Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;
Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);
Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;
Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;
Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 7 april 2020 door de heer Dieter Gezels en mevrouw Stefanie D'hooge, Beke 119 in Lievegem voor het slopen van de woning en bijgebouwen, het herbouwen van een woning met dierentherapie en gemeenschappelijke slaapzaal, een B&B met 8 slaapkamers, het bouwen van een poolhouse en het plaatsen van een zwembad, het plaatsen van een mestvaalt en het plaatsen van bijkomende verharding en 20 parkeerplaatsen in Aalter, Malsemstraat 10 en gekend in het kadaster als Aalter 5 afd, sectie B, nrs. 0534, 0535A, 0533, 0538F, 0532, 0531C en 0526N;
Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag op 11 mei 2020;
Gelet dat de aanvraag behandeld kan worden conform de gewone procedure;
Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 11 augustus 2020 als volgt:
‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:
Het perceel is gelegen in een landschappelijk waardevol agrarisch gebied. De aanvraag betreft het slopen van de gebouwen van een oude landbouwsite en het oprichten van twee nieuwe gebouwen met aanhorigheden op een gewijzigde plaats. De woonfunctie wordt er aangevuld met deels een B&B en deels een centrum voor dierentherapie. De aanvraag is principieel in strijd met deze geldende plannen.
De afwijking- of uitzonderingsbepalingen zoals omschreven in artikel 4.4.10., 4.4.11., 4.4.14., 4.4.15., 4.4.18. en 4.4.23. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening zijn van toepassing op deze aanvraag. De hoevesite situeert zich ter hoogte van het kruispunt van 4 lokale wegen en de bebouwing staat ingeplant tot tegen de rooilijn. De zichtbaarheid ter hoogte van het kruispunt is zeer beperkt. De site is bebouwd met de voormalige hoevewoning en een aantal landbouwgebouwen.
De aanvraag beoogt de sloop van alle gebouwen en het bouwen van twee nieuwe bouwvolumes ingeplant centraal op het perceel. De volumenormen worden gerespecteerd. De woonfunctie wordt er aangevuld met een B&B en een centrum voor dierentherapie. Er wordt ook een verzonken parking aangelegd.
De wijziging van de inplantingsplaats kan gelet op de zichtbaarheid ter hoogte van het kruispunt worden aanvaard. Gelet op de bebouwing in de directe omgeving integreert de gewijzigde inplanting zich op voldoende wijze in het landschap. De beoogde bestemmingswijzigingen zijn verenigbaar met de ligging in een landbouwgebied en tasten de leefbaarheid en het landbouwkarakter van de omgeving niet aan. De aanvraag voldoet aan de zonevreemde afwijkingsbepalingen en doorstaat de legaliteitstoets.
Openbaar onderzoek:
Een openbaar onderzoek werd georganiseerd van 20 mei 2020 tot en met 18 juni 2020. Er werden geen bezwaren of opmerkingen geformuleerd.
Externe adviezen:
De volgende verordeningen zijn van toepassing:
De aanvraag doorstaat de toetsing aan de geldende verordeningen.
Historiek van de stedenbouwkundige vergunningen op het perceel:
Niet relevant.
Project-MER-screening:
De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening .
Watertoets:
Het voorliggende project is gelegen in een infiltratiegevoelig en niet-overstromingsgevoelig gebied en heeft met andere woorden beperkte invloed op het watersysteem en zal geen schadelijk effect veroorzaken.
Het aangepast rioleringsplan voldoet.
De overloop van de IBA kan niet worden aangesloten op de ondergrondse infiltratievoorziening maar rechtstreeks naar de gracht of naar een bovengrondse voorziening.
Er wordt ingezet op maximaal herbruik van het hemelwater. Dit hergebruik is echter niet structureel en jaarrond. Er kan gerekend worden met een 50% bezetting van de B&B voor gebruik toiletten en de wasmachines en het poetsen. Besproeiing gebeurt enkel in droge periodes waarbij de regenwaterputten meestal droog staan. Het hergebruik voor besproeiing kan slechts 1 seizoen in rekening worden gebracht. Bijgevolg kan maximaal 23.665 liter per maand hergebruik of een dakoppervlakte van 474 m² in mindering gebracht worden voor de berekening van de dimensionering van de infiltratievoorziening.
Er dient een infiltratievoorziening met een effectieve infiltratieoppervlakte van 68 m² en effectieve infiltratiebuffer van 42350 liter te worden voorzien.
Toetsing aan de omgevingseffecten:
Niet van toepassing.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:
De bouwplaats is gelegen in de landelijke omgeving gelegen ten noordoosten van de dorpskern van Lotenhulle. De directe omgeving kenmerkt zich door een agrarisch gebied met landbouwbedrijven en een aantal zonevreemde woningen. De ruimere omgeving bestaat uit akkerland, weilanden en boscomplexen (doorsneden door de E40). De bouwplaats situeert zich aan een kruispunt van de 4 lokale verbindende wegen, namelijk Scheurveldstraat, Lokouter en 2 takken van de Malsemstraat. De bestaande bebouwing is ingeplant tot op de rooilijn en belemmert hierdoor een goede zichtbaarheid op het kruispunt.
Op het perceel bevinden zich een hoevewoning van 1 bouwlaag onder hellend dak en met 18 m gevelbreedte op de rooilijn, meerdere bijgebouwen rondom een binnenkoer, een garage, een schuur en stallingen. Alle gebouwen zijn opgetrokken in traditionele materialen (rode baksteen, rode dakpannen, metalen plaatwerk, golfplaten). Het bestaande volume bedraagt 5.797 m³.
De aanvraag beoogt een volledige nieuwbouw waarbij de gebouwen in schuurstijl worden opgetrokken en zo gepositioneerd dat er geen hinder meer is voor de zichtbaarheid op het kruispunt. De nieuwbouw concentreert zich rond 2 bouwvolumes. De volumes zijn oordeelkundig ingeplant op het terrein: een eerste volume oriënteert zich naar het kruispunt; het tweede volume staat haaks tegenover het eerste. De impact van de parking (20 wagens) wordt geminimaliseerd door deze half verzonken uit te voeren.
In een gebouw worden de 8 bed & breakfast kamers ingericht, de ontbijtruimte, indoor speelruimte en het onthaal. In de kelder ervan is er een keuken, wellness, berging (voor fietsen edm) en technisch lokaal. Toerisme Vlaanderen ging akkoord met de aanvraag en stelt dat de uitbatingsvoorwaarden nog in detail moeten nagegaan worden.
In het andere gebouw situeert zich de private woning, de ruimte voor dierentherapie (onthaal, mudroom, sanitaire voorzieningen, schuur, 2 kabinetten, educatieve ruimte, slaapzaal) en de poolhouse.
Rondom de gebouwen liggen de loopweiden, stopplaats voor fietsers (met bank en drinkfontein), mestvaalt en plukweide.
Het openbaar onderzoek gaf geen aanleiding tot bezwaren.
Het Departement Landbouw en Visserij gaf een ongunstig advies omdat de aanvraag een volledige herbouw is en men de gebouwen wenst te herbestemmen deels naar B&B en deels naar een ruimte voor dierentherapie met verblijfsmogelijkheden. Men stelt dat deze functies enkel kunnen overwogen worden in bestaande vergunde gebouwen die bouwfysisch geschikt zijn, wat hier niet het geval is. Dit advies wordt niet bijgetreden omdat de bestaande bebouwing niet langer een leefbaar landbouwbedrijf mogelijk maakt en omdat de bestaande bebouwing (opgetrokken op de rooilijn) een negatieve invloed heeft op de verkeersveiligheid op het kruispunt. Daarom is een herbouw aanvaardbaar. De nieuwe bebouwing stoelt op 2 hoofdactiviteiten met name een dierentherapie en een bed & breakfast. Een private woning wordt aan deze functies (ook fysiek) gekoppeld. Om die redenen (perceel opgesloten tussen lokale verbindingswegen, bestaande bebouwing is ongeschikt voor een leefbaar landbouwbedrijf, bestaande bebouwing is hinderend op vlak van verkeersveiligheid op het kruispunt) is een zonevreemde invulling op dat perceel aanvaardbaar.
De brandweer gaf gunstig advies mits voldaan wordt aan de in het advies geformuleerde bepalingen. Dit wordt als vergunningsvoorwaarde opgenomen.
De bouwplaats is gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Het ontwerp en materiaalgebruik dient hierop afgestemd te worden. De buitenverlichting dient beperkt te worden tot het strikte minimum, ramen in de schuine dakvlakken dienen tot een minimum beperkt te worden, het terrein dient landschappelijk afgewerkt te worden door de verhardingen eveneens minimaal te houden en hoogstammige solitaire bomen aan te planten in de niet verharde zones in de invloedsfeer van de nieuwe bebouwing.’
De voorliggende aanvraag is voor vergunning vatbaar mits voldaan aan de vergunningsvoorwaarden.'
Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:
Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen kan worden verleend.
De omgevingsvergunning te verlenen aan de heer Dieter Gezels en mevrouw Stefanie D'hooge, Beke 119 in Lievegem voor het slopen van de woning en bijgebouwen, het herbouwen van een woning met dierentherapie en gemeenschappelijke slaapzaal, een B&B met 8 slaapkamers, het bouwen van een poolhouse en het plaatsen van een zwembad, het plaatsen van een mestvaalt en het plaatsen van bijkomende verharding en 20 parkeerplaatsen in Aalter, Malsemstraat 10, en gekend in het kadaster als Aalter 5 afd, sectie B, nrs. 0534, 0535A, 0533, 0538F, 0532, 0531C en 0526N.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.
De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is verleend. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.
Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:
1. De werken mogen pas aanvatten 36 dagen na aanplakking van de omgevingsvergunning op de bouwplaats. Het gemeentebestuur staat in voor de aanplakking van de omgevingsvergunning binnen de tien dagen nadat het college van burgemeester en schepenen over de aanvraag heeft beslist. Het gemeentebestuur staat ook in voor de publicatie op de gemeentelijke website.
2. Alle afbraakmateriaal en puin dienen onmiddellijk van het terrein te worden verwijderd. Bij aanwezigheid van asbest dienen de wettelijke procedures gevolgd te worden om een correcte verwijdering ervan te garanderen. Voor meer inlichtingen omtrent asbest zie www.ovam.be/omgaan-met-asbest.
3. De voorwaarden opgelegd door Toerisme Vlaanderen en door de Hulpverleningszone Meetjesland zijn bindend.
4. De buitenverlichting dient beperkt te worden tot het strikte minimum.
5. De ramen in de schuine dakvlakken dienen tot een minimum beperkt te worden.
6. Het terrein dient landschappelijk afgewerkt te worden door de verhardingen eveneens minimaal te houden en hoogstammige solitaire bomen aan te planten in de niet verharde zones in de invloedsfeer van de nieuwe bebouwing.
7. De aanvraag omgevingsvergunning dient te voldoen aan de gewestelijke, stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. Meer inlichtingen hieromtrent zijn te bekomen bij de gemeentelijke administratie op het nummer 09 325 22 00. Er dient een infiltratievoorziening met een effectieve infiltratieoppervlakte van 68 m² en effectieve infiltratiebuffer van 42.350 liter te worden voorzien.
8. De overloop van de IBA kan niet worden aangesloten op de ondergrondse infiltratievoorziening maar rechtstreeks naar de gracht of naar een bovengrondse voorziening.
9. Er wordt extra aandacht gevestigd op de Algemene voorwaarden bouwprojecten goedgekeurd door het gemeentebestuur van Aalter op 22 juni 2020.
10. De aanvang van de werken kan pas nadat de gemeentelijke administratie op de bouwplaats heeft vastgesteld dat de inplanting conform is aan het goedgekeurde plan. Telefonisch afspraak maken op het nummer 09 325 22 00.
11. Bij beschadiging van het openbaar domein (fiets- en voetpaden, openbaar groen) dient dit in zijn oorspronkelijke staat te worden hersteld.
12. De gemeenteraad keurde op 11 maart 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op private ingebruikname van het openbaar domein. Hiervoor dient contact opgenomen te worden met de gemeentelijke administratie op het nummer 09 325 22 00.
13. De gemeenteraad keurde op 16 december 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op afgifte van de omgevingsvergunning, stedenbouwkundige en planologische attesten en openbaar onderzoek. De factuur wordt opgestuurd naar de aanvrager na afgifte van de omgevingsvergunning.
De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.
Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.
De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen drie jaar na de aanvang van de vergunde stedenbouwkundige handelingen.