Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;
Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);
Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;
Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;
Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag voor stedenbouwkundige handelingen, digitaal ingediend op 12 mei 2020 door mevrouw Karen Haesaert, Hoge Bokstraat 176 in Sint-Niklaas voor het verbouwen van een appartementsgebouw en het aanleggen van parkeerplaatsen in Aalter, Stationsstraat 200 - 204 en gekend in het kadaster als Aalter, afd. 1, sectie B, nrs. 0766N 2, 0766P 2, en 0766T 2;
Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag op 8 juni 2020;
Gelet dat de aanvraag behandeld wordt conform de vereenvoudigde procedure;
Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 27 juli 2020 als volgt:
‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:
Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, is volgens het gewestplan Eeklo-Aalter deels gelegen in een woongebied. Het perceel is ook deels gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan Stationsstraat, meer bepaald in een zone voor centrumfuncties. De aanvraag betreft het verbouwen van een appartementsgebouw en het aanleggen van parkeerplaatsen, en is principieel in overeenstemming met deze geldende plannen en voorschriften.
Openbaar Onderzoek:
Een openbaar onderzoek is niet vereist. De aanpalende eigenaars werden aangeschreven op 10 juni 2020, er werden geen bezwaren en/of opmerkingen ingediend.
Externe adviezen:
Het advies van Hulpverleningszone Meetjesland werd ingewonnen. Op 1 juli 2020 werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend. Er dienen een aantal punten te worden geremedieerd. Het advies wordt bijgetreden en kan worden nagelezen via het omgevingsloket.
De volgende verordeningen zijn van toepassing:
gemeentelijke verordening houdende het vergunningsplichtig maken van meldingsplichtige werken goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 17 november 2011;
gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater;
gemeentelijke verordening van 19 december 2013 inzake het plaatsen van windturbines;
gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 9 juni 2017 voor breedband;
De aanvraag is niet in strijd met de geldende verordeningen.
Historiek van de stedenbouwkundige vergunningen op het perceel:
Niet relevant.
Project-MER-screening:
De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening.
Watertoets:
Het voorliggende project is gelegen in een infiltratiegevoelig en niet-overstromingsgevoelig gebied en heeft met andere woorden beperkte invloed op het watersysteem en zal geen schadelijk effect veroorzaken.
Toetsing aan de omgevingseffecten:
Niet relevant.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:
Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, is gelegen in het centrum van Aalter, in een omgeving die zich kenmerkt door centrumfuncties in een dens patroon. De ordening ligt er vast via het RUP Stationsstraat. De aanvraag betreft een verbouwing binnen het bestaande (meergezins)volume en de aanleg van een parking. Op het gelijkvloers wordt een bijkomend handelspand en een appartement gecreëerd; op eerste en tweede verdiep worden duplex appartementen voorzien. Deze bestemming is conform het RUP. De aanpassingswerken zullen uitgevoerd worden met gebruik van identieke materialen als de bestaande. De aanvrager beoogt dat de bestaande tuin grotendeels wordt omgevormd tot parking bereikbaar vanuit de Spijkerstraat en aangelegd in waterdoorlatende grasdallen. Het gekozen ontwerp van de parking maakt van de resterende groenzone een functieloze restzone. Om het kleine binnengebied niet volledig te verharden en te gebruiken als stalplaats voor voertuigen, is het noodzakelijk dat de overblijvende groenzone kwalitatief is: de parking dient daarom beperkt te worden tot 6 bijkomende parkeerplaatsen en de circulatieruimte dient minimaal te zijn; de in het ontwerp 2 meest noordelijke gelegen parkeerplaatsen en bijhorende circulatieruimte (samen ca 12 x 10m) is niet vergunbaar – deze zone dient, net zoals de zuidelijke tuinzone (ca 9x6m) als tuinzone kwalitatief ingericht te worden en toegankelijk te zijn voor de bewoners van de appartementen.
Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:
Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen kan worden verleend.
De omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen te verlenen aan mevrouw Karen Haesaert, Hoge Bokstraat 176 in Sint-Niklaas voor het verbouwen van een appartementsgebouw en het aanleggen van parkeerplaatsen in Aalter, Stationsstraat 200 - 204 en gekend in het kadaster als Aalter, afd. 1, sectie B, nrs. 0766N 2, 0766P 2, en 0766T 2.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.
De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is verleend. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.
Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:
1. De werken mogen pas aanvatten 36 dagen na aanplakking van de omgevingsvergunning op de bouwplaats. Het gemeentebestuur staat in voor de aanplakking van de omgevingsvergunning binnen de tien dagen nadat het college van burgemeester en schepenen over de aanvraag heeft beslist. Het gemeentebestuur staat ook in voor de publicatie op de gemeentelijke website.
2. Alle afbraakmateriaal en puin dienen onmiddellijk van het terrein te worden verwijderd. Bij aanwezigheid van asbest dienen de wettelijke procedures gevolgd te worden om een correcte verwijdering ervan te garanderen. Voor meer inlichtingen omtrent asbest zie www.ovam.be/omgaan-met-asbest.
3. Er wordt extra aandacht gevestigd op de Algemene voorwaarden bouwprojecten goedgekeurd door het gemeentebestuur van Aalter op 22 juni 2020.
4. De aanvang van de werken kan pas nadat de gemeentelijke administratie op de bouwplaats heeft vastgesteld dat de inplanting conform is aan het goedgekeurde plan. Telefonisch afspraak maken op het nummer 09 325 22 00.
5. Bij beschadiging van het openbaar domein (fiets- en voetpaden, openbaar groen) dient dit in zijn oorspronkelijke staat te worden hersteld.
6. De gemeenteraad keurde op 11 maart 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op private ingebruikname van het openbaar domein. Hiervoor dient contact opgenomen te worden met de gemeentelijke administratie op het nummer 09 325 22 00.
7. De gemeenteraad keurde op 16 december 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op afgifte van de omgevingsvergunning, stedenbouwkundige en planologische attesten en openbaar onderzoek. De factuur wordt opgestuurd naar de aanvrager na afgifte van de omgevingsvergunning.
8. De parking dient beperkt te worden tot 6 bijkomende parkeerplaatsen en de circulatieruimte dient minimaal te zijn.
9. De in het ontwerp 2 meest noordelijk gelegen parkeerplaatsen en bijhorende circulatieruimte kan niet gerealiseerd worden – deze zone dient, net zoals de zuidelijke tuinzone, als tuinzone kwalitatief ingericht te worden en toegankelijk te zijn voor de bewoners van de appartementen.
De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.
Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.
De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen drie jaar na de aanvang van de vergunde stedenbouwkundige handelingen.