2020_GR_00195 - Verkaveling Onderdale fase 2. Ontwerp en verkavelingsovereenkomst. Goedkeuring.

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten, artikel 4.2.15., §1 waarin gesteld wordt dat niemand zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond mag verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten, artikel 4.2.16. waarin gesteld wordt dat een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase slechts kan verhandeld worden, nadat de verkavelingsakte verleden is, dat de verkavelingsakte pas verleden kan worden na voorlegging van een verkoopbaarheidsattest, dat een verkoopbaarheidsattest wordt afgeleverd op voorwaarde dat de opgelegde lasten door de verkavelaar uitgevoerd of gewaarborgd zijn;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten, artikel 4.3.5. waarin gesteld wordt dat een stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, “handel”, “horeca”, “kantoorfunctie”, “diensten”, “industrie”, “ambacht”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen” slechts kan worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat, behoudens in het geval de bouwheer instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, waarbij de stedenbouwkundige vergunning voor de gebouwen kan worden afgeleverd zodra de stedenbouwkundige vergunning voor de wegeniswerken is verleend;

Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 31 waarin gesteld wordt dat als de vergunningsaanvraag wegeniswerken omvat waarover de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft, en het vergunningverlenende bestuursorgaan oordeelt dat de omgevingsvergunning kan worden verleend, de gemeenteraad een beslissing neemt over de zaak van de wegen, alvorens het vergunningverlenende bestuursorgaan een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag;

Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 75 waarin gesteld wordt dat de bevoegde overheid aan een omgevingsvergunning lasten kan verbinden;

Gelet op de verkavelingsaanvraag met intern nummer 2020/257, ingediend op 11 mei 2020 door Intergemeentelijke vereniging Veneco, Panhuisstraat 1 in 9070 Destelbergen voor de percelen gelegen in de Saterstraat, kadastraal gekend als afdeling 8, sectie A nrs. 0131B2 en 0144L zoals voorgesteld op het inrichtingsplan, opgemaakt door studiebureau Lobelle Bvba, Gistelsteenweg 112 in 8490 Jabbeke;

Gelet op het ontwerp en het bijhorend technisch uitvoeringsdossier van 23 juni 2020 door  studiebureau Lobelle Bvba, Gistelsteenweg 112 in 8490 Jabbeke, voor het uitvoeren van infrastructuurwerken in de verkaveling Onderdale fase 2 in de Saterstraat, bestaande uit: 

• Verkavelingsplannen met referentie WW1994:
  • Grondplan bestaande toestand;
  • Grondplan riolering;
  • Grondplan ontworpen toestand;
  • Typedwarsprofielen;
  • Afwateringsplan; 
• Technisch dossier van de wegenis en riolering met referentie WW1994:
  • Bijzonder bestek;
  • Meetstaat en raming;

Gelet op de documenten die tijdens de vergunningsprocedure werden opgeladen in het omgevingsloket;

Gelet op het ontwerp van overeenkomst af te sluiten tussen de verkavelaar Intergemeentelijke vereniging Veneco en het gemeentebestuur van Aalter;

Overwegende dat het project een uitbreiding betreft op de reeds uitgevoerde verkaveling Onderdale fase 1 van 19 loten; dat het eerste deel van de verkaveling is gerealiseerd volgens het BPA Onderdale; dat de uitbreiding van het woonproject, Onderdale fase 2, wordt gerealiseerd volgens het PRUP reconversie verblijfsrecreatie - Groen Ursel;

Overwegende dat de verkaveling Onderdale fase 2 een totaalproject is van 20 wooneenheden met volgende samenstelling:

• 4 individuele kavels (loten 1, 2, 3 en 6);
• 2 sociale woningkavels (loten 4 en 5);
• 6 sociale gekoppelde seniorenwoningen (lot 8);
• een innovatief woonproject bestaande uit 8 wooneenheden (lot 7);

Overwegende dat het innovatief woonproject, lot 7, als indicatief wordt weergegeven op de plannen in afwachting van het definitief ontwerp; 

Overwegende dat de verkaveling is gelegen langs nieuw te ontwikkelen openbaar domein in de Saterstraat, die haar ontsluiting heeft via Onderdale;

Overwegende dat de verkavelaar zich ertoe verbindt de gronden aangeduid als openbaar domein op het rooilijnplan kosteloos af te staan aan het gemeentebestuur; dat alle hieraan verbonden kosten ten laste van de verkavelaar vallen;

Overwegende dat er op de percelen die kadastraal gekend zijn als afdeling 8, sectie A, nummers 0131B2 en 0144L een trage weg wordt gerealiseerd die via de Saterstraat zijn ontsluiting heeft met Scheve Zeven (bestaande trage weg); dat om dit te realiseren een wijziging nodig is van lot 15 uit de verkaveling Onderdale fase 1; dat deze trage weg over lot 7 en lot 8 van de verkaveling Onderdale fase 2 loopt; dat hiervoor een publiek recht van doorgang wordt gevestigd over een breedte van 2 meter; dat over lot 7 het tracé van de trage weg grotendeels indicatief is, en is vastgelegd ter hoogte van de bijstelling van het lot 15 van de verkaveling Onderdale fase 1; weergegeven op het verkavelingsplan; dat de realisatie ervan deel uitmaakt van het innovatief woonproject; dat over lot 8 het tracé is opgenomen op het verkavelingsplan; dat de realisatie deel uitmaakt van het sociaal woonproject voor seniorenwoningen; dat de trage weg dient te worden onderhouden door de eigenaars van de loten 7 en 8, alsook het deel van de trage weg op (toekomstig) openbaar domein;

Overwegende dat de projectaanvraag gelegen is in het stroomgebied van de waterloop nr. O338 (2de categorie) en zich volgens de overstromingskaarten niet in mogelijk overstromingsgevoelig gebied bevindt, effectief overstromingsgevoelig gebied, recent overstroomd gebied en risicozone voor overstroming en heeft met andere woorden beperkte invloed op het watersysteem en zal geen schadelijk effect veroorzaken indien de opgelegde voorwaarden worden nageleefd;

Overwegende dat de verkavelaar zich ertoe verbindt in te staan voor alle nodige werken teneinde kwalitatieve bouwrijpe loten op de markt te brengen, wat onder meer impliceert dat elk lot aan een volledig uitgeruste weg ligt (inclusief openbare verlichting en openbaar groen), aansluitbaar is op alle nutsvoorzieningen, met uitzondering van gas, (riolering, water, elektriciteit, distributie en telefonie) en toegankelijk is vanaf de openbare weg; dat alle kosten hieraan verbonden ten laste van de verkavelaar vallen; dat de opgelegde lasten verder omschreven worden in de verkavelingsovereenkomst;

Overwegende dat het ontwerp van de verkaveling Onderdale fase 2 voldoende aandacht schenkt aan een kwalitatieve leefomgeving en voorziet in:

• De aanleg van een gescheiden rioleringsstelsel dat aansluit op het aanwezige rioleringsstelsel uit Onderdale fase 1;
• De inrichting van de wegenis waarbij de hoofdweg wordt aangelegd in asfalt, de pijpenkoppen worden aangelegd in waterdoorlatende betonstraatstenen met verbrede voeg;
• De aanleg van voetpaden en opritten in grijze betonstraatstenen met een voegvulling van gemodificeerde mortel;
• De aanleg van infiltratiestroken naast de rijweg met een overstort dat via de RWA-leiding het overtollige regenwater naar het bufferbekken aangelegd in Onderdale fase 1 brengt, welke overstort naar de onbevaarbare waterloop van 2^de categorie (Leensvoorbeek);
• Het aanbrengen van een oeverversterking in de gracht gelegen op de loten 2, 3, 6 en 8;
• De aanleg van een groenzone (speelzone) met wadi, voorzien van een bloemenrijk grasland met oevervegetatie en 3 solitaire inheemse bomen. Tussen de wadi en de perceelsgrenzen langs de Urselseweg loopt het tracé van de trage weg en wordt een groenbuffer van 5 half hoge inheemse heesters met onderbeplanting voorzien. De trage weg maakt over de wadi ook de verbinding met de Saterstraat door een overbrugging van de wadi met een vlonderpad;
• Aanleg van de trage weg in halfverharding;
• Aanleg van de openbare verlichting en alle nutsleidingen, met uitzondering van gas;

Overwegende dat de wegenis in de omgeving van loten 1, 2, 3 en 4 afwatert naar de wadi's gelegen langs de wegenis; dat de overige wegenis afwatert richting de wadi ter hoogte van de groenbuffer; dat er noodoverstorten worden geplaatst vanuit deze infiltratievoorzieningen op een RWA-leiding (betonbuizen, diameter 400 mm), waarop de huisaansluitingen eveneens worden aangesloten; dat dit RWA-stelsel aangesloten wordt op de RWA-wachtopening voorzien tijdens de aanleg van de verkaveling Onderdale fase 1; dat het stelsel aansluiting vindt op de bestaande infiltratie/buffervijver die vertraagd afvoert richting de onbevaarbare waterloop van 2de categorie (Leensvoorbeek);

Overwegende dat voor de afvoer van het afvalwater een DWA-riolering (grèsbuizen, diameter 250 mm) wordt aangelegd; dat ook deze wordt aangesloten op het bestaande afvoerstelsel van de verkaveling Onderdale fase 1; dat de DWA-riool verder loopt richting Onderdale waar deze aangesloten is op de bestaande collector langs de Leensvoorbeek; dat de lengteprofielen van de riolering echter nog niet op punt staan; dat het lengteprofiel riolering 2 niet correct is (de weergegeven hellingen zijn niet correct en RWA en DWA staan ook door elkaar);

Overwegende dat het project één DWA-huisaansluiting voorziet voor lot 7; dat rekening houdende met de ontwikkelingsvisie voor dit lot en de helling van het terrein dit onvoldoende is; dat op lot 7 minimaal 2 DWA-huisaansluitingen dienen te worden aangelegd;

Overwegende dat de verkaveling als eco-verkaveling met eco-kavels wordt voorzien; dat de wooneenheden hierbij een E-peil lager dan E20 zullen hebben; dat een eco-kavel geen gasvoorziening behoeft en hierdoor geen gasleiding wordt aangelegd in de verkaveling;

Overwegende dat in de verkaveling Onderdale fase 1 reeds 22 parkeerplaatsen voor bezoekers werden gerealiseerd; dat er in de verkaveling Onderdale fase 2 om die reden geen extra bezoekersplaatsen worden voorzien op het openbaar domein; dat bijkomende parkeerdruk opgevangen moet worden op eigen terrein in clusters van maximaal 6 parkeerplaatsen (seniorenwoningen, innovatief woonproject), dit in waterdoorlatende verharding;

Overwegende dat na de voorlopige oplevering van de wegenis de voegen van de betonstraatstenen jaarlijks 2 keer vrijgemaakt dienen te worden over een periode van 3 jaar door de verkavelaar (waarborgperiode groenelementen); 

Overwegende dat de maatregelen voorzien in het project voldoen aan de gewestelijke verordening, mits loten 7 en 8 alle hemelwater op eigen terrein houden en dus geen aansluiting hebben op de RWA-leiding;

Overwegende dat de algemene voorwaarden opgenomen in de bijlage Algemene voorwaarden bouwprojecten, goedgekeurd door het prefusiebestuur Aalter op 22 juni 2020, van toepassing zijn op de aanleg van de verkaveling en op de latere bouw van de gebouwen;

Overwegende dat het voorwaardelijk gunstig advies van het provinciebestuur Oost-Vlaanderen betreffende regenwater wordt bijgetreden:

• De infiltratievoorziening dient te worden gedimensioneerd voor 1.028 m² verhardingen met een infiltratie-oppervlakte van minstens 400 m²/ha en een buffervolume van minstens 250 m³/ha; concreet betekent dit dat er een aanpassing nodig is van de infiltratievoorziening; dat er een oppervlakte van minstens 41 m² en een volume van minstens 33 m³ beschikbaar dient te zijn;
• De bodem van de infiltratievoorzieningen mag niet dieper dan 50 cm onder maaiveld gerealiseerd worden;
• Indien de huisaansluitingen voor hemelwater voor loten 7 en 8 alsnog worden aangelegd, dient de ontvangende infiltratievoorziening te worden uitgebreid;

Overwegende dat het gunstig advies van TMVW/Farys betreffende afvalwater wordt bijgetreden; dat de lengteprofielen aangepast dienen te worden en de druklijn bij T20 dient te worden toegevoegd; dat de aangepaste documenten vóór de uitvoering aan het gemeentebestuur en de rioolbeheerder dienen te worden bezorgd;

Overwegende dat de half hoge heesters ter hoogte van de perceelsgrenzen met de Urselseweg, Corylus Avellana dienen te zijn;

Overwegende dat in de notariële verkoopaktes voor de loten 2, 3, 6 en 8 dient te worden opgenomen dat het onderhoud van de gracht aan de achterzijde van deze percelen door de eigenaren van de loten dient te gebeuren;

Overwegende dat in de notariële verkoopaktes voor de loten 7 en 8 dient te worden opgenomen dat het onderhoud van de trage weg door de eigenaars van de betreffende loten dient te worden uitgevoerd, alsook het deel van de trage weg op openbaar domein;

Overwegende dat de infrastructuurwerken in de verkaveling Onderdale fase 2 worden opgesplitst in 2 fases:

Fase 1

• Alle rioleringswerken: DWA, RWA, wadi’s, wachtaansluitingen, bouwen van de nodige constructies, aantakkingen op de bestaande rioleringsinfrastructuur, aanbrengen van oeverversterking in de grachten op de private percelen;
• Wegeniswerken: aanleg van de rijweg in KWS en waterdoorlatende betonstraatstenen en kantstroken;
• Aanleg van de nutsleidingen in de verkaveling exclusief plaatsen van de openbare verlichting binnen de verkaveling;

Fase 2

• Plaatsen van de openbare verlichting in de verkaveling;
• Groenaanleg: nivelleren en inzaaien van de bermen langs de rijweg, inzaaien van de wadi’s, aanplanten van bomen;
• Aanleg van de trage weg (halfverharding) en brugconstructie;
• Aanleg van voetpaden en opritten in betonstraatstenen;

Overwegende dat de waarborgtermijn voor de uit te voeren infrastructuurwerken wordt vastgelegd op 3 jaar voor de groenelementen en 2 jaar voor de harde infrastructuur; dat de verkavelaar zich tijdens de waarborgperiode verplicht tot het onderhoud en de aansprakelijkheid aanvaardt tot eventueel noodzakelijk herstel; dat voor de uitvoering van de werken de normale voorwaarden van de 10-jarige aansprakelijkheid gelden;

Overwegende dat de verkavelaar er zich toe verbindt een waarborg te stellen voor de aanleg van de wegen, riolering- en afwateringsinfrastructuur en groenaanleg conform de vastgestelde ramingen, en dit vooraleer het verkoopbaarheidsattest aangevraagd wordt; dat de bedragen van de waarborgen vastgesteld worden op het bedrag van de raming inclusief btw;

Overwegende dat de voorwaarden vooraleer een verkoopbaarheidsattest, een bouwrijpheidsattest en een omgevingsvergunning voor de bebouwing op de loten kan aangevraagd worden zijn bepaald in de verkavelingsovereenkomst; dat de effectieve bouwwerken ten vroegste pas kunnen aangevat worden na aflevering van het bouwrijpheidsattest;