Gelet op het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 15 §1 dat stelt dat het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg is bevoegd voor volgende aanvragen van: 1° de gemeentelijke projecten, 2° andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of deputatie bevoegd is;
Gelet op het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 1 juni 1995 houdende algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne (Vlarem II), met latere wijzigingen, inzonderheid deel 3 (betreffende het opleggen van bijzondere vergunningsvoorwaarden), deel 4 (betreffende de algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen) en deel 5 (betreffende de sectorale milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen);
Gelet op het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, meer bepaald artikel 8 betreffende het uitvoeren van de watertoets door overheden die over een vergunning, een plan of programma moeten beslissen;
Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 10 maart 2006 houdende de vaststelling van de regels voor de scheiding tussen de gemeentelijke en bovengemeentelijke saneringsverplichting en de vaststelling van de zoneringsplannen;
Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en zijn wijzigingsbesluiten;
Gelet op het decreet over maatregelen in geval van een civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid van 20 maart 2020;
Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van artikel 5 van het decreet van 20 maart 2020 over maatregelen in geval van een civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid, wat betreft de omgevingsvergunning van 24 maart 2020;
Gelet op de omgevingsvergunningsaanvraag digitaal ingediend op 19 februari 2020 door de heer Kristof Maes en mevrouw Christel Maes, Ter Meerenlaan 8 in Destelbergen voor het verkavelen van een perceel in twee loten voor open bebouwing in Aalter, Kloosterstraat zn en gekend in het kadaster als Aalter 7 afd/knesselare/, sectie D, nr. 0521C;
Gelet op de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag op 9 maart 2020;
Overwegende dat de aanvraag behandeld kan worden conform de gewone procedure;
Overwegende dat de beoordeling van de voorliggende aanvraag als volgt kan worden gemotiveerd:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag op 11 augustus 2020 als volgt:
‘Toetsing aan de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften:
Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in een 50 m woongebied met landelijk karakter en deels in een landschappelijk waardevol agrarisch gebied. De aanvraag betreft het verkavelen van een perceel grond in twee bouwloten. De diepte van de bouwloten wordt beperkt tot het 50 m woongebied met landelijk karakter. De aanvraag is dan principieel in overeenstemming met deze geldende plannen.
Het perceel wordt aan de rechterzijde begrensd door de Slabbaartsbeek van 2 de categorie met nr. WO.24.
Het perceel is gelegen aan een gewestweg.
Openbaar onderzoek:
Een openbaar onderzoek werd georganiseerd van 7 mei 2020 tot en met 5 juni 2020. Er werden geen bezwaren ingediend.
Externe adviezen:
Op 16 maart 2020 verleende Farys een gunstig advies.
Op 17 maart 2020 verleende Telenet een gunstig advies.
Op 10 april 2020 verleende Proximus een gunstig advies.
Op 29 juli 2020 verleende het provinciebestuur West-Vlaanderen een voorwaardelijk gunstig advies. De aanvraag is gelegen in een mogelijks overstromingsgevoelig gebied en is gelegen in het afstroomgebied van de Slabbaartsbeek, een ingeschreven waterloop van 2de categorie met nr.WO.24. De aanvraag is gelegen in een gebied met infiltreerbare gronden. De voorwaarden luiden letterlijk als volgt:
Op 27 maart 2020 verleende het Agentschap Wegen en Verkeer een voorwaardelijk gunstig advies. Het Agentschap Wegen en Verkeer geeft geen toelating voor de rechtstreekse ontsluiting van lot 2 op de gewestweg, gelet op de aanwezigheid van de snelheidsremmende maatregelen thv het desbetreffende perceel. Er wordt slechts 1 toegang (t.h.v. lot 1) van 4,5 meter toegelaten om beide loten bereikbaar te maken.
Fluvius verleende geen advies.
De volgende verordeningen zijn van toepassing:
Historiek van de stedenbouwkundige vergunningen op het perceel:
Niet van toepassing.
Project-MER-screening:
De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening in uitvoering van het decreet van 23 maart 2012 over de m.e.r.-screening.
Watertoets:
Het voorliggende project is gelegen in een mogelijks infiltratiegevoelig maar niet effectief overstromingsgevoelig gebied en heeft met andere woorden beperkte invloed op het watersysteem. Het project zal geen schadelijk effect veroorzaken indien de opgelegde voorwaarden worden nageleefd.
Toetsing aan de omgevingseffecten:
Niet van toepassing.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening:
De bouwplaats is gelegen langs een lokale verbindingsweg en ten noordwesten van de woonkern Knesselare. De directe omgeving kenmerkt zich door lintbebouwing van eengezinswoningen met achterliggend agrarisch gebied. Het perceel is enerzijds bestemd als woongebied met landelijk karakter en dieperliggend als waardevol agrarisch gebied.
De aanvraag betreft het verkavelen van het perceel in 2 woonkavels voor eengezinswoningen in open bebouwing. De loten zijn respectievelijk 927 m² en 935 m² groot. Zowel de perceelsgrootte als de indeling ervan (voorbouwlijn, bouwvrije stroken, bouwhoogte) is passend in de omgeving.
De maximale toegestane oppervlakte voor bijgebouwen (artikel 2.2) is zeer ruim (120 m²). Het is daarom aangewezen, gelet op het landelijk karakter van de grondbestemming, dat de plaatsing van de bijgebouwen zo moet zijn dat de gekoppelde verharding ernaar/rond niet overmatig is. De terreinen dienen ruime zones te vrijwaren van verharding om op die manier de landschappelijkheid te kunnen invullen.
De toegangen tot de loten (artikel 3.1) dient aangepast te worden aan de richtlijnen vermeld in het advies van het Agentschap wegen en verkeer, met name: lot 2 kan niet rechtstreeks aansluiten op de gewestweg, gelet op de aanwezigheid van de snelheidsremmende maatregelen ter hoogte van het desbetreffende perceel; er wordt slechts 1 toegang (ter hoogte van lot 1) van 4.5 meter breedte toegestaan om beide loten bereikbaar te maken. Bijkomend dient ter hoogte van de perceelsgrens, behoudens de toegang, een structurele niet-overrijdbare scheiding aangebracht te worden door de aangelande.
Bij de stedenbouwkundige voorschriften wordt verwezen naar de verordening ‘gangbare normen’. Deze is evenwel niet meer van toepassing.
De toegelaten nevenbestemmingen dienen beperkt te worden tot maximaal 100 m² (in plaats van ‘een geringere oppervlakte dan de woonfunctie’), de woonfunctie moet in gebruiksoppervlakte primeren.
Langs de westzijde paalt het perceel aan de Slabbaartsbeek, een ingeschreven waterloop van 2de categorie met nr.WO.24. Lot 1 heeft een bebouwbare oppervlakte van circa. 180 m² en is voor 1/3 belast met een erfdienstbaarheid (niet op plan weergegeven). Lot 2 heeft een bebouwbare oppervlakte van circa. 180 m². De 5 m erfdienstbaarheidsstrook ten behoeve van de Slabbaartsbeek, waterloop van 2de categorie met nr.WO.24 is niet op plan weergegeven. Ook de wetgeving met betrekking tot de onbevaarbare waterlopen is niet opgenomen in de verkavelingsvoorschriften, specifiek voor lot 1. Deze erfdienstbaarheid wordt beschreven in de Wet op de Onbevaarbare Waterlopen van 28 december 1967. De voorwaarden opgelegd door het provinciebestuur West-Vlaanderen (zoals hierboven beschreven onder externe adviezen) dienen integraal deel uit te maken van dit verkavelingsdossier, net zoals de volledige wetgeving met betrekking tot de waterloop. Volgens artikel 17 van de wet op de ‘Onbevaarbare Waterlopen’, daterend van 28 december 1967, zijn de aangelanden, gebruikers en eigenaars van kunstwerken, verplicht doorgang te verlenen, de nodige materialen, gereedschap en werktuigen voor de uitvoering van werken te laten plaatsen, en ook producten die voortkomen van de ruimingswerken binnen een 5-meterstrook vanaf de oever te aanvaarden. Ook in art. 6 van het decreet van Het Vlaams Parlement van 19 juli 2013 tot wijziging van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het “integraal waterbeleid” worden de onderhoudsstrook en de rechten en plichten van de aangelanden naast de waterloop uitgebreid beschreven. Deze rechten en plichten luiden als volgt en dienen voor lot 1 integraal deel uit te maken van de stedenbouwkundige voorschriften:
1) Vrije strook 5 m:
Langs de waterloop dient in alle omstandigheden vanaf de oeverrand (open profiel) of vanaf de rand van de overwelving (gesloten profiel) steeds een vijf meter brede strook volledig vrij te blijven van elke bebouwing en aanplantingen (rekening houdend met de te verwachten volume van de aanplantingen) zodat de toegang tot de waterloop onder meer voor personen en materieel bij uitvoering van werken aan deze waterloop altijd is verzekerd. Ook opslag of tijdelijke opslag mag niet in de 5 m-strook (indien van toepassing).
2) Afrasteringen:
De afrasteringen in de langsrichting van de beek dienen geplaatst op - ofwel 1 m landinwaarts vanaf de taludinsteek van de waterloop maximaal 1,50 m hoog, ofwel 5 m landinwaarts vanaf de taludinsteek van de waterloop. Bij afrasteringen in de dwarsrichting ten opzichte van de waterloop dienen de nodige voorzieningen getroffen om een vrije doorgang binnen de 5 m-strook mogelijk te maken door middel van een opening of een poort met een minimum breedte van 4 m.
3) Onderhoudslast:
De bestaande erfdienstbaarheid met betrekking tot de onderhoudslast van de waterloop blijft behouden. De provincie kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor eventuele schade aan de verharding aangelegd binnen de 5 m-strook t.g.v. onderhoudswerken aan de waterloop. De provincie kan niet instaan voor de kosten voor het verwijderen van maai- en ruimingsspecie die normaal binnen de 5 m-strook mag worden gedeponeerd.
4) Grondbewerkingen:
Het bewerken van de grond gelegen langs een ingeschreven waterloop mag slechts vanop een afstand van 1 m vanaf de taludinsteek van de waterloop.
5) Heraanplanting:
Bij heraanplantingen langs de betrokken waterloop dienen de bomen, omwille van het mechanisch onderhoud van de waterloop, min. 10 m van elkaar te staan, geplant op 1 m landinwaarts vanaf de taludinsteek van de waterloop. De bestaande bomen mogen niet ontworteld worden om schade aan het talud te voorkomen.
6) Ophogingen:
Ophogingen binnen de 5 m-onderhoudsstrook worden niet toegelaten. Teneinde onderhoudswerken aan de waterloop uit te voeren dient de onderhoudsstrook vanaf de huidige taludinsteek een vlak verloop (horizontaal) te hebben en dit over de volledige breedte van deze 5 m-onderhoudsstrook. (huidige taludinsteek = plaats van de kop van de talud zoals nu vastgesteld).
7) Toekomstige ontwikkelingen:
Onze dienst wenst hierbij tevens op te merken dat ook bij verdere ontwikkelingen op het terrein deze regelgeving ten allen tijde dient nageleefd te worden. De 5 m-erfdienstbaarheidszone wordt gerekend vanaf de HUIDIGE taludinsteek. Er moet vertrokken worden vanuit de bestaande situatie.
Het verkavelen van een perceel grond in twee bouwloten bestemd voor open bebouwing integreert zich principieel in de bestaande ruimtelijke omgeving. Mits het opleggen van de hierboven vermelde voorwaarden is de aanvraag voor vergunning vatbaar.'
Standpunt van het college van burgemeester en schepenen:
Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij dit advies en maakt dit als het hare. De omgevingsvergunning voor het verkavelen van een perceel kan worden verleend.
De omgevingsvergunning te verlenen aan de heer Kristof Maes en mevrouw Christel Maes, Ter Meerenlaan 8 in Destelbergen voor het verkavelen van een perceel in twee loten voor open bebouwing gelegen in Aalter, Kloosterstraat zn, en gekend in het kadaster als Aalter 7 afd/knesselare/, sectie D, nr. 0521C.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, indien nodig als uitvoering van andere regelgevingen.
De aanvrager dient het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor de vergunning is verleend. De kennisgeving gebeurt via het omgevingsloket, 35 dagen nadat de melding van aanplakking van de beslissing is gebeurd. Ga naar het tabblad “Uitvoering” en vervolgens naar “ACTIES”. Onder de “Verplichte acties” kan de start van de werken ingegeven en verstuurd worden.
Dat de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning afhankelijk is van volgende voorwaarden en/of lasten:
1. De werken mogen pas aanvatten 36 dagen na aanplakking van de omgevingsvergunning op de bouwplaats. Het gemeentebestuur staat in voor de aanplakking van de omgevingsvergunning binnen de tien dagen nadat het college van burgemeester en schepenen over de aanvraag heeft beslist. Het gemeentebestuur staat ook in voor de publicatie op de gemeentelijke website.
2. De bepalingen opgenomen in de overeenkomst opgemaakt tussen het gemeentebestuur en de verkavelaar zijn bindend.
3. De diepte van de bouwloten wordt beperkt tot het 50 m woongebied met landelijk karakter.
4. De bepalingen met betrekking tot de verordening ‘gangbare normen’ worden geschrapt in de stedenbouwkundige voorschriften.
5. De ingekomen adviezen zijn bindend.
6. Er wordt geen toelating gegeven voor de rechtstreekse ontsluiting van lot 2 op de gewestweg, gelet op de aanwezigheid van de snelheidsremmende maatregelen thv het desbetreffende perceel. Er wordt slechts 1 toegang (thv lot 1) van 4,5 meter toegelaten om beide loten bereikbaar te maken.
7. Om aan te sluiten op de gemengde leiding dient voor DWA een dienstriolering aangelegd te worden voor de 2 loten. Deze dienstriolering kan aansluiten op de put thv Kloosterstraat 140.
8. Langs de Slabbaartsbeek dient in alle omstandigheden vanaf de oeverrand van de waterloop steeds een vijf meter brede strook volledig vrij te blijven van elke bebouwing, aanplanting en verharding zodat de toegang tot de waterloop onder meer voor personen en machines bij uitvoering van werken aan deze waterloop altijd is verzekerd.
9. Op lot 1 van de verkaveling rust er een erfdienstbaarheid ten behoeve van de Slabbaartsbeek. Voor dit lot worden de stedenbouwkundige voorschriften aangevuld met de volgende bepalingen:
1) Vrije strook 5 m:
Langs de waterloop dient in alle omstandigheden vanaf de oeverrand (open profiel) of vanaf de rand van de overwelving (gesloten profiel) steeds een vijf meter brede strook volledig vrij te blijven van elke bebouwing en aanplantingen (rekening houdend met de te verwachten volume van de aanplantingen) zodat de toegang tot de waterloop onder meer voor personen en materieel bij uitvoering van werken aan deze waterloop altijd is verzekerd. Ook opslag of tijdelijke opslag mag niet in de 5m-strook (indien van toepassing).
2) Afrasteringen:
De afrasteringen in de langsrichting van de beek dienen geplaatst op ofwel 1 m landinwaarts vanaf de taludinsteek van de waterloop en maximaal 1,50 m. hoog, ofwel 5 m landinwaarts vanaf de taludinsteek van de waterloop. Bij afrasteringen in de dwarsrichting ten opzichte van de waterloop dienen de nodige voorzieningen getroffen om een vrije doorgang binnen de 5 m. strook mogelijk te maken door middel van een opening of een poort met een minimum breedte van 4 m.
3) Onderhoudslast:
De bestaande erfdienstbaarheid met betrekking tot de onderhoudslast van de waterloop blijft behouden. De provincie kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor eventuele schade aan de verharding aangelegd binnen de 5m-strook t.g.v. onderhoudswerken aan de waterloop. De provincie kan niet instaan voor de kosten voor het verwijderen van maai- en ruimingsspecie die normaal binnen de 5m-strook mag worden gedeponeerd.
4) Grondbewerkingen:
Het bewerken van de grond gelegen langs een ingeschreven waterloop mag slechts vanop een afstand van 1 m vanaf de taludinsteek van de waterloop.
5) Heraanplanting:
Bij heraanplantingen langs de betrokken waterloop dienen de bomen, omwille van het mechanisch onderhoud van de waterloop, min. 10 meter van elkaar te staan, geplant op 1 m landinwaarts vanaf de taludinsteek van de waterloop. De bestaande bomen mogen niet ontworteld worden om schade aan het talud te voorkomen.
6) Ophogingen:
Ophogingen binnen de 5 m-onderhoudsstrook worden niet toegelaten. Teneinde onderhoudswerken aan de waterloop uit te voeren dient de onderhoudsstrook vanaf de huidige taludinsteek een vlak verloop (horizontaal) te hebben en dit over de volledige breedte van deze 5 m-onderhoudsstrook. (huidige taludinsteek = plaats van de kop van de talud zoals nu vastgesteld).
7) Toekomstige ontwikkelingen:
Het provinciebestuur West-Vlaanderen merkt tevens op dat bij verdere ontwikkelingen op het terrein deze regelgeving ten allen tijde dient nageleefd te worden. De 5 m-erfdienstbaarheidszone wordt gerekend vanaf de HUIDIGE taludinsteek. Er moet vertrokken worden vanuit de bestaande situatie.
10. De onderhoudsstrook langs de waterloop moet toegankelijk zijn, voor personen en machines, vanaf de openbare weg.
11. De provincie kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor eventuele schade aan verharding aangelegd binnen de 5 m-strook t.g.v. onderhoudswerken aan de waterloop. De provincie kan niet instaan voor de kosten voor het verwijderen van maai- en ruimingsspecie die normaal binnen de 5m-strook mag worden gedeponeerd.
12. Ophogingen binnen de 5 m-onderhoudsstrook worden niet toegelaten.
13. De bestaande afwatering van de omliggende percelen dient gegarandeerd te blijven. Afvloei van hemelwater naar aanpalende zones voor infiltratie mag enkel op de eigen terreinen plaats vinden. Het kan niet de bedoeling zijn buurpercelen wateroverlast te bezorgen.
14. De aanvraag omgevingsvergunning dient te voldoen aan de gewestelijke, stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. Meer inlichtingen hieromtrent zijn te bekomen bij de gemeentelijke administratie op het nummer 09 325 22 00.
15. Er wordt extra aandacht gevestigd op de Algemene voorwaarden bouwprojecten goedgekeurd door het gemeentebestuur van Aalter op 22 juni 2020.
16. Bij beschadiging van het openbaar domein (fiets- en voetpaden, openbaar groen) dient dit in zijn oorspronkelijke staat te worden hersteld.
17. De gemeenteraad keurde op 11 maart 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op private ingebruikname van het openbaar domein. Hiervoor dient contact opgenomen te worden met de gemeentelijke administratie op het nummer 09 325 22 00.
18. De gemeenteraad keurde op 16 december 2019 een reglement goed betreffende een contantbelasting op afgifte van de omgevingsvergunning, stedenbouwkundige en planologische attesten en openbaar onderzoek. De factuur wordt opgestuurd naar de aanvrager na afgifte van de omgevingsvergunning.
De omgevingsvergunning uiterlijk tien dagen na datum waarop de beslissing is genomen via het Omgevingsloket ter kennis te brengen aan de aanvrager en de afdeling Ruimtelijke Ordening, bevoegd voor de omgevingsvergunning.
Tegen deze beslissing kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 52 en volgende van het decreet Omgevingsvergunning en artikel 73 en volgende van het besluit Omgevingsvergunning en mits betaling van de voorgeschreven dossiertaks, beroep worden ingediend bij de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, Woodrow Wilsonplein 2, 9000 Gent of via www.omgevingsloket.be.
De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen drie jaar na de aanvang van de vergunde stedenbouwkundige handelingen.