Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;
Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);
Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;
Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;
Gelet op het decreet over maatregelen in geval van een civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid van 20 maart 2020;
Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van artikel 5 van het decreet van 20 maart 2020 over maatregelen in geval van een civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid, wat betreft de omgevingsvergunning van 24 maart 2020;
Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 3 maart 2020 door Bouw- en Coördinatie Kantoor Andries nv, Steenweg op Deinze 55 in Aalter voor het verkavelen van percelen in 42 loten (28 loten open bebouwing, 10 loten halfopen bebouwing en 4 loten gesloten bebouwing) met wegenis in Aalter, Leegweg zn en gekend in het kadaster als Aalter 3 afd, sectie F, nr. 0928L, nr. 0845G, nr. 0931E, nr. 0932R, nr. 0844K en nr. 0930E;
Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag op 30 maart 2020;
Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de gewone procedure;
Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 15 juni 2020 als volgt:
‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:
Het perceel is gelegen binnen een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan rooilijn- en gabarietenplan Sint-Maria-Aalter, meer binnen een projectzone 7. De aanvraag betreft het verkavelen van een perceel met de aanleg van nieuwe wegenis in functie van het bouwen van 42 nieuwe woningen.
De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van het RUP. Enkel de kroonlijsthoogte wijkt af van de voorschriften. De toegestane kroonlijsthoogte voor een hellend dak van 4,00m bedraagt 4,50m en voor een plat dak max. 6,50m.
Met toepassing van artikel 4.4.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan de vergunningverlenende overheid na het organiseren van een openbaar onderzoek beperkt afwijken van de voorschriften. De afwijking moet betrekking hebben op onder meer de afmetingen van de gebouwen. De gevraagde afwijking valt binnen het wettelijk kader en kan worden toegestaan. De aanvraag doorstaat de legaliteitstoets.
Zaak van de wegen:
Met toepassing van artikel 31 van het Omgevingsvergunningsdecreet dient de gemeenteraad een uitspraak te doen over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein.
Openbaar onderzoek:
Evaluatie:
Het verkavelingsontwerp is opgemaakt conform de bepalingen van het RUP (oorspronkelijk en de herziening). De nieuw te bouwen woningen zullen ontsloten worden langs drie nieuwe straten. Een deel van de wegenis sluit aan op het Poststraatje en de Bezembinderstraat. Een ander deel van de nieuwe wegenis sluit aan op de Leegweg.
De aanleg van de wegenis gebeurt zodanig dat sluipverkeer wordt vermeden. Binnen de verkaveling is voldoende groenzone aanwezig. Het verkavelingsontwerp dient te voldoen aan de bepalingen van de gewestelijke verordening op hemelwaterputten. Een voldoende ruim waterbekken wordt aangelegd binnen de verkaveling.
Het verkavelingsontwerp werd vooraf afgetoetst aan de noden van de huisvuilophaling en van de hulpverleningsdiensten.
In het project is een differentiatie ingebouwd aan woningaanbod. Zowel open, halfopen als gesloten bebouwing is aanwezig. Voor elke bouwtypologie gelden specifieke voorschriften.
Het verkavelingsdossier wordt voor advies voorgelegd aan de verschillende nutsmaatschappijen. De lasten en voorwaarden gekoppeld aan het verkavelingsontwerp worden opgenomen in een verkavelingsovereenkomst. Hierin worden ook de bepalingen opgenomen voor de afgifte van een verkoopbaarheids- en bouwrijpheidstattest.
Alle eigenaars van de gronden gelegen binnen het plangebied van de verkaveling verleenden een machtiging aan de verkavelaar.
De overige elementen uit de bezwaarschriften zijn niet van stedenbouwkundige aard en kunnen bij de beoordeling van deze aanvraag niet worden meegenomen.
Conclusie:
De bezwaarschriften worden niet bijgetreden.
Externe adviezen:
Op 12 mei 2020 verleende Farys een gunstig advies.
Op 14 april 2020 verleende Fluvius een gunstig advies.
Op 9 april 2020 verleende Proximus een gunstig advies.
Op 1 april 2020 verleende Telenet een gunstig advies.
Op 3 april 2020 verleende de Hulpverleningszone Meetjesland een gunstig advies.
De volgende verordeningen zijn van toepassing:
gemeentelijke verordening houdende het vergunningsplichtig maken van meldingsplichtige werken goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 17 november 2011;
gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater;
gemeentelijke verordening van 19 december 2013 inzake het plaatsen van windturbines;
De aanvraag doorstaat de toetsing aan de geldende verordeningen.
Historiek van de stedenbouwkundige vergunningen op het perceel:
Niet van toepassing.
Project-MER-screening:
De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening.
Watertoets:
De projectaanvraag is gelegen in infiltratiegevoelig en niet-overstromingsgevoelig gebied. Er wordt geoordeeld dat de invloed van het project op het watersysteem geen schadelijk effect zal veroorzaken indien de voorwaarden worden nageleefd.
De effectieve totale infiltratieoppervlakte vermeld in de tekst van de verantwoordingsnota komt niet overeen met die in de berekeningsnota. De ontwerper heeft telefonisch verduidelijkt dat de cijfers in de berekeningsnota de juiste zijn (417,36 m² en 253,28 m³).
De effectieve totale infiltratieoppervlakte en -volume voldoen aan de hemelwaterverordening en het provinciaal beleidskader (4 m²/ha en 250 m³/ha aangesloten verharde oppervlakte), waarbij de totale te verharden oppervlakte voor zowel de wegenis als de private percelen is meegerekend. De totale te verharden oppervlakte voor de wegenis samen met 80 m²/lot voldoet eveneens aan de verhoogde normen opgenomen in het RUP “Herziening ruimtelijk uitvoeringsplan rooilijn- en gabarietenplan Sint-Maria-Aalter” van 12 mei 2014, met name 400 m³/ha en 5 m²/ 100 m².
Een deel van het regenwater dat afstroomt van de wegenis (hoofdweg en weg in het verlengde van het Poststraatje) komt terecht in infiltrerende stroken bestaande uit grasdallen. De doorlatende fundering van deze grasdallen is verbonden met de doorlatende onderfundering van de rijweg. Een ander deel van het regenwater dat afstroomt van de wegenis komt terecht in langsgrachten met schotten (weg verlengde van de Bezembinderstraat) en vervolgens in een centrale infiltratie- en bufferzone. Het water dat uit deze zone overloopt, komt samen met het meer zuidelijk opgevangen regenwater in een overconstructie terecht die via een tweede infiltratie- en bufferzone naar de Leegweg loopt. In het ganse systeem zijn overstorten en poreuze overstortwanden voorzien zodat maximale infiltratie bereikt wordt. Tussen de loten 28 t.e.m. 31, 35 en de lager gelegen loten 40 t.e.m. 42 een drainageleiding aangelegd, die eveneens op de tweede bufferzone aangesloten wordt.
Archeologienota:
Met toepassing van artikel 5.4.12. van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en artikel 5.4.6. van het Onroerenderfgoedbesluit van 16 mei 2014 werd een archeologienota opgemaakt.
Bescheiden woonaanbod:
De verkavelingsaanvraag bestemd voor woningbouw bevat 42 bouwloten. 20 loten hebben een oppervlakte minder dan 500 m² wat overeenstemt met meer dan 20 % van de loten. De voorliggende aanvraag voldoet aan de bepalingen betreffende bescheiden wonen zoals bepaald in het Grond- en pandendecreet.
Toetsing aan de omgevingseffecten:
Niet van toepassing.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:
De woonkern van Sint-Maria-Aalter kenmerkt zich door zijn compacte vorm en een orthogonaal wegenispatroon, omgeven door bossen, weilanden en akkerlanden. Het eigenlijke centrum kenmerkt zich door een dichte bebouwing vaak gebouwd tot tegen de straat. De rand van het centrum kenmerkt zich door een eerder open bebouwing.
In het centrum komen nog een aantal niet ontwikkelde woongebieden voor. Zo onder meer het gebied gelegen tussen de Sparhoekdreef, de Leegweg en het Poststraatje.
Voorliggende aanvraag betekent een verdere ontwikkeling van het centrum met de aanleg van nieuwe wegenis. Langsheen drie nieuw aan te leggen wegen zullen 42 woningen worden gebouwd. Zowel open, halfopen als gesloten bebouwing is mogelijk. De hoofdontsluiting gebeurt langsheen de Leegweg naar de Sparhoekdreef. De andere wegenis is een verdere afwerking van het Poststraatje en de Bezembinderstraat. De rooilijnbreedte van de nieuwe wegenis bedraagt ter hoogte van de Leegweg 10 m, op de andere plaatsen 9 m. De rijweg zelf heeft een breedte van 5 m en wordt aangelegd in asfalt. Aan beide zijden van de weg worden grasbermen aangelegd. De aansluiting van de weg vanuit het Poststraatje en de Bezembinderstraat op de hoofdweg gebeurt in een grindgazon om doorgaand verkeer te verhinderen.
De nieuw te bouwen woningen bestaan maximaal uit twee bouwlagen met dak of een plat dak. Voor de vrijstaande woningen wordt een overdekte autostalplaats opgenomen binnen de bouwzone. Voor de andere kavels is op het plan een zone aangeduid waar een carport kan worden geplaatst. De inplanting van de woningen gebeurt op minimum 5 m van de rooilijn. Op eigen terrein kan een wagen worden geparkeerd. Alle loten worden voorzien van een hoofdgebouw tot 12,00m diepte. Voor de loten met een diepe achtertuin kan nog een gelijkvloerse achterbouw gerealiseerd worden van 6,00m diep. Voor de loten met een minder diepe achtertuin wordt dit beperkt naar 3,00m diep.
De meeste woningen worden door de verkavelaar gebouwd. De invulling gebeurt volgens het tuin tegen tuin principe zodat voldoende privacy wordt gewaarborgd.
Het ontwikkelen van een niet-bebouwd binnengebied gelegen in het eigenlijke centrum van Sint-Maria-Aalter betekent een duurzame invulling van het woongebied. Zowel het wegenistracé als de gekozen bouwtypologie integreren zich op voldoende wijze in het centrum. De verkaveling werd ontworpen in overeenstemming met de orthogonale structuur en het specifieke karakter van Sint-Maria-Aalter. Een aanbod aan open, halfopen een gesloten bebouwing zijn een verantwoorde invulling van het centrum. Het concept houdt voldoende rekening met de bestaande bebouwing in de directe omgeving. De aanvraag betekent een afwerking van het centrum. De aanvraag is voor vergunning vatbaar nadat de gemeenteraad een uitspraak heeft gedaan over de zaak van de wegen.’
Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:
Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De aanvraag omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden wordt voorgelegd aan de gemeenteraad.
De omgevingsvergunningsaanvraag op naam van Bouw- en Coördinatie Kantoor Andries nv, Steenweg op Deinze 55 in voor het verkavelen van percelen in 42 loten (28 loten open bebouwing, 10 loten halfopen bebouwing en 4 loten gesloten bebouwing) met wegenis in Aalter, Leegweg zn en gekend in het kadaster als Aalter 3 afd, sectie F, nr. 0928L, nr. 0845G, nr. 0931E, nr. 0932R, nr. 0844K en nr. 0930E gunstig te adviseren.
Het verkavelingsontwerp aan de gemeenteraad voor te leggen om een uitspraak te doen over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein.