2019_CBS_00496 - Collegebeslissing betreffende de ontwerpen en de verkavelingsovereenkomst voor de verkavelingen 241/2018 en 242/2018 in de Sint-Godelievestraat

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten, artikel 4.2.15., §1 waarin gesteld wordt dat niemand zonder voorafgaande verkavelingsvergunning een stuk grond mag verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten, artikel 4.2.25. waarin gesteld wordt dat als de vergunningsaanvraag wegeniswerken omvat waarover de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft, en het vergunningverlenende bestuursorgaan oordeelt dat de vergunning kan worden verleend, neemt de gemeenteraad een beslissing over de zaak van de wegen, alvorens het vergunningverlenende bestuursorgaan een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten, artikel 4.2.19 en 4.2.20. waarin gesteld wordt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan aan een vergunning lasten kan verbinden;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten, artikel 4.2.16. waarin gesteld wordt dat een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase slechts kan verhandeld worden, nadat de verkavelingsakte verleden is, dat de verkavelingsakte pas verleden kan worden na voorlegging van een verkoopbaarheidsattest, dat een verkoopbaarheidsattest wordt afgeleverd op voorwaarde dat de opgelegde lasten door de verkavelaar uitgevoerd of gewaarborgd zijn;

Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten, artikel 4.3.5. waarin gesteld wordt dat een stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, “handel”, “horeca”, “kantoorfunctie”, “diensten”, “industrie”, “ambacht”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen” slechts kan worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat, behoudens in het geval de bouwheer instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, waarbij de stedenbouwkundige vergunning voor de gebouwen kan worden afgeleverd zodra de stedenbouwkundige vergunning voor de wegeniswerken is verleend;

Gelet op de verkavelingsaanvragen met nummers 241/2018 en 242/2018, ingediend op 31 augustus 2018 door Nero bvba voor de percelen gelegen tussen de N44, Brug-Noord en de Sint-Godelievestraat, kadastraal gekend als afdeling 1, sectie A, nummers 639 G3 en F3, voorgesteld op de verkavelingsplannen met referentie 98801506, opgemaakt door studiebureau Goegebeur, Herbakkersplein 5, 9900 Eeklo:

• BA_98801506_O, Overzichtsplan, dd. 31/08/2018
• BA_98801506_I_B, Inplantingsplan, dd. 31/08/2018
• BA_98801506_N_Riolering, Grondplan riolering, dd. 31/08/2018
• BA_98801506_N_Wegenis, Grondplan wegenis, dd. 31/08/2018
• VK_VP_B, Grondplan hoogtemetingen, dd. 31/08/2018
• BA_98801506_I_B, Grondplan bestaande riolering, dd. 31/08/2018
• BA_98801506_P_N_Wegenis, Grondplan wegenis met aanduiding profielen, dd. 31/08/2018
• BA_98801506_P_N_Riolering, Grondplan riolering, dd. 31/08/2018
• BA_98801506_P_N_Grondplan fasering, Grondplan fasering, dd. 31/08/2018
• BA_98801506_T_B  Grondplan, Hoogtemetingen bestaande toestand, dd. 31/08/2018
• BA_98801506_T_N Grondplan, Hoogtemetingen nieuwe toestand, dd.31/08/2018
• VK_VP_N, Verkavelingsplan, dd. 31/08/2018
• 98801501/A, Rooilijnenplan, dd. 31/08/2018
• 98801506/OW/5, Beschrijvende meetstaat, dd. 31/08/2018
• 98801506/OW/5, Bijzonder bestek, dd. 31/08/2018
• GV/98801506/NT/01, Buffernota, dd. 31/08/2018
• 98801506_PR_N_MDP1 t.e.m. 4, Profieltekeningen, dd. 31/08/2018
• 98801506_PRD_B_DP1 t.e.m. 3, Dwarsprofielen bestaande toestand, dd. 31/08/2018
• 98801506_PRD_N_DP1 t.e.m. 3, Dwarsprofielen nieuwe toestand, dd. 31/08/2018
• 98801506_PRL_B_LP1 en 2, Lengteprofielen bestaande toestand, dd. 31/08/2018
• 98801506_PRL_N_LP1 en 2, Lengteprofielen nieuwe toestand, dd. 31/08/2018

Gelet op het technisch dossier bestaande uit het uitvoeringsontwerp, bestek, meetstaat en raming met referentie 98801506 voor de uit te voeren infrastructuurwerken opgenomen in de verkavelingsaanvragen, opgemaakt op 31 augustus 2018 door studiebureau Goegebeur, en het rooilijnenplan met referentie 98801506, opgemaakt op 31 augustus 2018 door studiebureau Goegebeur; 

Gelet op het ontwerp van verkavelingsovereenkomst af te sluiten tussen de verkavelaar en het gemeentebestuur van Aalter;

Overwegende dat het project voorziet in de realisatie van 2 verkavelingen op het braakliggend terrein van de voormalige Sturzo site, waarbij de verkaveling Wonen aan het plein wordt opgedeeld in 2 loten en de verkaveling Wonen met zorg wordt opgedeeld in 5 loten met een bijkomend lot voor autostelplaatsen; dat het gebied grenst aan Brug-Noord en de nieuw aan te leggen wegenis ontsloten zal worden via de Sint-Godelievestraat en Brug-Noord;

Overwegende dat het ontwerp voor de aanleg van de wegenis en de infrastructuur voor de afwatering voor beide verkavelingen vanuit één visie is opgemaakt; dat een gefaseerde aanleg wordt vooropgesteld waarbij de fases van de verkavelingen verweven zijn; dat om die redenen één verkavelingsovereenkomst wordt opgemaakt die geldig is voor beide verkavelingen; dat het alle afspraken stipuleert tussen de verkavelaar en het gemeentebestuur van Aalter voor de realisatie ervan;

Overwegende dat de verkavelaar zich ertoe verbindt de gronden aangeduid als openbaar domein op het rooilijnenplan kosteloos af te staan aan het gemeentebestuur van Aalter; dat alle hieraan verbonden kosten ten laste van de verkavelaar vallen;

Overwegende dat de verkavelaar zich ertoe verbindt in te staan voor alle nodige werken teneinde kwalitatieve bouwrijpe loten op de markt te brengen, wat onder meer impliceert dat elk lot aan een volledig uitgeruste weg ligt (inclusief openbare verlichting en openbaar groen), aansluitbaar is op alle nutsvoorzieningen (riolering, water, elektriciteit, gas, distributie en telefonie) en toegankelijk is vanaf de openbare weg; dat alle kosten hieraan verbonden ten laste van de verkavelaar vallen; dat de opgelegde lasten verder omschreven worden in de verkavelingsovereenkomst;

 Overwegende dat de verkavelingsontwerpen voorzien in:

• De aanleg van een gescheiden rioleringsstelsel dat gravitair aansluit op het aanwezige gescheiden rioleringsstelsel in de Sint-Godelievestraat;
• De aanleg van een buffer- en infiltratievijver;
• De aanleg van een hoofdweg voor gemotoriseerd verkeer in betonstraatstenen;
• De aanleg van een betonpad (trage weg) die de verbinding maakt tussen deze hoofdweg en de brandweg ter hoogte van de meergezinsbebouwing die reeds gerealiseerd werd op de site;
• De aanleg van een dolomietpad ter hoogte van de buffer- en infiltratievijver;
• De aanleg van 31 openbare parkeerplaatsen in doorlatende betonstraatstenen langsheen de nieuwe wegenis;
• De aanleg van private wegenis en parkeerplaatsen in waterdoorlatende betonstraatstenen geflankeerd door grasbetontegels;
• De aanleg van openbare groenzones: een met bomen beplant talud tussen het betonpad en de zone voorzien voor de aanleg van een toerit naar ondergrondse garages; een groenzone rond de buffer- en infiltratievijver met aanplant van bomen; groenzones rond de parkeerplaatsen;
• De aanleg van een plein in de verkaveling Wonen aan het plein en de integratie met het bestaande openbaar domein aan de kerk ter hoogte van de Sint-Godelievestraat;
• De plaatsing van alle nutsleidingen en openbare verlichting;

Overwegende dat de onbevaarbare waterloop van 2^de categorie de Hollebeek langs de noordoostelijke grens van de verkaveling stroomt, op het aanpalende terrein; dat de beek over dit traject is ingebuisd; dat de waterloopbeheerder voorwaarden oplegt omtrent de inrichting van de 5m-strook langsheen de (ingebuisde) waterloop; dat het ontwerp van de hoofdwegenis conform deze voorwaarden dient herzien te worden binnen de vooropgestelde rooilijn;

Overwegende dat de afwatering van het centrale betonpad gebeurt via de betongrasdallen naast de weg en de aanpalende groenzones; dat ter hoogte van het talud aan de inrijhelling een drainageleiding en kolken zijn voorzien; dat deze niet gravitair kunnen worden aangesloten op de RWA-leiding ter hoogte van het betonpad; dat de aansluiting via de private pompinstallatie en huisaansluiting(en) van de gebouwen van de verkaveling dient te gebeuren; dat het onderhoud van deze kolken, van de kolkaansluitingen, van de drainageleiding en van de aansluiting van de drainageleiding op het private RWA-net van de gebouwen een last is voor de private eigenaren; dat de verkavelaar de kopers hiervan op de hoogte dient te brengen;

Overwegende dat het ontwerp van het plein van de verkaveling Wonen aan het plein niet voldoet; dat het plein een conceptueel logisch geheel dient te zijn; dat de huidige vormgeving ter hoogte van de kerk dient te worden doorgetrokken in de verkaveling; dat strakheid en groen hierbij de uitgangspunten zijn; dat het ontwerp aan deze visie dient te worden aangepast;

Overwegende dat het ontwerp van de infiltratie- en buffervijver dient in te zetten op maximale infiltratie en zodanig dat er geen risico op wateroverlast op openbaar domein of afwateringsproblemen bestaat bij minimaal een 20-jarige bui; dat het afgestemd dient te zijn op de resultaten van de infiltratieproeven; dat het ontwerp hieraan dient te worden aangepast;

Overwegende dat een keermuurtje dient geplaatst te worden tussen het private lot van de uitgevoerde verkaveling palend aan de Sint-Godelievestraat (verkaveling 1/2016) en het talud op openbaar domein in functie van het vermijden van wateroverlast op de private eigendom;

Overwegende dat de vooropgestelde beplanting op toekomstig openbaar domein dient aangepast te worden in functie van doorgang voor verkeer; dat er geen bomenaanplant wordt toegelaten op het talud van de verkaveling Wonen aan het plein; dat het talud aan de zijkant van de bestaande woningen (uitgevoerde verkaveling 1/2016) palend aan de Sint-Godelievestraat dient te worden aangeplant met Hedera helix Hibernica in plaats van met gras;

Overwegende dat het pad langs de buffervijver dient aangelegd te worden in grindgras in plaats van in dolomiet;

Overwegende dat het ontwerp onvoldoende visie weergeeft over de toelevering voor de handel/horeca, de toegankelijkheid voor de brandweer en verhuiswagens  en de ophaling van het huisvuil voor de verkaveling Wonen aan het plein; dat het ontwerp hieraan dient te worden aangepast;

Overwegende dat de waarborgtermijn voor de uit te voeren infrastructuurwerken wordt vastgelegd  op 3 jaar voor de groenelementen en 2 jaar voor de harde infrastructuur; dat de verkavelaar zich tijdens de waarborgperiode verplicht tot het onderhoud en de aansprakelijkheid aanvaardt tot eventueel noodzakelijk herstel; dat voor de uitvoering van de werken de normale voorwaarden van de 10-jarige aansprakelijkheid gelden;

Overwegende dat de verkavelaar er zich toe verbindt een waarborg te stellen voor de aanleg van de benodigde wegenis, riolering en groenaanleg op hun eigendommen conform de vastgestelde ramingen, en dit vooraleer het verkoopbaarheidsattest aangevraagd wordt; dat de bedragen van de waarborgen vastgesteld worden op het bedrag van de raming inclusief btw;

Overwegende dat de voorwaarden vooraleer een verkoopbaarheidsattest, een bouwrijpheidsattest en een omgevingsvergunning voor de bebouwing op de loten kan aangevraagd worden zijn bepaald in de verkavelingsovereenkomst; dat de effectieve bouwwerken ten vroegste pas kunnen aangevat worden na aflevering van het bouwrijpheidsattest;

Overwegende dat de hiervoor vermelde lasten en voorwaarden zijn opgenomen in de verkavelingsovereenkomst; dat het technisch dossier hieraan dient te worden aangepast; dat de verkavelaar en het studiebureau de nodige overleggen met het gemeentebestuur dienen te organiseren om de verschillende deelaspecten van het ontwerp bij te sturen om tot de goedkeuring van het gemeentebestuur te komen;