Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);
Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;
Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;
Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;
Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 27 februari 2019 door de heer Youri Flement, Sportstraat 248 in Gent voor het renoveren van een vrijstaande woning in Aalter, Molenstraat 44 en gekend in het kadaster als Aalter, afd. 1, sectie B, nr. 0832A3;
Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag op 11 maart 2019;
Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de vereenvoudigde procedure en dat een openbaar onderzoek niet is vereist;
Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 26 april 2019 als volgt:
‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:
Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, is volgens het gewestplan Eeklo-Aalter (koninklijk besluit van 24 maart 1978) gelegen in een woongebied. In deze zone gelden de stedenbouwkundige voorschriften van artikel 5.1.0 van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen. Het perceel is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan of een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling. De aanvraag betreft het verbouwen van een woning en is principieel in overeenstemming met deze geldende plannen.
De afwijking- of uitzonderingsbepalingen zoals omschreven in artikel 4.4.10. tot 4.4.23. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening zijn niet van toepassing op deze aanvraag.
Openbaar onderzoek:
De aanvraag wordt behandeld volgens de vereenvoudigde procedure. Een openbaar onderzoek is niet vereist.
Externe adviezen:
Er werden geen externe adviezen ingewonnen.
De volgende verordeningen zijn van toepassing:
gemeentelijke verordening houdende het vergunningsplichtig maken van meldingsplichtige werken goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 17 november 2011;
gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater;
gemeentelijke verordening van 19 december 2013 inzake het plaatsen van windturbines;
gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 9 juni 2017 voor breedband
Historiek van de stedenbouwkundige vergunningen op het perceel:
Op 17 september 2018 werd een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen verleend voor het verbouwen van een woning.
Project-MER-screening:
De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening (B.S. 29 april 2013) in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening (B.S. 20 april 2012).
Watertoets:
Het voorliggende project is gelegen in een infiltratiegevoelig en niet-overstromingsgevoelig gebied en heeft met andere woorden beperkte invloed op het watersysteem. Er wordt geoordeeld dat er geen schadelijk effect zal worden veroorzaakt. Om verenigbaar te zijn met de doelstellingen van artikel 1.2.2 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018, moeten de opgelegde voorwaarden worden nageleefd.
Gezien de dakoppervlakte van de uitbreiding kleiner is dan 40 m², is de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van 5 juli 2013 niet van toepassing.
Het ontwerp moet voldoen aan de geldende regelgeving en aan de algemene voorwaarden opgenomen in de bijlage Algemene voorwaarden bouwprojecten, goedgekeurd door het prefusiebestuur Aalter op 10 april 2017. Het rioleringsplan voldoet.
Toetsing aan de omgevingseffecten:
Het verbouwen en het uitbreiden van een oudere woning in het centrum betekent een opwaardering van het bestaande woningenbestand. De geplande werken hebben een beperkte impact op de omgeving.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:
De bouwplaats ligt in het eigenlijke centrum van Aalter in de nabijheid van de stationsomgeving. De directe omgeving kenmerkt zich door een dichte bebouwing bestaande uit eengezinswoningen in een open tot een halfopen bebouwingspatroon. De omgeving kenmerkt zich de afgelopen jaren door een aantal renovatieprojecten.
Ook de voorliggende aanvraag betreft een grondige renovatie van een vrijstaande, oudere woning. In september 2018 werd een eerste vergunning verleend voor het uitvoeren van de werken. Deze werken hadden betrekking op het isoleren van de dakconstructie, het wijzigen van het buitenschrijnwerk, het aanpassen van de woning aan de hedendaagse technieken en het uitvoeren van structurele werken binnenin de woning. De inplanting, het volume, de kroonlijsthoogte, de nokhoogte en de oppervlakte van de woning bleven ongewijzigd.
Gedurende de werkzaamheden werd er vastgesteld dat het behoud en de renovatie van de bestaande dakconstructie niet mogelijk was. Daarom werd beslist de dakconstructie volledig te vervangen en te wijzigen naar een zadeldak voor het hoofdgebouw en een plat dak voor het bijgebouw. Terzelfdertijd wordt het bijgebouw ook uitgebreid. De gewijzigde werkzaamheden maken het voorwerp uit van de voorliggende aanvraag.
De nokhoogte van het dak blijft ongewijzigd (+7,42 m). De kroonlijsthoogte zal voor het hoofdgebouw stijgen met 1,26 m (4.85 m ipv 3.59 m). Op deze manier is het mogelijk de bestaande tweede bouwlaag volwaardig te maken (dus zonder schuine wanden in de slaapkamers). Het hellend dak van het bijgebouw wordt aangepast naar een plat dak. De kroonlijsthoogte van het bijgebouw komt op het gelijkvloers op 3,37 m. Aangezien het dak wordt verwijderd zal het bijgebouw worden uitgebreid met 1,30 m op het gelijkvloers. Hierdoor komt de totale bouwdiepte op het gelijkvloers op 17,26 m. Op het verdiep wordt het bijgebouw uitgebreid met 3,25 m. De totale bouwdiepte van de verdieping komt hierdoor op 12 m. De kroonlijsthoogte van deze uitbreiding komt op 6,14 m. Zowel de functie van het gebouw als de inplanting blijven ongewijzigd.
De voorliggende aanvraag betreft een grondige verbouwing van een bestaande woning gelegen in het centrum van Aalter. De werken zijn er op gericht de woonkwaliteit van de woning aan te passen aan de huidige normen. De beperkte uitbreiding aan de achterzijde van de woning betekent geen aantasting van de ruimtelijke draagkracht van de omgeving. De geplande werken integreren zich voldoende in het bestaande woonweefsel en betekenen geen schaalbreuk in het straatbeeld. De aanvraag is bijgevolg voor vergunning vatbaar. Alle afbraakmateriaal en puin dienen onmiddellijk van het terrein te worden verwijderd.’
Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:
Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen kan worden verleend.
De omgevingsvergunning te verlenen aan de heer Youri Flement, Sportstraat 248 in Gent voor het renoveren van een vrijstaande woning in Aalter, Molenstraat 44 en gekend in het kadaster als Aalter, afd. 1, sectie B, nr. 0832A3.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.
De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is verleend. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.
Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:
1. De werken mogen pas aanvatten 36 dagen na aanplakking van de omgevingsvergunning op de bouwplaats. Het gemeentebestuur staat in voor de aanplakking van de omgevingsvergunning binnen de tien dagen nadat het college van burgemeester en schepenen over de aanvraag heeft beslist. Het gemeentebestuur staat ook in voor de publicatie op de gemeentelijke website.
2. Er wordt extra aandacht gevestigd de Algemene voorwaarden bouwprojecten goedgekeurd door het prefusiebestuur Aalter op 10 april 2017.
3. Alle afbraakmateriaal en puin dienen onmiddellijk van het terrein te worden verwijderd.
4. Bij beschadiging van het openbaar domein (fiets- en voetpaden, openbaar groen) dient dit in zijn oorspronkelijke staat te worden hersteld.
5. De gemeenteraad van het prefusiebestuur Aalter keurde op 13 april 2015 een reglement goed betreffende een te betalen belasting op private ingebruikname van het openbaar domein. Hiervoor dient contact opgenomen te worden met de gemeentelijke administratie op het nummer 09 325 22 00.
6. De gemeenteraad van het prefusiebestuur Aalter keurde op 19 december 2018 een reglement goed betreffende een contantbelasting op afgifte van de omgevingsvergunning, stedenbouwkundige en planologische attesten en openbaar onderzoek. De factuur wordt opgestuurd naar de aanvrager na afgifte van de omgevingsvergunning.
De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.
Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.
De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen drie jaar na de aanvang van de vergunde stedenbouwkundige handelingen.