2020_CBS_02608 - Collegebeslissing betreffende het ontwerp en de verkavelingsovereenkomst voor de verkaveling 2020/100 in de Leegweg, Molendreef, Poststraatje en Bezembinderstraat

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten, artikel 4.2.15., §1 waarin gesteld wordt dat niemand zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond mag verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt;

Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 31 waarin gesteld wordt dat als de vergunningsaanvraag wegeniswerken omvat waarover de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft, en het vergunningverlenende bestuursorgaan oordeelt dat de omgevingsvergunning kan worden verleend, de gemeenteraad een beslissing neemt over de zaak van de wegen, alvorens het vergunningverlenende bestuursorgaan een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag;

Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 75 waarin gesteld wordt dat de bevoegde overheid aan een omgevingsvergunning lasten kan verbinden;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten, artikel 4.2.16. waarin gesteld wordt dat een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase slechts kan verhandeld worden, nadat de verkavelingsakte verleden is, dat de verkavelingsakte pas verleden kan worden na voorlegging van een verkoopbaarheidsattest, dat een verkoopbaarheidsattest wordt afgeleverd op voorwaarde dat de opgelegde lasten door de verkavelaar uitgevoerd of gewaarborgd zijn;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten, artikel 4.3.5. waarin gesteld wordt dat een stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, “handel”, “horeca”, “kantoorfunctie”, “diensten”, “industrie”, “ambacht”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen” slechts kan worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat, behoudens in het geval de bouwheer instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, waarbij de stedenbouwkundige vergunning voor de gebouwen kan worden afgeleverd zodra de stedenbouwkundige vergunning voor de wegeniswerken is verleend;

Gelet op de collegebeslissing van 16 december 2019 betreffende de principiële goedkeuring voor een gemeentelijk-privaat engagement voor de aanleg van een gescheiden rioleringsstelsel in de Leegweg;

Gelet op de verkavelingsaanvraag met intern nummer 2020/100, ingediend op 3 maart 2020 door Bouw- en Coordinatie Kantoor Andries NV voor de gronden kadastraal gekend als afdeling 3, sectie F nrs. 0928L, 0845G, 0931E, 0932R, 0844K en 0930E;

Het ontwerp en het bijhorend technisch uitvoeringsdossier van 15 februari 2020, opgemaakt door Studiegroep Irtas, Gasmeterstraat 81/A, 9100 Sint-Niklaas, voor de uit te voeren infrastructuurwerken in de te verkavelen gronden in de Leegweg, Moolendreef, Poststraatje en Bezembinderstraat, kadastraal gekend als afdeling 3, sectie F nrs. 0928L, 0845G, 0931E, 0932R, 0844K en 0930E; bestaande uit: 

• Verkavelingsplannen met referentie BA_17015W :
  • Beplantingsplan;
  • Afwateringsplan; 
  • Inplantingsplan; 
  • Rioleringsplan met dwarsprofielen, lengteprofielen en technische tekeningen;
  • Wegenisplan met dwarsprofielen, lengteprofielen;
  • Legende;
• Technisch dossier van de wegenis en riolering met referentie BA_17015W :
  • Bijzonder bestek;
  • Meetstaat en raming;

Gelet op het ontwerp van verkavelingsovereenkomst af te sluiten tussen de verkavelaar en het gemeentebestuur;

Gelet op het RUP "Herziening ruimtelijk uitvoeringsplan rooilijn- en gabarietenplan Sint-Maria-Aalter” van 12 mei 2014, goedgekeurd door de gemeenteraad op 16 december 2013;

Overwegende dat het project voorziet in de realisatie van 42 bouwloten langsheen nieuw te ontwikkelen terrein; dat de nieuw aan te leggen weg een ontsluiting heeft voor gemotoriseerd verkeer via de Leegweg, Bezembinderstraat, Poststraatje en een fiets- en wandelverbinding naar de Pieter Claeysstraat en de Molendreef;

Overwegende dat de verkavelaar zich ertoe verbindt de gronden aangeduid als openbaar domein op het rooilijnplan kosteloos af te staan aan het gemeentebestuur; dat alle hieraan verbonden kosten ten laste van de verkavelaar vallen;

Overwegende dat de verkavelaar zich ertoe verbindt in te staan voor alle nodige werken teneinde kwalitatieve bouwrijpe loten op de markt te brengen, wat onder meer impliceert dat elk lot aan een volledig uitgeruste weg ligt (inclusief openbare verlichting en openbaar groen), aansluitbaar is op alle nutsvoorzieningen (riolering, water, elektriciteit, gas, distributie en telefonie) en toegankelijk is vanaf de openbare weg; dat alle kosten hieraan verbonden ten laste van de verkavelaar vallen; dat de opgelegde lasten verder omschreven worden in de verkavelingsovereenkomst;

 Overwegende dat het ontwerp voorziet in:

• De aanleg van een gescheiden rioleringsstelsel dat gravitair aansluit op het aanwezige gemengde rioleringsstelsel in de Leegweg;
• De aanleg van infiltratiestroken naast de rijweg en een trapsgewijs buffer- en infiltratiesysteem bestaande uit een langsgrachtenstelsel met schotten, een infiltratiezone in een centrale groenzone en een leidingensysteem met overstorten die het overtollige regenwater naar de gemengde leiding in de Leegweg afvoert;
• De aanleg van een hoofdweg voor gemotoriseerd verkeer in asfaltverharding, infiltratiestroken in grasdallen en opritten uit waterdoorlatende betonstraatstenen;
• De aanleg van wegverbindingen in grindgazon;
• De aanleg van grasbermen;
• De aanplant van bomen langs de rijweg en ter hoogte van de wegversmallingen (Gleditsia triacanthos ‘Green Glory’) en een markante boom ter hoogte van de centrale infiltratiezone (Alnus incana);
• De aanleg van een bloemenrijke onderbeplanting rondom de wegversmallingen en in de bochten;
• De plaatsing van alle nutsleidingen en openbare verlichting;

Overwegende dat de te verkavelen gronden gelegen zijn in infiltratiegevoelig en niet-overstromingsgevoelig gebied; dat het infiltratie- en buffersysteem voor de totale te verharden oppervlakte voor de aanleg van de wegenis samen met 80 m²/lot voldoet aan de verhoogde normen infiltratienormen ten opzichte van de hemelwaterverordening en het provinciaal beleidskader, opgenomen in het RUP; dat de collectieve infiltratievoorziening ook de maximale bouwzones op de loten in rekening brengt conform de hemelwaterverordening en het provinciaal beleidskader (met uitzondering van loten 2, 40 en 41, waarvoor de individuele infiltratieplicht geldt);

Overwegende dat de waarborgtermijn voor de uit te voeren infrastructuurwerken wordt vastgelegd  op 3 jaar voor de groenelementen en 2 jaar voor de harde infrastructuur; dat de verkavelaar zich tijdens de waarborgperiode verplicht tot het onderhoud en de aansprakelijkheid aanvaardt tot eventueel noodzakelijk herstel; dat voor de uitvoering van de werken de normale voorwaarden van de 10-jarige aansprakelijkheid gelden;

Overwegende dat de verkavelaar er zich toe verbindt een waarborg te stellen voor de aanleg van de wegen, riolering- en afwateringsinfrastructuur en groenaanleg conform de vastgestelde ramingen, en dit vooraleer het verkoopbaarheidsattest aangevraagd wordt; dat de bedragen van de waarborgen vastgesteld worden op het bedrag van de raming inclusief btw;

Overwegende dat de voorwaarden vooraleer een verkoopbaarheidsattest, een bouwrijpheidsattest en een omgevingsvergunning voor de bebouwing op de loten kan aangevraagd worden zijn bepaald in de verkavelingsovereenkomst; dat de effectieve bouwwerken ten vroegste pas kunnen aangevat worden na aflevering van het bouwrijpheidsattest;

Overwegende dat het college van burgemeester en schepenen op 16 december 2019 principieel akkoord is gegaan met het engagement dat de verkavelaar bereid is te geven om bij te dragen in de kosten voor de aanleg van een gescheiden rioleringsstelsel in de Leegweg, dit omwille van de extra belasting die de bestaande gemeentelijke leidingen in de Leegweg, die reeds gebreken vertonen, zullen ondervinden na realisatie van de verkaveling; dat deze bijdrage bestaat uit een bankgarantie ter waarde van 200.000 euro die door het gemeentebestuur kan aangewend worden indien binnen de 5 jaar na aanvang van de bankgarantie wordt overgegaan tot het budgettair vastleggen van de infrastructuurwerken in de Leegweg en op voorwaarde dat de gunning van de werken aan de aannemer gebeurt vóór het aflopen van de legislatuur 2025-2030;