2019_CBS_03573 - Collegebeslissing betreffende het behouden van de huidige erfpachtakte en de gebruikersovereenkomst met de vzw Sjelterimmo voor de gebouwen en terreinen in de Sportlaan.

Gelet op de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht;

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van het prefusiebestuur Aalter van 10 juli 2001 betreffende het afsluiten van een nieuw erfpachtcontract en een nieuwe gebruiksovereenkomst met de vzw Sjelterimmo, ter vervanging van het contract van 4 juli 1983, voor het perceel grond met gebouw in de Sportlaan, gekend in het kadaster als 2^de afdeling Sectie D nummer 336 H; 

Gelet op de gemeenteraadsbeslissing van het prefusiebestuur Aalter van 3 juli 2017 betreffende het principieel akkoord tot het vervangen van het bestaande erfpachtcontract door het afsluiten van een nieuw erfpachtcontract voor een duur van 99 jaar met de mogelijkheid tot voorkooprecht en de machtiging tot het aanstellen van het notariaat Mondelaers voor de opmaak van de erfpachtakte; 

Gelet op de collegebeslissing van het prefusiebestuur Aalter van 12 maart 2018 betreffende de opmaak van een metingsplan en de aanvraag van een schattingsverslag voor het vernieuwen van het erfpachtcontract met de vzw Sjelterimmo voor de gebouwen en terreinen in de Sportlaan; 

Gelet op de collegebeslissing van het prefusiebestuur Aalter van 11 juni 2018 betreffende de lopende onderhandelingen rond het nieuwe erfpachtcontract met vzw Sjelterimmo over de gebouwen en terreinen in de Sportlaan; 

Gelet op de collegebeslissing van 6 mei 2019 betreffende het opvragen van bijkomende schattingsverslagen voor het vernieuwen van het erfpachtcontract met de vzw Sjelterimmo voor de gebouwen en terreinen in de Sportlaan; 

Gelet op het lopende erfpachtcontract en de gebruikersovereenkomst van 20 juli 2001, in uitvoering van de gemeenteraadsbeslissing van 10 juli 2001; 

Gelet op het éénjarig meerjarenplan, goedgekeurd door de gemeenteraad op 11 maart 2019 en gewijzigd bij besluit van 21 oktober 2019; 

Gelet op het metingsplan van 26 juni 1980, opgemaakt door het studiebureel Van Reeth voor het in erfpacht geven van het volledig onroerend goed; 

Gelet op het schattingsverslag van 18 april 2018, opgemaakt door het studieburo Goegebeur voor het in erfpacht geven van een deel van het onroerend goed; 

Gelet op het metingsplan van 19 april 2018, opgemaakt door het studieburo Goegebeur voor het in erfpacht geven van een deel van het onroerend goed; 

Gelet op de brief van 24 mei 2018 van vzw Sjelterimmo betreffende hun visie over het in herziening zijnde erfpachtcontract met gebruikersoverkomst; 

Gelet op de aanvullende schattingsverslagen van 17 oktober 2019, opgemaakt door het studieburo Goegebeur in het kader van de verdere onderhandelingen met vzw Sjelterimmo; 

Gelet op de gevoerde besprekingen van 28 oktober 2019 tussen de vzw Sjelterimmo en een afvaardiging van het gemeentebestuur; 

Overwegende dat de vzw Sjelterimmo verbouwingswerken aan de bestaande lokalen wenst uit te voeren en een nieuw contract vraagt voor een termijn van 99 jaar waarin tevens een recht van voorkoop is opgenomen; dat de gemeenteraad op 3 juli 2017 principieel akkoord ging om het bestaande contract stop te zetten en te vervangen door een nieuw contract met mogelijkheid tot voorkooprecht; 

Overwegende dat in het verleden het volledige terrein in erfpacht werd gegeven dit conform het metingsplan van 26 juni 1980 en voor een oppervlakte van 7.825,61 m²; dat het de bedoeling was in de toekomst slechts een deel van buitenoppervlakte (verhard gedeelte) in erfpacht te geven volgens het nieuw metingsplan met een oppervlakte van 865,46 m²; dat een erfpachtcontract inhoudt dat de erfpachthouder (vzw Sjelterimmo) instaat voor alle, zowel kleine als grove herstellingen, binnen het in erfpacht gegeven beschreven goed; 

Overwegende dat het groenbeheer, de omheining en de keuring en het onderhoud van de speeltoestellen niet in het nieuwe erfpachtcontract worden opgenomen; dat het onderhoud hiervan ten laste genomen zou genomen worden door het gemeentebestuur; dat het gebouw met verhard gedeelte volledig ten laste zou vallen van de vzw Sjelterimmo; 

Overwegende dat in het verleden een symbolische euro gehanteerd werd en dat in het huidige schattingsverslag tevens de symbolische euro behouden werd omwille van:

• de ondersteuning van de jeugdwerking;

• het louter gebruik van de lokalen en terreinen door jeugdbeweging en speelpleinwerking;

• de duur van de overeenkomst;

• de kosteloos bedongen afstand bij het einde ervan; 

Overwegende dat geen aparte gebruiksovereenkomst meer zou opgemaakt worden maar de afspraken tussen vzw Sjelterimmo en de Speelpleinwerking als bijzondere voorwaarden zouden opgenomen worden in het nieuwe af te sluiten erfpachtcontract; 

Overwegende dat vzw Sjelterimmo in hun brief van 14 mei 2019 te kennen geeft dat zij het volledig terrein in erfpacht wensen te behouden; dat zij de gebruikersovereenkomst wensen te vervangen worden door een huurovereenkomst tijdens de werkdagen van de maanden juli en augustus voor het gebruik van het gebouw en de terreinen door de gemeentelijke Speelpleinwerking, Tienerwerking en Gammetoenwerking mits een marktconforme vergoeding; dat zij, naast de optie van de erfpacht met voorkooprecht, tevens vragende partij zijn om het perceel direct aan te kopen; 

Overwegende dat het gemeentebestuur één symbolische euro vraagt voor de huidige erfpacht en ¼ van de brandverzekering en de onroerende voorheffing betaalt; dat verdere onderhandelingen zich opdringen;

Overwegende dat aan het studieburo Goegebeur bijkomende schattingsverslagen opgevraagd werden waaruit de volgende waarde blijkt:

• marktconforme verkoopprijs voor het volledige perceel (7.825,61 m² - terrein en gebouw);

• marktconforme erfpachtprijs voor het volledige perceel;

• marktconforme verkoopprijs voor het gebouw (865,46 m²);

• marktconforme erfpachtprijs voor het gebouw; 

Overwegende dat de schatter in zijn verslagen aangeeft dat er geen vergelijkingspunten beschikbaar zijn en er rekening gehouden werd met de staat van het gebouw, de actuele grondwaarde en de algemene richtlijnen voor het bepalen van de erfpachtwaarde/verkoopwaarde; 

Overwegende dat uit de schattingsverslagen blijkt dat het gemeentebestuur via de huidige erfpachtovereenkomst, waarbij een symbolische euro gevraagd wordt, een ondersteuning van 12.000/jaar (bij 27 jaar) biedt aan de jeugdvereniging voor hun huisvesting; dat voor een vernieuwing met een duur van 99 jaar 16.200 euro/jaar kan gevraagd worden;

Overwegende dat de site ideaal gelegen is voor de organisatie van jeugdwerking en speelpleinwerking omwille van de ligging (doodlopende straat, ingesloten terrein) en de bestemming als recreatiedomein;

Overwegende dat het gemeentebestuur de vrijheid wenst te behouden op lange termijn over de inrichting van het terrein, waarbij de doelstelling is om bestemming jeugd op deze site te behouden; dat een verkoop van de site de toekomstmogelijkheden voor de inrichting van de volledige zone bestemd als recreatiedomen kan bezwaren en bijgevolg niet aangewezen is;

Overwegende dat de visie van het gemeentebestuur erin bestaat om de jeugdwerking en speelpleinwerking kosteloos te huisvesten; dat uit de onderhandelingen bleek dat vzw Sjelterimmo kosten wenst aan te rekenen aan het gemeentebestuur voor de organisatie van de speelpleinwerking;

Overwegende dat de huidige getekende erfpachtovereenkomst enkel de symbolische euro aanhaalt; dat de gebruikersovereenkomst zich beperkt tot het betalen van een tussenkomst voor de onroerende voorheffing en de brandverzekering;

Overwegende dat, rekening houdend met de visie van het gemeentebestuur en op basis van de binnengekomen schattingsverslagen, nieuwe onderhandelingen gevoerd werden met de vzw Sjelterimmo; dat uit deze onderhandelingen blijkt dat het huidig contract met gebruikersovereenkomst best aangehouden blijft; 

Overwegende dat voorgesteld wordt om de erfpachtakte zoals ze nu bestaat in zijn huidige vorm verder te zetten; dat de erfpachtakte van 20 juli 2001 loopt van 1 augustus 2001 en eindigt op 31 juli 2031 mits een symbolische euro; 

Overwegende dat de erfpachtovereenkomst verwijst naar een gebruiksovereenkomst; dat deze tot doel heeft om het gebruik van de site te regelen; dat deze gebruiksovereenkomst eenzelfde looptijd heeft als de erfpachtakte van 20 juli 2001; dat op basis van deze gebruiksovereenkomst momenteel een bedrag van 781,99 euro op jaarbasis wordt betaald aan de vzw als tussenkomst in de onroerende voorheffing en de verzekering;