Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;
Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);
Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;
Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;
Gelet op het decreet over maatregelen in geval van een civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid van 20 maart 2020;
Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van artikel 5 van het decreet van 20 maart 2020 over maatregelen in geval van een civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid, wat betreft de omgevingsvergunning van 24 maart 2020;
Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag voor stedenbouwkundige handelingen, digitaal ingediend op 14 februari 2020 door de heer Kristof Schelstraete, Hendelstraat 48 in Aalter en mevrouw Charlotte Van Vooren, Spiedamstraat 21 in Evergem voor het slopen en herbouwen van de woning en bijgebouw in Aalter, Hendelstraat 48 en gekend in het kadaster als Aalter, afd. 8, sectie A, nr. 0758F;
Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag op 9 maart 2020;
Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de gewone procedure;
Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 2 juni 2020 als volgt:
‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:
Het terrein waarop de aanvraag betrekking heeft, is volgens het gewestplan Eeklo-Aalter gelegen in een agrarisch gebied. De aanvraag betreft het slopen en herbouwen van een woning en een bijgebouw en is principieel in strijd met de geldende plannen en voorschriften. Met toepassing van de basisrechten voor zonevreemde constructies kan de woning worden herbouwd op dezelfde plaats. Het bijgebouw kan worden herbouwd binnen hetzelfde volume. De aanvraag doorstaat de legaliteitstoets.
Openbaar Onderzoek:
De aanvraag werd onderworpen aan een openbaar onderzoek van 16 maart 2020 tot en met 24 maart 2020, en van 30 april 2020 tot en met 20 mei 2020. Er werden geen bezwaren en/of opmerkingen ingediend.
Externe adviezen:
Het advies van het Departement Landbouw en Visserij werd ingewonnen. Op 10 april 2020 werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend.
De woning kan herbouwd worden binnen de 1000m³ en het bijgebouw moet herbouwd worden binnen het bestaand vergunde volume van het te slopen bijgebouw. Er kan echter niet worden toegestaan dat het bouwvolume van het kleinere af te breken bijgebouwtje aan de woning hier ook wordt bijgerekend.
Tenslotte wordt vastgesteld dat de activiteiten van de aanvrager zich ook in de bouwsector en in de tuinaanleg situeren. Het weze duidelijk dat deze activiteiten zonevreemde activiteiten betreffen in het agrarische gebied en deze in feite niet kunnen plaatsvinden op deze site. Dit is althans bij ons weten geen vergunde situatie. Het bijgebouw wordt herbouwd met deels een bureauruimte. Dit mag niet aangewend worden in functie van deze activiteiten.
Het advies wordt bijgetreden.
De volgende verordeningen zijn van toepassing:
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening houdende het vergunningsplichtig maken van meldingsplichtige werken, goedgekeurd door de gemeenteraad van het prefusiebestuur Knesselare op 12 april 2017;
gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater;
gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 9 juni 2017 voor breedband;
De aanvraag is niet in strijd met de geldende verordeningen.
Historiek van de stedenbouwkundige vergunningen op het perceel:
Niet relevant.
Project-MER-screening:
De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening.
Watertoets:
Het voorliggende project is gelegen in een mogelijks overstromingsgevoelig gebied en heeft met andere woorden beperkte invloed op het watersysteem en zal geen schadelijk effect veroorzaken.
Toetsing aan de omgevingseffecten:
Niet relevant.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:
Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, is gelegen ten noorden van het centrum van Ursel, in een omgeving die zich voornamelijk kenmerkt door akkerlanden. Op het perceel bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning bestaande uit een bouwlaag onder zadeldak met aan de linkerkant een aanbouw. In de tuinzone bevindt zich een verouderd bijgebouw bestaande uit een bouwlaag onder zadeldak, ingeplant op 0,50 m van de rechter perceelsgrens. De bouwheer wenst de woning en het bijgebouw te slopen en te herbouwen. De vloeroppervlakte van de nieuwe woning overlapt voor 80% met de vloeroppervlakte van de originele woning. Het gebouw heeft een oppervlakte van 169 m² en wordt opgericht met een bouwlaag onder zadeldak, en een nokhoogte van 9,30 m. Het geheel heeft een volume van 996 m³ en wordt gebouwd met hedendaagse materialen in een landelijke stijl. De oppervlakte wordt verkleind waardoor er meer open ruimte vrijkomt op het terrein.
Het nieuwe bijgebouw heeft een oppervlakte van 69 m², wat ook kleiner is dan de bestaande oppervlakte van 79 m². Het nieuwe volume bedraagt 322,80 m³ en de inplanting wordt voorzien op dezelfde afstand van de rechter perceelsgrens als het bestaande bijgebouw. Het volume van de aanbouw aan de woning wordt hier echter bijgerekend, wat niet mogelijk is. Het bijgebouw kan enkel worden heropgebouwd binnen het bestaande volume. Het advies van het Departement Landbouw en Visserij wordt hierbij ook gevolgd. Het ontwerp kan qua inplanting, vormgeving en materiaalgebruik in deze omgeving worden aanvaard, als voldaan wordt aan alle voorwaarden.
Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:
Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning kan worden verleend onder voorwaarden.
De omgevingsvergunning te verlenen aan de heer Kristof Schelstraete, Hendelstraat 48 in Aalter en mevrouw Charlotte Van Vooren, Spiedamstraat 21 in Evergem voor het slopen en herbouwen van de woning en bijgebouw in Aalter, Hendelstraat 48 en gekend in het kadaster als Aalter, afd. 8, sectie A, nr. 0758F.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.
De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is verleend. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.
Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:
1. De werken mogen pas aanvatten 36 dagen na aanplakking van de omgevingsvergunning op de bouwplaats. Het gemeentebestuur staat in voor de aanplakking van de omgevingsvergunning binnen de tien dagen nadat het college van burgemeester en schepenen over de aanvraag heeft beslist. Het gemeentebestuur staat ook in voor de publicatie op de gemeentelijke website.
2. Alle afbraakmateriaal en puin dienen onmiddellijk van het terrein te worden verwijderd. Bij aanwezigheid van asbest dienen de wettelijke procedures gevolgd te worden om een correcte verwijdering ervan te garanderen. Voor meer inlichtingen omtrent asbest zie www.ovam.be/omgaan-met-asbest.
3. Het bijgebouw kan enkel worden heropgebouwd binnen het bestaande volume.
4. Er wordt extra aandacht gevestigd op de Algemene voorwaarden bouwprojecten goedgekeurd door het prefusiebestuur Aalter op 10 april 2017.
5. De aanvang van de werken kan pas nadat de gemeentelijke administratie op de bouwplaats heeft vastgesteld dat de inplanting conform is aan het goedgekeurde plan. Telefonisch afspraak maken op het nummer 09 325 22 00.
6. Bij beschadiging van het openbaar domein (fiets- en voetpaden, openbaar groen) dient dit in zijn oorspronkelijke staat te worden hersteld.
7. De gemeenteraad keurde op 11 maart 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op private ingebruikname van het openbaar domein. Hiervoor dient contact opgenomen te worden met de gemeentelijke administratie op het nummer 09 325 22 00.
8. De gemeenteraad keurde op 16 december 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op afgifte van de omgevingsvergunning, stedenbouwkundige en planologische attesten en openbaar onderzoek. De factuur wordt opgestuurd naar de aanvrager na afgifte van de omgevingsvergunning.
9. De datum van plaatsing, het in werking stellen van de IBA en de keuze van de individuele waterzuiveringsinstallatie dient aan het gemeentebestuur te worden gemeld. Het gemeentebestuur kan te allen tijde controle uitvoeren op de werking van de installatie. De IBA dient te worden voorzien van een staalnamepunt voor het nemen van een staal van het effluent. Dit monsternamepunt is voldoende diep ingericht zodat een recipiënt (monsternamepot) kan worden gevuld met stromend effluent.
Het bestaand lozingspunt op de overwelfde gracht dient te worden hergebruikt. Slechts om technische redenen en/of na grondige motivering kan een nieuwe rioleringsaansluiting worden gevraagd. Het gemeentebestuur beoordeelt de aanvraag op basis van de ontvangen stukken. Een bestaand lozingspunt dat niet gerecupereerd kan worden, dient voorafgaand aan het slopen van een gebouw te worden opgezocht en oordeelkundig te worden afgedicht zodat geen inspoeling van gronden in het openbaar rioleringsnet kan optreden. Een nieuw lozingspunt voor RWA en DWA kan enkel worden toegestaan op het open grachtenstelsel. Lozingspunten in de gracht dienen te worden uitgevoerd volgens de codes van goede praktijk zonder schade aan te brengen aan de gracht en zonder het ruimen van de grachten in gedrang te brengen.
10. Bij het ontwerp van de infiltratievoorziening dient rekening te worden gehouden met de lokale grondwaterstand en effectieve infiltratiecapaciteit van de ondergrond. Infiltratieproeven kunnen hierover duidelijkheid brengen. De effectieve buffercapaciteit en effectieve infiltratieoppervlakte van de infiltratieput, met andere woorden de inhoud en oppervlakte van de put boven grondwatertafel, moet voldoen aan de geldende berekeningsregels.
11. De infiltratievoorziening moet goed toegankelijk en inspecteerbaar zijn en dient regelmatig te worden onderhouden om een goede werking blijvend te verzekeren. De infiltratievoorziening wordt geplaatst op voldoende afstand van aanwezige bomen en nutsleidingen.
12. Het gemeentebestuur verkiest bovengrondse infiltratievoorzieningen boven ondergrondse systemen, omwille van de visuele aanwezigheid vanuit de visie ‘ruimte geven aan water’ en omwille van de inspecteerbaarheid en de werking op lange termijn. Bij een hoge grondwaterstand (=minder dan 50 cm onder het maaiveld), is de werking van een ondergronds infiltratievoorziening niet gegarandeerd en dient in elk geval een bovengrondse infiltratievoorziening geplaatst te worden.
13. Tenslotte wordt vastgesteld dat de activiteiten van de aanvrager zich ook in de bouwsector en in de tuinaanleg situeren. Het weze duidelijk dat deze activiteiten zonevreemde activiteiten betreffen in het agrarische gebied en deze in feite niet kunnen plaatsvinden op deze site. Dit is althans bij ons weten geen vergunde situatie. Het bijgebouw wordt herbouwd met deels een bureauruimte. Dit mag niet aangewend worden in functie van deze activiteiten.
De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.
Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.
De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen drie jaar na de aanvang van de vergunde stedenbouwkundige handelingen.