Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);
Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;
Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;
Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;
Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 12 januari 2019 door de heer Eric Martens, Kleitestraat 6 in Aalter voor het verkavelen van een perceel in twee loten in de Paddestraat in Aalter en gekend in het kadaster als Aalter, afd.5 (Lotenhulle), sectie A, nrs. 505L, 508B3;
Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag op 4 februari 2019;
Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de gewone procedure en dat een openbaar onderzoek is vereist;
Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 17 april 2019 als volgt:
‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:
Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, is volgens het gewestplan Eeklo-Aalter (koninklijk besluit van 24 maart 1978) gelegen in een woongebied. In deze zone gelden de stedenbouwkundige voorschriften van artikel 5.1.0 van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen. De aanvraag betreft het verkavelen van een perceel in twee loten bestemd voor het bouwen van een vrijstaande woning. De aanvraag is principieel in overeenstemming met deze geldende plannen.
De afwijking- of uitzonderingsbepalingen zoals omschreven in artikel 4.4.10. tot 4.4.23. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening zijn niet van toepassing op deze aanvraag.
Openbaar onderzoek:
De aanvraag wordt behandeld volgens de gewone procedure. Een openbaar onderzoek is vereist. Het openbaar onderzoek liep van 13 februari 2019 tot en met 14 maart 2019.
Tijdens het openbaar onderzoek werd er één bezwaarschrift ingediend dat als volgt kan worden samengevat:
In eerste instantie verwijst de bezwaarindiener naar het eerste verkavelingsdossier door de deputatie geweigerd ingevolge het beroep ingesteld door de verkavelaar tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen waarbij lot 1 uit de verkaveling werd gesloten. Lot 1 lag deels in woongebied en deels in agrarisch gebied. Volgens de bezwaarindiener is voorliggende aanvraag niet gewijzigd.
De bezwaarindiener stelt verder dat de afbakening van de grens tussen het woongebied en het agrarische gebied is gebeurd zonder verdere raadpleging van de omwonenden. Hij voelt zich betrokken partij daar hij aan de overzijde van de straat in 2007 een woning bouwde waarbij op zijn bouwplan eveneens de zonegrens is aangeduid. Deze aanduiding is verschillend van de aanduiding in het verkavelingsdossier. Hij wenst meer duidelijkheid over de elementen die aangewend werden voor de afbakening van het gewestplan. Er werd volgens hem onvoldoende rekening gehouden met de inplanting van zijn woning.
Tot slot stelt de bezwaarindiener dat de bepaling van de grens woongebied/agrarisch gebied op de analoge plannen correct te bepalen is, waardoor de beslissing van het college van burgemeester en schepenen betreffende de vastleggen van de zonegrens overbodig is.
Evaluatie van het bezwaarschrift:
De deputatie stelde in haar motivering betreffende de behandeling van het beroep dat de zonegrens onvoldoende duidelijk aangegeven werd in het verkavelingsdossier. Gedurende de procedure leverde de verkavelaar nieuwe stukken aan in verband met de afbakening van de zonegrens. Er werd gebruik gemaakt van de analoge plannen van het gewestplan. Uit deze afbakening bleek dat de uitsluiting van lot 1 terecht bleek. Nog volgens de deputatie bleek de uitsluiting van lot 1 echter geen goede ruimtelijke ordening omdat een stuk woongebied niet geordend blijft liggen. Bijgevolg werd gesuggereerd een nieuw verkavelingsdossier in te dienen op basis van de correcte afbakening van het gewestplan waarbij het volledige woongebied opgenomen werd.
Vóór het indienen van de verkaveling liet de verkavelaar daarom de bepaling van de zonegrens bekrachtigen door het college van burgemeester en schepenen op basis van de plannen in eerste instantie reeds aanvaard door de deputatie.
Een procedure betreffende het vaststellen van de zonegrens van het gewestplan is niet expliciet opgenomen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Sinds de ontvoogding van de gemeentebesturen en het verkrijgen van de autonome beslissingsbevoegdheid in het vergunningebeleid, behoort het aan de vergunningverlenende overheid toe, om bij onduidelijkheden over de zonegrenzen, deze aan een onderzoek te onderwerpen. Dit gebeurt op basis van een afbakeningsplan opgemaakt door een beëdigd landmeter waarbij voldoende referentiepunten weergegeven worden waarop de afbakening steunt. Een raadpleging van de bevolking is niet vereist.
In voorliggende aanvraag werd deze werkwijze correct doorlopen. Aansluitend diende de verkavelaar een nieuw verkavelingsdossier in op basis van de correcte afbakening van de woonzone. De aanvraag omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden wordt behandeld volgens de gewone procedure. Een openbaar onderzoek is vereist en de bevolking wordt geïnformeerd over de aanvraag.
Conclusie:
De verkaveling is volledig gelegen binnen het woongebied, afgebakend door een correcte vaststelling van de zonegrens. De afbakening van het woongebied zoals aangeduid op het bouwplan van de bezwaarindiener is niet gebeurd op basis van de vaststelling van een plan opgemaakt door een beëdigd landmeter. Het bezwaarschrift wordt niet bijgetreden.
Externe adviezen:
Het advies van Farys werd ingewonnen. Op 7 februari 2019 werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend. De twee loten van deze verkaveling kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet in de Paddestraat.
Het advies van Telenet werd ingewonnen. Op 18 februari 2019 werd een gunstig advies verleend. De nodige infrastructuur is al aanwezig om de distributie van informatie- en communicatiesignalen te verzekeren.
Het advies van Proximus werd ingewonnen. Op 26 augustus 2019 werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend. Proximus investeert in de aanleg van de telecominfrastructuur in het geplande project voor zover de verkavelaar/vergunninghouder investeert in de nodige grondwerken. Het project ligt niet langsheen een weg die uitgerust is met de noodzakelijke infrastructuur. Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is vereist. De forfaitaire kosten zijn ten laste van de aanvrager die nog geen contract heeft afgesloten met Proximus in dit verband. Proximus dient te worden uitgenodigd op alle coördinatie- en werfvergaderingen via e-mail naar Studie.kabelnet.WVL-zuid@proximus.com.
Het advies van Fluvius werd ingewonnen. Op 1 maart 2019 werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend. De uitbreiding van de distributienetten valt ten laste van de verkavelaar.
De volgende verordeningen zijn van toepassing:
gemeentelijke verordening houdende het vergunningsplichtig maken van meldingsplichtige werken goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 17 november 2011;
gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater;
gemeentelijke verordening van 19 december 2013 inzake het plaatsen van windturbines;
gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 9 juni 2017 voor breedband.
Historiek van de stedenbouwkundige vergunningen op het perceel:
Op 13 juli 2017 werd bij besluit van de deputatie een verkavelingsvergunning geweigerd.
Project-MER-screening:
De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening (B.S. 29 april 2013) in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening (B.S. 20 april 2012).
Watertoets:
Het voorliggende project is gelegen in of nabij een overstromingsgevoelig gebied volgens de watertoetskaart 2016, dit wegens de aanwezigheid van een vertakking (nr. 7) van nr. 6 Kattebeeksksen (een belangrijke verbindingsgracht). Het perceel is niet opgenomen in de kaart met recent overstroomde gebieden (ROG-kaart). Het voorliggende project heeft met andere woorden invloed op het watersysteem. Het project betreft een verkaveling zonder aanleg van wegen. Het op dit moment onverhard perceel wordt opgesplitst in twee bebouwbare loten. De toekomstige bebouwing en verharding dient te worden gecompenseerd door de plaatsing van een regenwaterput en een infiltratie - en of buffervoorziening in overeenstemming met de normen vastgelegd in de gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van 5 juli 2013.Indien aan de opgelegde voorwaarden wordt voldaan, kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat geen schadelijk effect op het watersysteem wordt veroorzaakt door de realisatie van dit project, en dat het project verenigbaar is met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid. Er kan een positieve uitspraak gebeuren in dit dossier.
De lasten opgelegd in de verkavelingsovereenkomst op te maken tussen de verkavelaar en het gemeentebestuur dienen strikt te worden gevolgd.
Toetsing aan de omgevingseffecten:
De verkaveling situeert zich in een omgeving die zich kenmerkt door residentiële bebouwing bestaande uit eengezinswoningen opgericht in een open bebouwingspatroon. Het afwerken van het centrumgebied met twee nieuwe vrijstaande woningen integreert zich voldoende binnen de ruimtelijke omgeving.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:
Het eigendom waarop de aanvraag betrekking heeft, is gelegen aan de noordelijke rand van het centrum van Lotenhulle, op de overgang naar het landbouwgebied. Het perceel waarop de verkaveling betrekking heeft, ligt aan een voldoende uitgeruste smalle betonweg. Het perceel betreft een weide die aansluit bij een voormalige hoeve. De landbouwactiviteit is niet meer aanwezig. De hoevegebouwen kregen een aantal jaren geleden een residentiële functie. De ruimere omgeving kenmerkt zich door residentiële bebouwing bestaande uit eengezinswoningen opgericht in een open bebouwingspatroon. Aan de zuidelijke zijde van de verkavelingssite situeren zich de eigendommen van de Sociale Huisvestingsmaatschappij. Deze percelen zullen op termijn worden ingevuld met sociale woningen.
Het verkavelingsontwerp betreft twee bouwloten bestemd voor het oprichten van een vrijstaande woning. Lot 1 heeft een oppervlakte van 1.127 m² en een straatbreedte van 18,05 m, lot 2 heeft een oppervlakte van 1.117 m² en een straatbreedte van 18,56 m. De bouwzone waarbinnen de woning dient ingeplant te worden, is aangeduid op het verkavelingsplan. De bouwzone stemt overeen met de afbakening van de woonzone goedgekeurd op 8 mei 2018.
De bouwlijn is gelegen op 8 m van de rooilijn en de zijdelingse bouwvrije zone bedraagt 4 m. De woning kan bestaan uit twee bouwlagen afgewerkt met plat of hellend dak. Ingeval van een plat dak bedraagt de maximale bouwhoogte 7 m, bij een hellend dak bedraagt de kroonlijsthoogte 6 m.
De bouwdiepte van de gelijkvloerse verdieping kan maximaal 18 m bedragen, van de eerste verdieping 12 m.
Op elk lot kan ook een afzonderlijk bijgebouw worden geplaatst met een maximale oppervlakte van 40 m² en een bouwhoogte van 3,5 m. De inplanting dient te gebeuren op minimum 1 m van de perceelgrens.
De hoofdbestemming is wonen. De woonfunctie kan beperkt worden aangevuld met een nevenbestemming complementair aan het wonen. De oppervlakte wordt beperkt tot 50 m². De ruimtelijke draagkracht van de omgeving mag niet worden geschaad.
Het openbaar onderzoek gaf aanleiding tot één bezwaarschrift dat niet wordt bijgetreden. De ingekomen adviezen luiden gunstig.
Het verkavelen van een perceel in twee bouwloten voor het oprichten van een vrijstaande woning sluit voldoende aan bij de centrumbebouwing van Lotenhulle. De plaatselijke aanleg wordt niet in het gedrang gebracht. Het ontwerp betekent een verdere afwerking van het woongebied. Het voorliggende verkavelingsplan werd aangepast ingevolge de weigering van 13 juli 2017. Het perceel ligt volledig in de woonzone. Het lot 1 is 50 cm minder breed. De verkaveling situeert zich op dezelfde hoogte als het te ontwikkelen achterliggend woonuitbreidingsgebied. Tussen de verkavelaar en het gemeentebestuur wordt een overeenkomst opgemaakt. De lasten en voorwaarden zijn bindend voor de verkavelaar. De voorliggende aanvraag is bijgevolg voor vergunning vatbaar.
Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:
Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning kan worden verleend.’
De omgevingsvergunning te verlenen aan de heer Eric Martens, Kleitestraat 6 in Aalter voor het verkavelen van een goed in twee loten in Aalter, Paddestraat en gekend in het kadaster als Aalter, afd. 5 (Lotenhulle), sectie A, nrs. 505L, 508B3.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.
De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is verleend. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.
Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:
1. De werken mogen pas aanvatten 36 dagen na aanplakking van de omgevingsvergunning op de bouwplaats. Het gemeentebestuur staat in voor de aanplakking van de omgevingsvergunning binnen de tien dagen nadat het college van burgemeester en schepenen over de aanvraag heeft beslist. Het gemeentebestuur staat ook in voor de publicatie op de gemeentelijke website.
2. De lasten en voorwaarden opgenomen in de verkavelingsovereenkomst opgemaakt tussen de verkavelaar en het gemeentebestuur zijn strikt te volgen.
3. De ingewonnen adviezen dienen strikt gevolgd te worden.
4. Er wordt extra aandacht gevestigd de Algemene voorwaarden bouwprojecten.
5. Bij beschadiging van het openbaar domein (fiets- en voetpaden, openbaar groen) dient dit in zijn oorspronkelijke staat te worden hersteld.
6. De gemeenteraad van het prefusiebestuur Aalter keurde op 13 april 2015 een reglement goed betreffende een te betalen belasting op private ingebruikname van het openbaar domein. Hiervoor dient contact opgenomen te worden met de gemeentelijke administratie op het nummer 09 325 22 00.
7. De gemeenteraad van het prefusiebestuur Aalter keurde op 19 december 2018 een reglement goed betreffende een contantbelasting op afgifte van de omgevingsvergunning, stedenbouwkundige en planologische attesten en openbaar onderzoek. De factuur wordt opgestuurd naar de aanvrager na afgifte van de omgevingsvergunning.
De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.
Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.
De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen drie jaar na de aanvang van de vergunde stedenbouwkundige handelingen.