bvba M-PROJECT, Stationsstraat 40 in Aalter voor de regularisatie van een gebouw met assistentiewoningen, woongelegenheden, een openbare functie en een ondergrondse parkeergarage in Aalter, Stationsplein 25 en 27, en gekend in het kadaster als Aalter 1 afd, sectie B, nr. 0867A.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.
Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:
1. Het gemeentebestuur staat ook in voor de publicatie op de gemeentelijke website.
2. De aanvraag omgevingsvergunning dient te voldoen aan de gewestelijke, stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. Meer inlichtingen hieromtrent zijn te bekomen bij de gemeentelijke administratie op het nummer 09 325 22 00.
3. Er wordt extra aandacht gevestigd op de Algemene voorwaarden bouwprojecten goedgekeurd door het prefusiebestuur Aalter op 10 april 2017.
4. Bij beschadiging van het openbaar domein (fiets- en voetpaden, openbaar groen) dient dit in zijn oorspronkelijke staat te worden hersteld.
5. De gemeenteraad keurde op 11 maart 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op private ingebruikname van het openbaar domein. Hiervoor dient contact opgenomen te worden met de gemeentelijke administratie op het nummer 09 325 22 00.
6. De gemeenteraad keurde op 16 december 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op afgifte van de omgevingsvergunning, stedenbouwkundige en planologische attesten en openbaar onderzoek. De factuur wordt opgestuurd naar de aanvrager na afgifte van de omgevingsvergunning.
De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.
Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.
De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen drie jaar na de aanvang van de vergunde stedenbouwkundige handelingen.