Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);
Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;
Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;
Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;
Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 28 februari 2019 door de heer Paul Snoeck, Stationsstraat 67 in Aalter voor het wijzigen van de bestemming naar kamerwoningen in Aalter, Sint-Gerolflaan 10 en gekend in het kadaster als Aalter, afd. 3, sectie H, nr. 613H;
Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag op 25 maart 2019;
Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de vereenvoudigde procedure en dat een openbaar onderzoek niet is vereist;
Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 6 mei 2019 als volgt:
‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:
Het perceel is gelegen binnen een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan Stationsstraat meer bepaald in een projectzone I. De aanvraag betreft een bestemmingswijziging van de bestaande woning naar kamerwoningen. De aanvraag is principieel in overeenstemming met deze geldende plannen.
De afwijking- of uitzonderingsbepalingen zoals omschreven in artikel 4.4.10. tot 4.4.23. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening zijn niet van toepassing op deze aanvraag.
Openbaar onderzoek:
De aanvraag wordt behandeld volgens de vereenvoudigde procedure. Een openbaar onderzoek werd niet georganiseerd.
Externe adviezen:
Het advies van de Hulpverleningszone Meetjesland werd ingewonnen. Op 5 april 2019 werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend. De individuele verhuureenheden en de gemeenschappelijke lokalen (met uitzondering van louter sanitaire lokalen) dienen brandwerend van de evacuatiewegen en van elkaar gecompartimenteerd te worden, door wanden EI60 of in metselwerk, de deuren in die wanden dienen brandwerend EI130 te zijn. De uitgangen dienen van binnenuit steeds eenvoudig open te maken zijn. Een sleutel in een sleutelkastje wordt niet aanvaard. In de onmiddellijke nabijheid van elk kooktoestel moet een snelblusser en een branddeken worden opgehangen.
Het advies van het Agentschap Wonen werd ingewonnen. Op 5 april 2019 wordt meegedeeld dat er geen uitspraak wordt gedaan over de normen die gelden voor de huisvesting van seizoenarbeiders.
De volgende verordeningen zijn van toepassing:
gemeentelijke verordening houdende het vergunningsplichtig maken van meldingsplichtige werken goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 17 november 2011;
gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater;
gemeentelijke verordening van 19 december 2013 inzake het plaatsen van windturbines;
gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 9 juni 2017 voor breedband.
Historiek van de stedenbouwkundige vergunningen op het perceel:
Niet relevant.
Project-MER-screening:
De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening (B.S. 29 april 2013) in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening (B.S. 20 april 2012).
Watertoets:
Het voorliggende project is gelegen in een infiltratiegevoelig en niet-overstromingsgevoelig gebied en heeft met andere woorden beperkte invloed op het watersysteem. Er wordt geoordeeld dat er geen schadelijk effect zal worden veroorzaakt. Om verenigbaar te zijn met de doelstellingen van artikel 1.2.2 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018, moeten de opgelegde voorwaarden worden nageleefd.
Gezien het project niet voorziet in de uitbreiding van het bestaande dakoppervlak, is de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van 5 juli 2013 niet van toepassing.
Het ontwerp moet voldoen aan de geldende regelgeving en aan de algemene voorwaarden opgenomen in de bijlage Algemene voorwaarden bouwprojecten, goedgekeurd door het prefusiebestuur Aalter op 10 april 2017.
Het rioleringsplan kan niet beoordeeld worden omdat het niet werd toegevoegd.
Indien nieuwe sanitaire installaties worden voorzien, dienen de afvoerleidingen ervan te worden aangesloten op het bestaande private rioleringsnet. Er kan geen nieuwe aansluiting op de openbare riolering worden verkregen.
Toetsing aan de omgevingseffecten:
Het wijzigen van de bestemming van een ruime woning in functie van het huisvesten van tijdelijke arbeidskrachten zonder uitbreiding van de bebouwde oppervlakte kan in het centrum van Aalter worden aanvaard. De impact op de omgeving is gering.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:
De bouwplaats ligt in het centrum van Aalter, een omgeving die zich kenmerkt door een dichte bebouwing bestaande uit eengezinswoningen opgericht in een open en een gesloten bebouwingspatroon. In de directe nabijheid ligt een openbaar park, de vrijwillige brandweer, het gemeentehuis, schoolgebouwen en een sociale woonwijk.
Op het perceel bevindt zich een ruime vrijstaande eengezinswoning bestaande uit twee bouwlagen onder dakconstructie. De eigenaar wenst de bestaande woning om te vormen voor het huisvesten van seizoenarbeiders. Het gaat om personen die tijdelijk in de woning zullen verblijven gedurende de periode dat zij in Aalter tewerkgesteld worden. Voor het huisvesten van deze tijdelijke buitenlandse arbeidskrachten dienen aan de woning de nodige aanpassingswerken te gebeuren.
Voor het huisvesten van seizoenarbeiders gelden de volgende normen. Per 10 bewoners dient in de woning minimaal 1 gemeenschappelijk bad of douche aanwezig te zijn. Vanaf 6 bewoners dient de woning te beschikken over 1 gemeenschappelijke WC. Ook een gemeenschappelijke keuken van minstens 1,5 m² per persoon is vereist.
De kamers moeten minimaal 220 cm hoog te zijn. De oppervlakte van een kamer of slaapruimte moet voor seizoenarbeiders minstens 8 m² per persoon te bedragen. Daarnaast moeten de kamer en de gemeenschappelijke ruimte samen minstens 18 m² meten als de kamer wordt bewoond door één persoon. Voor elke bijkomende persoon moet bij deze totale oppervlakte 10 m² worden bijgeteld.
In het advies van de Hulpverleningszone Meetjesland worden een aantal bindende voorwaarden opgelegd waaraan de woning moet voldoen vooraleer de kamers te verhuren.
Het aanpassen van een bestaande, ruime woning in functie van het huisvesten van tijdelijke, buitenlandse arbeiders kan principieel in het centrum van Aalter worden aanvaard. De plaatselijke aanleg wordt hierdoor niet in het gedrang gebracht. Er dienen op eigen terrein wel voldoende parkeermogelijkheden aanwezig te zijn. Het bestaande gebouw voldoet aan de opgelegde normen voor het tijdelijk huisvesten van de arbeiders. Er is minstens één badkamer, één WC en een voldoende ruime gemeenschappelijke keuken aanwezig. Elke buitenlandse arbeidskracht dient zich aan te melden bij het gemeentebestuur binnen de drie werkdagen na zijn aankomst. Mits het opleggen van deze voorwaarden is de aanvraag voor vergunning vatbaar.’
Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:
Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen met voorwaarden kan worden verleend.
De omgevingsvergunning te verlenen aan de heer Paul Snoeck, Stationsstraat 67 in Aalter voor het wijzigen van de bestemming naar kamerwoningen in Aalter, Sint-Gerolflaan 10, en gekend in het kadaster als Aalter, afd. 3, sectie H, nr. 613H.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.
De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is verleend. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.
Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:
1. De werken mogen pas aanvatten 36 dagen na aanplakking van de omgevingsvergunning op de bouwplaats. Het gemeentebestuur staat in voor de aanplakking van de omgevingsvergunning binnen de tien dagen nadat het college van burgemeester en schepenen over de aanvraag heeft beslist. Het gemeentebestuur staat ook in voor de publicatie op de gemeentelijke website.
2. Het advies van de Hulpverleningszone Meetjesland is bindend. De individuele verhuureenheden en de gemeenschappelijke lokalen (met uitzondering van louter sanitaire lokalen) dienen brandwerend van de evacuatiewegen en van elkaar gecompartimenteerd te worden, door wanden EI60 of in metselwerk, de deuren in die wanden dienen brandwerend EI130 te zijn.
3. De aanvraag omgevingsvergunning dient te voldoen aan de gewestelijke, stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. Meer inlichtingen hieromtrent zijn te bekomen bij de gemeentelijke administratie op het nummer 09 325 22 00.
4. Elke buitelandse arbeidskracht dient zich aan te melden bij het gemeentebstuur binnen de drie werkdagen na zijn aankomst.
5. Er wordt extra aandacht gevestigd de Algemene voorwaarden bouwprojecten goedgekeurd door het prefusiebestuur Aalter op 10 april 2017.
6. Bij beschadiging van het openbaar domein (fiets- en voetpaden, openbaar groen) dient dit in zijn oorspronkelijke staat te worden hersteld.
7. De gemeenteraad van het prefusiebestuur Aalter keurde op 13 april 2015 een reglement goed betreffende een te betalen belasting op private ingebruikname van het openbaar domein. Hiervoor dient contact opgenomen te worden met de gemeentelijke administratie op het nummer 09 325 22 00.
8. De gemeenteraad keurde op 11 maart 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op private ingebruikname van het openbaar domein. Hiervoor dient contact opgenomen te worden met de gemeentelijke administratie op het nummer 09 325 22 00.
9. De gemeenteraad van het prefusiebestuur Aalter keurde op 19 december 2018 een reglement goed betreffende een contantbelasting op afgifte van de omgevingsvergunning, stedenbouwkundige en planologische attesten en openbaar onderzoek. De factuur wordt opgestuurd naar de aanvrager na afgifte van de omgevingsvergunning.
De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.
Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.
De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen drie jaar na de aanvang van de vergunde stedenbouwkundige handelingen.